近来，有一张公寓租金的图片让人瞠目结舌，深圳湾一号的一处公寓，470平米，租金竟然要35万/月。
到底是什么样的区域、什么样的配套、什么样的品质让业主能够这么自信的叫价35万呢？深圳公寓的许多谜之现状值得我们去深究。
说到深圳公寓，从去年到现在动作不断：
2020年7月，政府宣布停止审批公寓项目；
2021年2月23日，明确允许新建和已建成的商务公寓和宿舍项目使用燃气管道；
2021年3月3日，深圳市规划和自然资源局发布《关于局部条款修订公开展示的通告》。此次调整中，“商务公寓”的物业类型被删除；
2021年4月初，论坛网友晒出一张图，光明的商务公寓可以当成其他住房来申请学位，不积分；
这一系列的动作都在宣示一种趋势：公寓住宅化。其实就在深圳楼市的日益严控之下和停止审批公寓项目的双重夹击之下，商务公寓已经火了！
那么是不是所有地方的公寓都能购买呢？答案是否！对于公寓，很多人在乎其租金和收益率，针对人们关心的问题，壹地产策划了系列专题——深圳公寓租金调查。
本篇是系列专题的首篇——南山公寓租金大起底之前海和深圳湾。
前海和深圳湾不仅是南山还是整个深圳的豪宅区，他们的公寓租金情况是否一样呢？下面我们来具体看看。
01.
卓越前海壹号、前海嘉里中心
1.1万-1.5万每月
前海这个地方本身定位就很高，深港合作的重要区域，深圳未来的城市中心，但目前来看，片区正处于量变期，人流量还比较小。
虽然卓越前海壹号和前海嘉里中心都定位的比较高端，但目前片区的建设还未到位，周边不太成熟，因此租金方面不能与公寓定位相匹配。而租金的价格最直接反映片区的当下价值。
截图自百度
●卓越前海壹号
卓越前海壹号位于前海桂湾片区， 是前海第一个拿地、开工和发售的项目。项目总建筑面积约47万㎡，由6栋塔楼组成，包括4栋超甲级写字楼，2栋高端行政公寓及卓越Intown商业旗舰店。
卓越前海壹号T4栋
卓越前海壹号周围人流并不多，公寓所在的T2和T4不时有人进出，大堂很气派，有豪宅范。
卓越前海壹号公寓大堂
查阅贝壳找房，卓越前海壹号共有30套在租房源，最小面积87平一室两厅要1.1万/月，大面积的193平三房两厅三卫的要2万/月。
据卓越租售的E管家透露：82-110平的一房户型价格在1.1万-1.2万，132和134的两房户型价格在1.5万左右。
E管家反馈说，目前卓越前海壹号的公寓入住率已经达到90%，过去一年这里进驻了很多大公司，人流量已经大了很多，并且这一块写字楼租金也开始上涨。
●前海嘉里中心
前海嘉里中心位于前海深港现代服务业合作区七单元地块，总面积超过40万平，包括写字楼、公寓、商业及酒店等。三栋公寓位于前海大道边，旁边是前海石公园。
此项目是前海第一个试点“香港建设模式”的投资项目。
前海嘉里中心效果图
公寓底商开有7-11便利店，其他商铺则是未开状态，且未有明确的入驻商家宣传，总体来看，此处的商业氛围较弱。
前海嘉里中心公寓底商
前海嘉里中心公寓
站在前海大道上，对面可以望到卓越前海壹号，路上只有零星的行人和车。但旁边的前海石公园停车场已经是停满状态。
前海大道对面可看到卓越前海壹号
前海石公园实拍
壹地产从中介处了解到96平的一房一厅价格大约1万4、5，100多平的价格在1万6、7，比贝壳找房查到的价格略高。由于项目比卓越前海壹号新，因此整体租金都比前者贵。
02.
深圳湾一号，7万到20万
顶级莱佛士公寓有房源35万每月
深圳湾一号是融合了顶级公寓、总部办公、莱佛士酒店、定制商业及深湾会于一体的超级地标综合体。
项目共有8栋，分别为南北区。北区：T1写字楼，T2、T3、T4公寓；南区：T5、T6、T8公寓，T7为环球商务中心，上层为莱佛士公寓，下层为莱佛士酒店。
项目所在位置是世界500强总部基地，集聚了腾讯、阿里、华润、恒大等众多重磅企业。除此外这里坐拥深圳人才公园、深圳湾广场、长达15公里的深圳湾滨海长廊以及深圳湾大桥等稀缺的资源。
深圳湾一号位置示意
深圳湾一号项目效果图
T7栋是环球商务中心，高层顶级公寓可以量身定制。莱佛士公寓位于T7栋的46-68层，拥有350米全球最高空中专业音乐厅、浪漫求婚圣地LongBar、亚洲最高私人空中停机坪，候机厅等高端奢华配套......也难怪会有房源放价35万/月。可以说无论是景观视野，还是配套设施都是世界顶级的。
莱佛士公寓分布示意图
深圳湾一号其实代表了一种圈层，已知购入此地的名人有恒大许家印、鹏瑞集团徐航等。
咨询了公寓的保安得知，130平的公寓月租大概在7万每月左右，大户型的一、二十万每月，而且此处入住率很高，所以放租的很少。
商业有君尚3019、天虹等商业体，还有自带的湾汇高定商业，拥有ampm、宾利等品牌，正好契合高端人群的需求，附近的写字楼也很密集，且都非常成熟，晚上7、8点之际还有很多写字楼灯火通明。
深圳湾一号写字楼
深圳湾一号附近写字楼
T8栋公寓单独围合了一个小院，门上挂着牌子：私家花园，谢绝拍照。另外还有严格的进出系统，这种管理也体现出了一种高贵感。
深圳湾一号T8栋公寓实拍
阿里巴巴深圳大楼和春笋就在附近，两者夜晚仍然很多亮灯，大量人群在办公。
深圳湾一号所在的后海片区人气旺盛，就算夜晚，依然很多人在路上行走，或者在锻炼身体，或者是刚加班结束准备归家。
后海片区路上的人群
通过走访前海和深圳湾，壹地产得出这样的结论：
1，深圳湾的顶级公寓，租金最高，这里是资源和圈层的结合体，特别是拥有世界顶级高端配套的T7栋莱佛士公寓，租金能达到35万每月也是公寓和价值的体现。深圳湾所在的后海发展的已经相当成熟，很多总部已经入驻，片区商业也非常繁荣，这些因素都极大的利好公寓的租金。
2，前海现在来说发展还不够完善，更多的是一种概念，一种蓝图，这些对于房价有强大的支撑作用，但是当下而言，还没有兑现价值，因此租金跟豪宅的定位并不匹配。
同样是豪宅区，前海和深圳湾的公寓租金差异巨大，看来，前海还有很长的路要走！
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