作者：奇齐
01
新一轮调控潮，来了
2021年，是中国楼市割裂感极其强烈的一年。
开年以来，全国范围内的楼市调控，如井喷般出现。1月份累计发布调控政策42次，2月增加到45次，三月则更密集，达到了48次。
4月才刚开始，调控还在继续加码。
安徽合肥，民众一边喊出“把合肥还给刚需”的口号，政府一边打响中部省会的楼市调控第一枪。
连续涨价59个月的西安，立即紧随其后，推出史上最严调控政策，从土地，限购，信贷等全方面扼住了楼市的喉咙。
近日，住建部又约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通五个城市负责人。各个城市的调控政策，已然形成了你方唱罢我登场的场景。
然而这种局面，其实早有征兆。
自从两会上总理再次强调“房住不炒‘之后，全国楼市范围内的调控政策，就开始了一场猫鼠游戏。
哪座城市的房价胆敢冒头，就会被砸地鼠的锤子狠狠敲下，全国调控一盘棋的形势，已经形成了。
显然，这样的大环境下期待楼市出现大涨行情，非常不现实，未来各个城市的楼市行情会怎么走，这才是我们需要关心的。
而找到这个问题的答案也不难，找到一个“风向标城市”，观察它的楼市行情，就一通百通了。
那么问题来了，谁能够成为风向标城市？
02
北京，全国调控风向标
我的答案是：北京。
选择北京作为风向标的理由如下：
首先，作为一线城市里的领头羊，北京的政策敏感度一向是最高的。所以，所有在其他城市落地的政策，其实都在北京已经率先实现了。
譬如说，被很多城市模仿的限售价和新房出售年限的政策，在三年前，北京就有了“限竞房”政策。
而最近各个城市开展的集中供地，其实去年北京就有了这样的政策雏形。
这种情况形成的原因，也很好理解。
北京是顶层政策的发源地，很多全国性楼市政策正式国推广前，是需要在试验田里小范围试验的，因此北京楼市就是最方便的试验田。
其次，北京作为国内最早的一批国际大都市，商品房市场一直是全国范围内最成熟的。别的城市当前的市场行情，都有北京10年前行情的影子，因为北京早就经历过那些时期了。
最后，北京的调控，其实比其他城市来的都更早。所以在当下的北京楼市出现的市场情况，会是很多其他新一线或者二三线城市在调控后将会发生的。
03
成交火热，但价格稳定
那么，当我们确立了北京作为被调控城市未来预期的风向标之后，我们关心的是：
被提前调控的北京楼市，当下到底是什么情况？
数据不会说谎。
先上几组最近北京楼市的数据。根据建委的公开消息，刚刚过去的3月，北京二手房住宅的成交量，达到了22172套。
这个数字，比2019年3月的成交量，增加38.14% ，比起2018年3月，多了98.74%，几乎翻倍。
对比2020年3月疫情期间，就多了更多，几乎翻了两倍。
所以，2021年的第一季度，作为全国调控风向标的北京，成交量创下了过去4年里的新高。
在如此火爆的成交数据面前，北京楼市本该处于烈火烹油的状态里了。但奇怪的是，在社交媒体上，我们并没有听到太多的声音。
原因出在哪里？价格没涨。
我们判断一座城市的楼市状态，一般是两个指标，成交量和成交均价。
站在调控的视角，执政者一般需要警惕这几种情况：
1）量价齐升
2）量在价先
一般来说，市场升温，成交量高了，便宜的房子成交会很快，等低价笋盘出清后，一些价格较高的房源成交会出现。
总之，一般成交量不断变多，成交均价就会上升。
这是在调控之前，大部分城市房价上涨的根本逻辑。但奇怪的是，这一次的北京，并不和往常一样。
即使我们前面说到，成交量已经达到了近四年的最高点，但我看了一下统计局发布的最新70城房价，
