2007年，全球金融危机前夕，香港中环灯火阑珊处，一场国际投行迁出潮开始了。
全球领先的大投行——摩根士丹利，率先将自己的亚太总部搬出中环，去往与中环隔海相望的西九龙，一个叫做ICC的大厦成为他们的新家。追随大摩的脚步，瑞信、德意志银行等投行也逐步从中环搬到西九龙。
难以置信，香港中环正在失去它最能挣钱的大客户们。投行们集体搬迁的原因被认为有两个，一个是西九龙的租金更便宜，另一个原因是ICC旁边就是西九龙高铁站，从这里可以更方便地往返于内地。
山雨欲来风满楼。多年以后回头再看，人们才发现，那年大摩搬出香港中环时，次第熄灭的盏盏光影，其实是传统CBD时代落幕的开始。
告别CBD，欢迎来到TOD时代
2020年11月11日，总部位于福建厦门的大唐地产，传出消息要到上海虹桥开设第二总部，这一看似平常的举动，却传递出耐人寻味的讯息。因为，已经有近40家房企总部从外地迁入虹桥。
上海虹桥商务区效果图
房企搬迁上海不奇怪，奇怪的是为什么他们不去浦东？难道是他们租不起陆家嘴的写字楼吗，当然不是。以虹桥房企中占比最大的闽系房企为例，他们选择虹桥的一个重要原因是这里和高铁站近，回福建老家方便。
是啊，以前的虹桥只是一个单纯的交通枢纽，大家只能快进快出，但现在的虹桥是个商务中心区，既然下了飞机就可以办公，为什么还要跨越半个城市去陆家嘴呢？
2018年开始，一年一度的进博会都在虹桥国家会展中心举办，标志着虹桥正式成为上海城市新中心。虹桥，一个交通枢纽，也正式具备挑战陆家嘴的实力。
与此同时，北京、广州、深圳等超级城市也纷纷在站场区域（火车站、机场）打造大型商务区。这些举动宣告着，“站城分离”、“场城分离”的时代已经结束，中国即将迈入一个站城一体、场城融合的TOD新时代（以公共交通为导向的城市开发模式）。
在这个时代，谁占据着站场流量入口，谁就能赢得总部经济的青睐，这对传统的滨水型CBD构成了前所未有的挑战。
深企为何频频落户佛山这个高铁站？
这种“挑战”在广东同样出现。近年来，不少深圳企业离开传统商务区，频频北上，密集布局一个高铁站。
2019年11月20日，腾讯工业互联网粤港澳大湾区基地，正式落户佛山西站枢纽新城，并将建设占地面积约200亩、投资总额约50亿元的腾讯（佛山）工业互联网生态产业园。
腾讯（佛山）工业互联网生态产业园效果图
2020年8月18日，著名的建川博物馆馆长——樊建川，宣布在佛山西站枢纽新城打造“建川新中国百年博物馆”，建筑面积约9万平方米，由建川博物馆提供约100万件/套藏品，将建设约100个年代特征鲜明的馆。
建川新中国百年博物馆效果图
2020年12月12日，深圳科技园宣布投资50亿元，在佛山西站枢纽新城打造佛山科创园，占地面积约340亩，围绕新一代信息技术、人工智能，将引入不少于150家产业链上下游企业。
深圳科技园佛山科创园项目效果图
2021年3月31日，深圳市招商会展管理有限公司宣布与佛山南海区政府战略合作，佛山西站枢纽新城会展中心成为深圳国际会展中心战略合作项目，打造佛深合作新标杆。
佛山西站枢纽新城会展中心项目战略合作签约
作为一个高铁站，佛山西站为什么频频获得深圳企业的青睐呢？因为它已经不仅仅是一个车站。
2019年，佛山南海在西站区域画了一个面积8.58平方公里的圈，定名为佛山西站枢纽新城，目标是做湾区西门户、广佛未来城。简单来说，佛山西站要像虹桥、西九龙那样打造TOD新城了。
这个TOD新城到底长啥样呢？通过下面这张规划效果图，我们可以提前领略一二。
佛山西站枢纽新城规划图
如图所示，和传统商务区不一样，这个商务区的核心点是一个车站，紧靠车站的是公园、博物馆等公建设施，再往外一圈是写字楼，最后一圈才是住宅，这是一个典型的CBD3.0模型。
以TOD建设为契机，一下子打开深圳企业进驻佛山的流量入口，很多企业就是看中它的便利性。
据说樊建川原本没有计划在佛山建馆，但听说佛山西站是个重要交通枢纽，一小时内直达广州、深圳、香港三大核心城市，一小时生活圈内覆盖了近亿人口，他马上被说服了。
