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成都楼市:成都房产市场变数大,主城老破小大概率已无价值!

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成哥说房市 2021-04-13 13:51
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提问:成哥你好!准备年后从乌鲁木齐来成都发展,已落户武侯区,社保提前找公司代缴,今年8月份满一年社保,社保缴纳地在高新或者武侯,现有子弹40,名下在成都范围内无房无贷,但是在乌鲁木齐有房产一套,有贷款记录。目前遇到的问题是,如果今年有资格就买,按照新政限贷,主城区内需要4成首付,可选择的余地不多;新津新房可以做到三成首付,但是感觉又太远,担心后续的发展;如果等到明年老家的房产处理掉(今 年没法处理掉是因为产证没下来,不好卖),加上手上的钱,有子弹85,可选择的余地要稍微多一些,但是又担心未来一年成都的房产市场变数太大,后续出台更加严格的调控或者限贷政策。

想请教下:1、对于我这种成都刚需首套房,我是今年就咬牙上车还是等上一年资金充裕一些之后再买呢?这两种情况哪种风险更大? 2、如果今年就买,只有子弹40个, 是选择主城区老破小呢还是选择新津地区地铁口附近带学区的新房(楼盘是金融街金悦府)呢?

回答:首先社保缴纳地是高新还是武侯?这是两个不同的限购资格。如果成都高新社保只是满1年的话,依然买不到高,不过可以买除了高新以外的其他区域。目前你子弹40的话,按照4成首付,最多也只能买到100左右的房子,而如果是85的话,可以买到 212万左右的房子,品质差异是很大的。100万的房子说实话选择性有点小,并不建议。建议你尽早处理下老家房产,把子弹凑满,时间和空间做一个抉择。

1、综合来看,接下来大半年的成都楼市会相对平稳得多,大涨大跌的可能性不大。所以你们抓紧时间,还有机会。当下买小房子,或者很偏远的房子,实际的风险,是大于后面买200万房子的。2、主城老破小没有价值了,除非挂户学区房稍微能保值,但是限售3年,你会失去很多机遇。新津也是如此,但相对来说更具有未来性,非要买的话,可以选择这个新津地铁学区房。

提问:你好成哥,打算今年在成都买房,首付预算在60-80万左右,主要是刚需自住房,但是不知道该怎么选房?

回答:目前成都各个城区开出的楼盘很少有小面积低总价的项目,不管是五城区还是高新南,要么就是供应量少,要么就是价格不菲,对于预算在50万的朋友来说购房是难上加难,但对于60万~80万的朋友来说,还是有一定机会的。

第一、守住一圈层,保住好地段和好配套,可以将目光转向成华金牛两个区域,根据成都城市发展方向来看,未来这两个区域的发展机会增多,区位配套也会逐渐完善;第二、可以多关注一些老楼盘,特别是12年之前的二手房,这些房子户型合适,并且价格便宜;第三、在买房区域优先级一圈层>二圈层>三圈层,一圈层的各板块价值比较明显,现在也处于一个比较稳定的阶段,而二圈层的发展方向和潜力尚不明确,甚至一些板块的房价也和主城区相当,因此不要轻易退让到二圈层。

提问:成哥你好!上班族,月收入平均2w多一点。我们都在青白江体制内上班,家里有个上幼儿园的小孩。我户口在龙泉,老婆的户口在天府新区三年。房子现在龙泉驿老城区一套三室,青白江新区一套三室。现在考虑上班和孩子读书,考虑卖掉龙泉驿房子因为房龄有10年了,重新买一套,能够买到105万。考虑到新都和金牛天回买一套,新都就是长的本地学校好点的,附近小区。金牛天回有个实验小学北新校区,附近有保利公园里、北星城、碧桂园城市花园,房价在1.5W左右。麻烦成哥分析一下这两个地方的选择,或者还有其它区域可以考虑吗?

回答:从综合分析来看,你们目前2万的月薪,在一套龙泉房子后,总预算在105万左右,是过于保守的投资手段了。如果可以的话,我们建议你们把房价总预算买到150+。先说新都还是北部新城,毫无疑问,果断买北部新城!北部新城属于金牛区,教育资源与5+2区域同步,即便是凤尾,也比鸡头强,更何况北部新城的实验小学等教育质量并不差,是传统意义上的价值洼地。如果按照105万总价预算的话,可以考虑北斗七星城或者碧桂园城市花园。这也预算还有两个出炉,一是青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户,如时代凯悦、金色夏威夷、蓝光时代华章等。另一种是兼顾学区和住房的,比如三圣乡的锦江城市花园、鑫苑名家等。新房大多没有这种区间的,建议还是主要在二手房里选筹。成都更多价值高的区域详见内部!