北京的新房和二手房，分别只上涨了0.7%、1.2%，与成交量的涨幅相比，是非常微弱的。
看到这里，不难得出一个结论：北京楼市当下走出了独立行情，和过去10年任何城市的楼市都完全不同了。
这种行情，非常微妙。一方面，楼市的成交热度持续火热，同时整体均价却比较稳定。
看到这里，我相信最近对北京楼市关注密切的朋友，会有一些共鸣。
在海淀朝阳的很多中介门店里，成交非常火热，但无论是买家还是卖家，都表现的非常冷静。
二手房成交里，既没有大幅度的加价，也没有割肉离场的现象。
而亦庄河西区或者石景山新盘的售楼部里，也都是在价格没有大的变化前提下，源源不断地在成交。
04
“量升价稳”背后的逻辑
此般行情背后的原因，跟两件事情分不开：
1）政策端提前收紧
春节前后，北京热门学区板块如西城德胜和朝阳等区域，出现了房价跳涨，引发舆论关注。
此外，当时其他三座一线城市深圳、上海、广州量价齐升，楼市火热。而连跌三年的北京，成为“价值洼地”。当时，舆论对北京房价上涨预期很强，核心板块也出现短暂的“卖方市场”。
然而，行情没持续多久，政府就提前出手管控，从调查中介机构、约谈自媒体大v，到严查经营贷......打出一套组合拳。
于是，强烈的上涨预期被浇灭了。
2）北京最新的集中供地政策
3月的最后一天，北京规自委深夜挂出了首批集中供应的地块清单，按照新政，清单上的30块供地，将会一次性面向市场出让。
这种土地出让端的颠覆性变化，会引发北京楼市的蝴蝶效应。
首先，影响的是从政府手上买地的开发商。
之前，开发商拿地的钱，是通过各个地区分公司拆借，融资等打时间差的方式获得的，但如今集中供应，没钱的开发商就很难了。
就像是当年滴滴打车和uber争夺市场时期的烧钱模式，开发商之间的竞争，也变成了赤裸裸的“钱”的竞争。
这意味着，未来的房地产将会从百家争鸣，变成头部开发商的寡头游戏。想象一下，市场上的新房，一旦被聚集在少量大开发商手里，那么，买房人就注定会处于劣势。
但好在政府已经想到了这一点，于是在土地出让条件上，就已经给每个地块设置了条件。
我统计了一下北京自规委对这些地块的限制，包括但不限于对产品面积，售价，各种开发商自持的比例。
这样，开发商的利润，就已经提前确定了。换句话说，地块建造的楼盘价格，也都在政府的掌控之中。此时的开发商，相当于帮政府打工的包工头。
这样做的目的，只有一个，让房价在政府的控制范围以内。
05
三个结论
所以，关于北京楼市和全国楼市调控的情况梳理到这样，我们不难得出几个结论：
1）北京房价，完全处于被官方掌控的状态
官方的种种举措，已经透露出对楼市的态度。不管是购房者、房东，还是开发商，都必须接受一个现实：
北京房价的涨跌幅，波动都不会很大。所以对于购房者来说，买房的主要目的，还是居住需求。至于投资获利，加杠杆炒房，大概率会落空。
2）北京楼市，目前是最好的上车机会
上文提到，在集中供地新政之后，地产开发成为了寡头游戏，购房者的处境会变得更难。所以，按照一个楼盘的8个月的开发时间，在这些集中供应的土地上市前，北京的买房人在2021年年尾之前，还有一个最佳购房窗口期，有更多的选择。
3）当下的北京楼市这种不涨不跌的平稳状态，会是很多重点城市的未来
说了北京市场，再来聊聊全国市场。
房地产承接了我国居民绝大多数财富，是最大的资产蓄水池，也成为大而不能倒的支柱产业。
所以当下的楼市，稳定压倒一切。
各种调控政策的目的，都是为了让城市房价趋于活跃而平稳。
当下的北京楼市，正是房住不炒政策之下最理想的状态。
而北京，是调控城市的风向标。可以预见的是，在未来的一段时间里，其他重点城市也按图索骥，陆续向这种状态靠拢。