一如标题，济南楼市，又将迎来一次考验房企资金实力的时候。为什么这么说，大家是否记得前段时间济南出台的楼盘预售资金监管办法，我们也曾写过文章。相关链接《济南发文：商品房预售监管资金必须到位！》。昨天一位朋友说起这个文件，感受颇深，认为影响甚大，所以今天继续聊。
1，之前预售资金只需要1800元/平米，有的还可以减半缴纳。
说这个预售资金监管办法之前，我们先说一下之前的预售资金监管办法。
在此之前，“首次放开商品房预售许可面积的30%”，也就是说之前每个楼盘是拿到预售后，先销售30%，回笼一下资金，再去缴纳预售资金，每平米1800元。
之前，如果信用好的房企，比如被评为AAA房企，只需要缴纳50%，也就是900元/平米即可；AA级企业按照重点监管额度70%计算。然后按工程进度，预售资金监管留存比例降低。
（2016年起执行的新办法，已经废止）
2，现在预售监管资金3300元/平米，缴纳时间有大变化。
但现在呢，根据要求“商品房预售资金监管标准，按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用3300元/平方米执行。”
比之前每平米多1500元。这个数字不要小看，建安成本高层住宅也就两三千。这1500元每平米是实打实的人民币，考验的就是资金实力。
还有一个重点，缴纳的时间变化。
我们前面提到，以前是卖了30%才去缴纳，而现在是申请预售前，开设监管账户，主管部门、监管银行房企三方签订协议，购房款（无论定金，还是首付款）直接打到监管账户。
即，开发商不用直接缴纳，购房款先打到监管账户，前期开发商卖房是拿不到钱的，哪怕20000元定金也拿不到。只有按照每平米3300元，缴纳比例到位，超过部分才可以申请提取。而你也不是想提取就提取，也得说明资金用途，并且监管部门还要现场核查，达到相关条件才可能提取。
比如你虽然拿到了预售，但是卖不动，或者卖的少，收到的房款还不够监管资金缴存比例的，你手里就没有回款。这就是考验开发商的销售能力和现金流。也就是说，以后的楼盘，就算卖不动，我的现金流依然充足，得有这个本事才行。
但是我们知道，现在有多少房企现金流是充足的？尤其是高周转房企，在这一政策面前，更是要好好掂量自己的资金实力，合理定价，快速卖房子。不然超不过3300元/平米的监管资金，你都没有回款。
3，监管资金优惠少了很多，留存比例也有变化。
还有，之前信用为AAA房企，还可以减半，现在只有5%的优惠，也就是要交95%；AA房企，要交97%。符合高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准要求的建设项目，各拨付节点预售资金监管留存比例可降低10个百分点。
再看一下监管资金留存比例：
建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例为70%；
取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为35%；
取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》时，监管资金留存比例为18%；
取得《房地产开发项目竣工综合验收（或分期竣工综合验收）备案证明》时，监管终止。
还有一条：建设单位应当缴纳的维修资金可从监管账户中一次性划转规定数额的维修资金到指定专用账户。
从某种意义说来说，这也是倒逼开发商卖现房。
所以说，这又将是一次考验开发商实力的时候。
4，新办法对商河、平阴等房价相对低的区县影响更大。
这对济南房价相对低一些的如济阳、商河、长清、章丘、莱芜等地影响更大，因为房价相对低，比如这些区县有的均价不过七八千元每平米（有的多一些有的少一些），除了正负零，基本上建安成本+土地款就要占去30%左右，这就是两千多，然后再扣除3300元/平米的监管资金，也就是每平米五六千块，而这时候还拿不到回款，然后继续投入地上部分的建安成本怎么着也得两千块左右，这一加起来，七八千了，而你的房子也就是这个价格。即便预售监管资金到了能取出来一部分的时候，你也得垫付不少资金，基本上卖现房更划算。对这些房价低的区县的房企，资金实力考验更大。
要知道，在济南，之前即便销售30%再缴纳监管资金，依然有房企没有钱缴纳监管资金，也就是没钱拿预售证。有读者爆料，汉峪片区就有某楼盘的2栋楼即便开卖，也不敢拿预售，资金紧张啊，置业顾问卖了房子也拿不到提成。
现在这个新的预售监管办法，已经于2021年4月6日开始执行。
5，有了预售监管资金，就不怕开发商跑路。
需要补充的是，和以前不同，现在正负零你就可以申请拿预售了，反正监管资金3300元/平米，不怕你跑路。
定金虽然交到监管账户，但购房者也不是说想退就能退，开发商不同意，你也退不了。三方监管账户，政府也不能说给你退就退，你定了房不买，这是损害开发商的利益，政府也得保护开发商的利益，这是公平。所以，交纳定金依然要慎重。
这个新的资金监管办法，确实是保护了购房者的权益，像前段时间出现的众美地产在济南两个楼盘（众美书香华府、众美观山壹号院）没交付就跑路的事，再比如最近又曝出济南融汇城停工一年多，延期交房的问题。以后类似这样的问题即便发生了，购房者也不用担心烂尾了，监管的资金够实现完美交付的。不过购房者一定要慎重，购买有预售许可证的房子，没有预售证，千万不要碰。还有口碑太差的，千万要慎重，不能贪小便宜吃大亏。
当然，这在某种程度上，是考验了开发商的资金实力，但是也在一定程度上，增加了开发商的财务成本，相应的，可能也会体现在房价里面。
一方面要合理定价，快去化。一方面成本有所增加，不能卖便宜。这是一个矛盾体。
6，为什么标题说是又到了考验开发商资金实力的时候？
因为前段时间，住建部直接监控的22个城市，每年分三次集中供地。
4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；
18个二线城市：南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。
济南是4月、7月、10月，拍地要缴纳保证金，能不能按时缴纳上，这就是考验资金实力的时候，资金实力不允许，连拍地的资格都没有。并且，这也不是济南一个地方，而是22个城市都这样，都是集中3次，资金腾挪都不一定挪得出来。相关阅读《刚刚，济南2021供地计划出炉！4、7、10月集中供应！》。
两者叠加，你说是不是又一次考验开发商实力的时候到了。
之前多少开发商玩高周转，甚至有的类似空手套白狼的模式开发，而现在，没点资金实力，难了，因为我们的市场越来越规范了。
毕竟，社会总是在不断向前发展的嘛。