楼市现实，残酷而真切。
随着调控升级和粤港澳大湾区步伐推进， 广佛两城之间的断裂带越来越小，板块的轮动也在加剧。
广钢新城、千灯湖板块，这两个 同位于广佛交界，也是规划面积约6.5平方公里的新城，还同为备受广佛候鸟青睐的置业热区，更是逃脱不了被拿来对比的命运 。
2017年，千灯湖均价仅1.4万/㎡，广钢已卖到4万/㎡。
在面积相同的前提下，广钢新城1套房=千灯湖3套。
但不知不觉间，今时今日，千灯湖有项目房价已超越广钢新城。
位于千灯湖地铁站约200米的保利天悦，推出123-332㎡单位，均价5.3万/㎡，折算下来，总价约650万起步，妥妥的豪宅价。
值得一提的是，项目曾经单套卖出6.5万/㎡的高价。今年春节后，豪宅户型更被热捧，大户型有望开价至7万/㎡，直逼广钢的天花板 。
4年间，千灯湖从单盘破3到全面破3，再从向5、6字头发起挑战。
另外，千灯湖的二手房也不便宜，与一手房的价差在逐渐缩小。
链家数据显示，作为标杆项目的中海寰宇天下，90%的房源已冲上4万+/㎡，而南海万科广场纷纷报价3.8万/㎡。
来源：链家
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再看回广州，广钢新城大部分楼盘均价在5-5.5万/㎡之间，项目最高均价为6万/㎡。
在2017-2021年，4年之间，本板块房价也从4万/㎡飙到5万+/㎡。
论升值幅度，广钢新城确实比上不千灯湖。
为什么会出现这种局面？
其一，价格上涨的背后，是供需的严重不平衡。
克而瑞数据显示，2021年前两个月，千灯湖供应的新房套数为0，成交套数却高达602套，市场饥渴程度可见一斑。
另外，业主心态强硬，整个千灯湖真正有效而且优质的二手房源“一房难求”，甚至有粉丝为了求购心水房源，不惜现金全额买房。
而广钢新城，是近年来广州中心区中出货较多的板块。
虽然，广钢北区项目已只剩下尾货，但随着中海花湾壹号、金融街融穗华府等楼龄新的二手房陆续入市，整个广钢进入一二手混战时期，价格竞争比较激烈。
其次，定位不同，千灯湖的投资属性比广钢新城吃香。
千灯湖是广东金融高新区所在地，友邦、广发银行、毕马威、汇丰、招行等一众巨头都在这里建造总部，超过6万名精英汇聚在此，是佛山名副其实的CBD。
天河城、万达、千灯湖寰宇城等这些商业群落子于此，很多广州人逛家居都来千灯湖，因为这里有华南最大的宜家。
因此，千灯湖板块在城市面貌、生活配套、整体成熟度等几大方面指标，强于略强于广钢板块。
华南最大的宜家就在千灯湖
广钢新城定位为国际中央居住区，规划以住宅为主。
其中，鹤洞、东塱和西塱三个旧村改造项目进展相当缓慢，且需时颇长，直接影响到 配套完成度。
随着广钢各大小区陆续交楼，学位不足、配套少、公园未建成等问题爆出，影响买家入手热情。
广钢新城航拍图
其三，千灯湖的生态资源优于广钢。
千灯湖作为一个全新的新城，规划了不少公园、湖泊等自然生态资源。 住在千灯湖，享受优越的湖居环境。
千灯湖实景图
而广钢新城 旁的广船地块，位于临江一线及二线，规划建设10栋高层住宅，最高47层。
这意味着，广钢新城的住宅项目将被广船地块遮挡，无法享受直望江景景观。
广船地块设计方案
加上空间距离仅是地铁4-5站，广钢单位以中小户型居多，整个板块居住密度较高。
现在的广钢，并不一定就比千灯湖更香。
广钢居住密度高
那么，广钢新城就一定比不上千灯湖了吗？
那又未必，胜负未定。
一方面，千灯湖的买家大多来自广州，以佛山本地人的收入，难以撑起5万+/㎡这个价。
千灯湖有着天生的劣势，就是“不属于广州”。广州“一线城市”身份的大量的利好政策，千灯湖享受不了。
另外，若佛山楼市限外调控政策一旦加码，也会影响到广州买家的积极性。
目前，千灯湖的豪宅单价破5万+，但其他项目仍有少量单位卖3字头。
相比之下，广钢新城可是几乎全员进入5万+的行列。
另一方面，广钢新城依托的广船板块，未 来将是下一个城市新地标。
其规划了不少超甲级写字楼、沿江公共休闲空间的建设，补充了广钢的产业、商业配套。
而广船的船坞空间将打造既有城市慢行体系，又有快速公共交通的垂直无缝连接的TOD系统。 未来的 广钢， 将不再只有2个地铁站。
除此以外 ，广钢的三个旧改项目属于广州城市更新的第一圈层内。
在第一圈层之内，城市更新项目产业建设量为60%，或者属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%，而居住部分占比为40%。
未来，广钢自身会有大量的产业用地，置业需求同步增加。
城市更新三大产业圈层
如果你是手获“房票”的广州买家，你会怎么选？
【End】
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