提问:成哥你好!我女儿目前户口在高新区,正在想办法找高新的就业单位(有点困难),这样未来社保也就是高新区的,满足刚一条件。目前女儿名下有套小户型(其他区),明年满3年准备出手换高新的房子。:1、这个情况在明年出手小户型后,参加新房摇号时,能否算刚一?还是普通资格?2、如果算普通资格,已有高新户口的情况下,再去增加高新社保是否无意义?(因为要找高新单位不容易)3、如二手房限价政策出台,高新的房子会有走低的可能吗?4、高新二手房有没有性价比高的楼盘推荐?首付可以200。

回答:1.不算刚一,只能算普通;2.如果高新户口满2年了,那么已经有高新购房资格了,再增加高新社保,就无意义;但如果户口没满2年,那么可以去续上高新社保,满到1年后,可以达到高新购房资格。话说即便不找高新公司,随便找个社保代缴高新户口也是可以的啊。没那么麻烦。3.普遍走低概率不大,但是再往上猛涨的可能性近期也很低,二手房指导价不是为了降价,而是稳定房价,遏制房价快速上涨。4.可以看看单价3万的东苑系列;或者大源西的楼盘,比如朗基御今缘、建发翡翠鹭洲、北辰朗诗南门绿郡、万科金域名邸一期等。

提问:成哥你好!请问,保利和光屿湖,153平米,四百一十多万,低楼层值不值得投资,以后流动性会不会差?升值空间怎么样?如果不值得,总价400左右的房子,有没有哪个楼盘推荐,我是高新区普通资格。

回答:2.7万接近清水房,这个价格就不算太便宜了,我不知道这个户型有没有赠送,如果有就可以买,如果没有,就是普通平层的话,价格就有点高了。保利和光屿湖整体上性价比是比较高的,但你说的这套房源感觉价格有点贵,你根据有没有赠送空间来判断买不买。除了和光屿湖之外,普通资格400万,金隅金成府,鹿溪樾府,天府里,招商时代公园可以对比考虑。成都价值高的楼盘推荐详见内部!

提问:成哥好,坐标北京,北漂无户口,已落户天津集体户。有过房贷,资金100出头,家庭税前年收入40-50,买北京还是天津?孩子小,过五六年再去天津也行。看了大兴黄村总价200-250的老破小(单价4万出头),或者有推荐持有五六年近地铁的上车盘么?谢谢

回答:因为你有过房贷记录,所以北京一线城市买房就属于二套,那么子弹100就太少了,不如买二线天津。200万总价以内,从投资角度考虑,可以放弃所有一线城市,浪费购房资格,接盘客购买力薄弱,很难有涨幅。同样的总价,可以去二线城市买一套三房,涨幅会高一些,而且流动性强。天津现在的价格下,250万以下的匹配区域价值的中小户型,中低总价户型去化速度都是比较快的,所以投资这类的话还是可以的。市内六区,考虑南开,河西区楼龄不太老的房子,周边配套成熟一些的。环城四区,地铁沿线北辰区外环内。西青区 中北镇,天津南站。天津投资建议详见内部!

提问:成哥您好,请问总高18层的楼房,选哪层最好呢?设备层,槽钢层,扬尘层分别是在哪层呢?

回答:6层-12层是最好的。设备层就是高层楼盘中专门用于通风、采暖、电器和排气等设备与管道,而且人员可以进入设备层进行操作。一般高层设备层都设在地下/顶楼,超过100米(即33层以上)的楼盘,会在中间设置设备层,具体位置,要结合建筑的结构、布置、给水方式等综合因素考虑。在设备层或其下一层,设备的噪音、机械振动等都会给居住环境带来负面影响。槽钢层是高层房屋主体结构施工时,用于搭设悬挑式脚手架,使用底部支撑梁搁放的楼层。建筑高度不一样,槽钢层所处的楼层也不一样,没啥规律可言,一般情况下每隔6-8层会设置一个槽钢层。扬尘层:一至三层空气最脏。

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