导读：由于农村城市化，合村并居等政策的推进，农村房屋住宅买卖交易的情况非常多。一直以来，农村房屋买卖存在诸多纠纷，比如权属不明、不能过户等等。其中一个比较突出的问题是买外村的房屋是否合法？如果遇到拆迁，补偿利益又该归谁呢？下面在明律师来分析下这个问题。

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【买外村住宅房屋，买卖合同是否合法？】

首先，根据我国《土地管理法实施条例》、《农村宅基地管理办法》、《房屋登记办法》等相关法律规定，宅基地住房不能向非本集体成员之外的第三人转让或出售，对将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，该合同应作无效处理。

因此，如果相关权利人买了外村的住宅房屋，从法律上来说，该房屋买卖合同是无效的。

房屋买卖合同无效，意味着该买卖房屋的所有权，仍然属于卖方。房屋拆迁的补偿利益是直接补偿给房屋所有权的人。因此，此时的征收补偿利益是给卖方的，买方无权主张房屋的征收补偿利益。

当然，上述理论在法律逻辑上成立，实践中的情况往往很复杂。原房主作为法律承认的产权人，可以自己向征收方主张拆迁补偿吗？拆迁款是不是全部为原房主所有呢？这还要看根据实践中的具体情况分析。

【买外村住宅房屋，征收补偿利益归谁？】

具体而言，实践中买卖合同无效后，宅基地房屋所有权归卖方，所以卖方可以向征收方主张拆迁补偿，但如果卖方有过错需要赔偿买方一定的经济损失。如果买家在购买宅基地房屋后，在取得了相应的审批许可的情况下，对房子进行了装修、改建或者新建等投资建设行为，那么对于买家投入的这部分钱，买家可以根据实际情况，向卖家主张分割相应的补偿款或者损失赔偿。

总的来说，买外村的房子，买家的风险相较于卖家更大。当然，这不是说卖家就能完全规避风险，坐收“渔翁之利”。卖家在卖房的时候已知是卖给外村人，就存在一定过错，也是要负相应的法律责任的。

所以，在明律师提醒大家：买卖交易应在法律允许的范围内进行，勿要触碰法律底线，是保护买卖双方权益的最好措施。如果遇到模糊的地方或者纠纷需及时咨询专业律师，保护自己的买卖权益。（文|黄小仙）