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广钢才5万+/㎡,千灯湖怎么就卖5.3万/㎡了?

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地产少年号 2021-04-13 00:42

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楼市现实,残酷而真切。

随着调控升级和粤港澳大湾区步伐推进, 广佛两城之间的断裂带越来越小,板块的轮动也在加剧。

广钢新城、千灯湖板块,这两个 同位于广佛交界,也是规划面积约6.5平方公里的新城,还同为备受广佛候鸟青睐的置业热区,更是逃脱不了被拿来对比的命运 。

2017年,千灯湖均价仅1.4万/㎡,广钢已卖到4万/㎡。

在面积相同的前提下,广钢新城1套房=千灯湖3套。

但不知不觉间,今时今日,千灯湖有项目房价已超越广钢新城。

位于千灯湖地铁站约200米的保利天悦,推出123-332㎡单位,均价5.3万/㎡,折算下来,总价约650万起步,妥妥的豪宅价。

值得一提的是,项目曾经单套卖出6.5万/㎡的高价。今年春节后,豪宅户型更被热捧,大户型有望开价至7万/㎡,直逼广钢的天花板 。

4年间,千灯湖从单盘破3到全面破3,再从向5、6字头发起挑战。

另外,千灯湖的二手房也不便宜,与一手房的价差在逐渐缩小。

链家数据显示,作为标杆项目的中海寰宇天下,90%的房源已冲上4万+/㎡,而南海万科广场纷纷报价3.8万/㎡。

来源:链家

来源:链家

再看回广州,广钢新城大部分楼盘均价在5-5.5万/㎡之间,项目最高均价为6万/㎡。

在2017-2021年,4年之间,本板块房价也从4万/㎡飙到5万+/㎡。

论升值幅度,广钢新城确实比上不千灯湖。

为什么会出现这种局面?

其一,价格上涨的背后,是供需的严重不平衡。

克而瑞数据显示,2021年前两个月,千灯湖供应的新房套数为0,成交套数却高达602套,市场饥渴程度可见一斑。

另外,业主心态强硬,整个千灯湖真正有效而且优质的二手房源“一房难求”,甚至有粉丝为了求购心水房源,不惜现金全额买房。

而广钢新城,是近年来广州中心区中出货较多的板块

虽然,广钢北区项目已只剩下尾货,但随着中海花湾壹号、金融街融穗华府等楼龄新的二手房陆续入市,整个广钢进入一二手混战时期,价格竞争比较激烈

其次,定位不同,千灯湖的投资属性比广钢新城吃香。

千灯湖是广东金融高新区所在地,友邦、广发银行、毕马威、汇丰、招行等一众巨头都在这里建造总部,超过6万名精英汇聚在此,是佛山名副其实的CBD。

天河城、万达、千灯湖寰宇城等这些商业群落子于此,很多广州人逛家居都来千灯湖,因为这里有华南最大的宜家。

因此,千灯湖板块在城市面貌、生活配套、整体成熟度等几大方面指标,强于略强于广钢板块。

华南最大的宜家就在千灯湖

广钢新城定位为国际中央居住区,规划以住宅为主。

其中,鹤洞、东塱和西塱三个旧村改造项目进展相当缓慢,且需时颇长,直接影响到 配套完成度。

随着广钢各大小区陆续交楼,学位不足、配套少、公园未建成等问题爆出,影响买家入手热情。

广钢新城航拍图

其三,千灯湖的生态资源优于广钢。

千灯湖作为一个全新的新城,规划了不少公园、湖泊等自然生态资源。 住在千灯湖,享受优越的湖居环境。

千灯湖实景图

而广钢新城 旁的广船地块,位于临江一线及二线,规划建设10栋高层住宅,最高47层。

这意味着,广钢新城的住宅项目将被广船地块遮挡,无法享受直望江景景观。

广船地块设计方案

加上空间距离仅是地铁4-5站,广钢单位以中小户型居多,整个板块居住密度较高。

现在的广钢,并不一定就比千灯湖更香。

广钢居住密度高

那么,广钢新城就一定比不上千灯湖了吗?

那又未必,胜负未定。

一方面,千灯湖的买家大多来自广州,以佛山本地人的收入,难以撑起5万+/㎡这个价。

千灯湖有着天生的劣势,就是“不属于广州”。广州“一线城市”身份的大量的利好政策,千灯湖享受不了。

另外,若佛山楼市限外调控政策一旦加码,也会影响到广州买家的积极性。

目前,千灯湖的豪宅单价破5万+,但其他项目仍有少量单位卖3字头。

相比之下,广钢新城可是几乎全员进入5万+的行列。

另一方面,广钢新城依托的广船板块,未 来将是下一个城市新地标。

其规划了不少超甲级写字楼、沿江公共休闲空间的建设,补充了广钢的产业、商业配套。

而广船的船坞空间将打造既有城市慢行体系,又有快速公共交通的垂直无缝连接的TOD系统。 未来的 广钢, 将不再只有2个地铁站。

除此以外 ,广钢的三个旧改项目属于广州城市更新的第一圈层内。

在第一圈层之内,城市更新项目产业建设量为60%,或者属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%,而居住部分占比为40%。

未来,广钢自身会有大量的产业用地,置业需求同步增加。

城市更新三大产业圈层


如果你是手获“房票”的广州买家,你会怎么选?

【End】

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