佛山西站的流量潜力到底有多大？
首先，西站是佛山这个城市最大的流量入口，来自云南、贵州、四川、广西等外地人坐高铁到佛山，第一站便是西站，而佛山人到深圳、香港，从佛山西站走是最快捷的，所以说佛山西站就是佛山的第一门户。
不仅如此，佛山西站还是大湾区的一个重要流量入口。
根据相关规划，佛山西站属于广州铁路网“五主三辅”的重要组成部分，与广州南站、广州东站、广州火车站、白云火车站等量齐观，共同构成广州铁路网的核心枢纽。
看懂了吗？佛山西站虽然冠的是佛山的名字，但实质上扮演着广州西站的功能，妥妥的一线城市枢纽。所以，佛山西站实际上就是大湾区联系大西南的门户枢纽，就好比广州南站是大湾区联系华北、华中的门户枢纽。
就在这个月，佛山西站又开拓了新的线路。4月10日起，佛肇与穗深城际首次“牵手”。至此，佛山西站已实现与粤港澳大湾区中的广州、深圳、东莞、江门、肇庆、中山、珠海、惠州、香港等9座城市的快速互联互通。
有产无城的狮山，急需一个商务区
当然，佛山西站能够打造大型商务区、能够赢得深圳企业的芳心，靠的不仅仅是车站的优势，它背后依托的可是大名鼎鼎的工业重镇：狮山。
上篇文章咱们提到了佛山的一条“超级街道”——桂城，这次想和大家说说经济体量更大的“超级乡镇”——狮山。
狮山到底有多厉害？
2019年，我国百强镇排名中，狮山镇力压群雄，名列全国第二、大湾区第一。（据中国经济导报社、中国信息协会信息化发展研究院、北京中新城市规划设计研究院等联合发布的《中国乡镇综合竞争力报告2019》）
据此，狮山的名字，在全国都算家喻户晓。
这是一个综合指标的排名，如果只看GDP的话，狮山更是超过苏州玉山镇，排名全国第一。
2020年，狮山镇预计实现GDP1118.6亿元，超过昆山市玉山镇（预计GDP900亿元），跨级超过河源、潮州、云浮这些广东省地级市。
税收收入更加强势，2020年狮山镇税收收入预计为140亿元，超过昆山市玉山镇（一般公共预算收入约100亿元），超过河源、潮州、云浮、揭阳、汕尾地级市，再次演绎了“一个镇打败一座城”的传奇。
狮山有着如此大的制造业产值，本身就对生产性服务业（设计、品牌、营销）有着强烈的需求，但老实说，狮山经济虽强，但一直以来“有产无城”，缺少一个商务中心区，去承载这些需求。
所以，狮山本地企业的很多需求，比如设计、营销、会展、会议等经济活动，都转移到千灯湖和广州了。
如果佛山西站能够效仿香港西九龙和上海虹桥打造一个商务中心区，这些“需求”就能原地满足，既方便当地企业的生产经营活动，也能为狮山留住更多经济活动和税收。
佛山西站枢纽新城区位示意图
要知道，未来的大湾区，一定是轨道上的大湾区，轨道经济带将彻底取代公路经济带，湾区的高端资源会以轨道为轴线来配置。在此意义上，佛山西站和广州南站CBD、福田CBD、西九龙CBD等TOD新城将成为同一个圈层，相互之间的联系度，甚至要大于福田和龙岗的联系度。
距离近，不如圈层近，这将是TOD时代的一个典型特征。
而且，在佛山西站，还能同时享受“大城市的资源、小城市的成本”，这对虹吸广深港的优势资源，是非常有利的。
要打造商务中心区，留住高端人才，高质量的科教文卫配套是关键。为此，佛山西站枢纽新城坚持“人、城、产、文、站”五位一体发展的思路，优先发展优质教育，目前已成功签约华南师范大学附属南海学校、南海区石门中学佛山西站校区两大名校。
石门中学佛山西站校区
更重磅的是，在国家战略中已经可以清晰地看到佛山西站的名字了。
2020年7月，佛山南海被指定成为广东省唯一的国家先进制造业和现代服务业融合发展试点区域，而佛山西站枢纽新城被定位为先导区。
这项荣誉，这个定位，真的很不简单。
既有强大的内在需求，又能承接深圳企业的外部需求，还有国家政策的支持。有理由相信，佛山西站枢纽新城，将成为继香港西九龙、深圳北站商务区之后，又一个湾区级新型商务中心区。