备受关注的广州地铁，又有新进展了。
昨日，广州地铁18号线首通段（万顷沙至冼村）短轨宣告正式贯通，土建工程累计完成95%。
不久前地铁22号线同样有好消息传出，首通段（番禺广场-陈头岗）计划2021年6月开通，截至3月底，土建工程累计完成94%。
这两条时速达160公里的高速地铁，未来极有可能承接超越3号线的通勤量，成为市际人流量聚集路线。
如此一来，地铁沿线区域中，都将享受地铁建设及开通带来的利好。
这其中，番禺广场，无疑是影响最突出的板块之一。
为什么这么说？
首先，我们先看下地铁18号线和22号线途经站点。
18号线，慢线站9个：广州东站、冼村、琶洲西、石榴岗、沙溪、万博、番禺广场、横沥、万顷沙。
快线站5个：广州东站、冼村、番禺广场、横沥、万顷沙。
22号线全线共设置番禺广场、市广路、广州南站、陈头岗、南浦西、东沙、西塱和芳村8个站点（均为暂用名）。
可以看到，这两条大跨度的线路，都在番禺广场设站，而板块作为中间支点，能起到很好的传输作用。
实际上，番禺广场还是为数不多的5地铁枢纽站。
除了已经建成通车的地铁3号线，还有在建的18号线、22号线、17号线以及3号线东延段。其中17、18、22三条地铁线时速均为160公里，为当前国内在建地铁最高时速。
在不久的将来，番禺广场于内将连接珠江新城、广州东站、琶洲、万博、白鹅潭等中心商务区。
于外，将快速连接粤港澳大湾区重点城市，成为大湾区重要交通枢纽中心。
值得一提的是，18号线、22号线预计2021年开通，也就是说，番禺广场有望在今年实现3地铁交汇。
拥有优越地铁枢纽优势的同时，番禺广场站将以TOD模式开发，打造5层地下空间，提供超过2000个车位，成为超大型交通枢纽。
单看交通配套，番禺广场含金量毋庸置疑。众所周知，地铁密集交汇的地方，都是城市发展的重心。
但就是这样一个交通枢纽中心板块，近几年房价涨幅却不尽人意。
以二手房为例，2019年3月板块均价为1.91万/m²，2021年4月板块均价为2.48万/m²，三年房价涨幅仅为29.8%。
其实也不难理解，番禺广场本身，不是个很高大上的地方，存在不少瑕疵点。
其一，整体来看，番禺定位为睡城，缺乏高端产业。
在老广心中，这里是郊区，在新广眼中，这里是睡城。
细看番禺的崛起板块，都有明确清晰的产业规划重点。
例如万博，总部经济聚集效应明显；广州南站，商务+文旅的定位；生物岛，以科研为主导，即便是番禺东也有汽车产业为支撑。
相比之下，番禺广场除了交通枢纽这一优势，显然缺少明显的产业特征。
缺少产业集聚效应，意味着对企业的吸引力不足，人才对该片区的关注度也会相对较弱。
其二，番禺广场把“人流”转换成“人口”的能力有限。
交通枢纽的定位，确实会为番禺广场带来极高的客流量，但也仅仅局限于此。
一方面，番禺广场作为曾经广州郊区，主要是承接中心区外溢人口，接纳刚需购房者；一方面是板块配套不够突出、高端。
实地去番禺广场走一圈，就会发现这里虽然是番禺区府所在，配套也算完善，但和广州众多板块相比，没法拉开太大差距，更符合刚需上车的基本需求。
其次，刚需买家核心需求之一就是通勤距离，而番禺广场作为地铁3号线距离中心区最远的站点，更多是充当“备胎”的角色。
其三，缺乏新盘入市，市场热度较低。
目前板块几乎没有在售一手楼盘，距离上一次拍地已过去6年，主要以二手市场为主。
正因如此，番禺广场板块并不是购房者置业番禺的主流选择。
那么，这是否意味着番禺广场板块入手意义不大？
显然不是。
相反，抛开以上的瑕疵点，番禺广场的居住体验、性价比还是不错。
交通配套不用多说，商业方面，有永旺梦乐城、汇珑商业广场、基盛万科里、清河综合市场等；教育方面，有德兴小学，东怡小学，仲元实验小学等；医疗方面，有何贤纪念医院，番禺区中医院。
整个板块开发较早，配套较为成熟，可以说是“比上不足比下有余”的代表。
同时，番禺广场也有值得期待的变数。
不久前，位于番禺广场的260米超高层地标项目刚举办启动仪式，或许会为板块带来不小的惊喜。
据悉，该项目将打造为集五星级酒店、国际顶尖公寓、高端住宅、大型商业、顶级会所、大型交通轨道交通运输站点等于一体的高端TOD综合体。
回到楼市，我们来看看番禺广场板块的整体概况。
板块整体面积不大，主要分为北部和南部，北部是番禺区府所在，南部则靠近桥南板块。
虽然板块一手供应不足，但二手市场却非常活跃。
一是番禺广场房价称得上是价格洼地，均价在3万/m²左右，二是交通配套优势，3号线直达珠江新城，18号线直达琶洲、金融城，22号线直达荔湾。
具体到项目，有几个小区可以重点关注。
尚东尚筑，板块的网红盘，均价3.1万/m²，建成时间在2000-2011年。小区优势在于距离番禺客运站仅300米，未来会有地铁三号线东延段，将建设场站综合体。
东怡新地，均价4.1万/m²，建成时间在2002-2016年，小区距离番禺广场地铁站仅四百米，难得的地铁盘，且靠近永旺梦乐城，生活较为便利。
金融街融穗澜湾，均价4.7万/m²，建成时间在2015-2017年，是板块为数不多楼龄较新的小区之一。
小区距离番禺广场地铁站约800米，虽然不比东怡新地，但有一线南向江景资源，且小区楼龄更新，环境好。不过目前小区挂牌价不低，对刚需有一定压力。
最后，虽然番禺广场板块可以买，但在楼盘选择上，我们也有两个建议。
第一，重点关注交通配套更优秀的地铁次新房。
番禺广场，乃至整个番禺，定位为睡城，意味着选择置业板块的买家会更看重通勤时间，而地铁，是番禺广场达成价格暴击的主武器。
离地铁更近的楼盘，无论是日常出行，还是未来的二手流通性，都会更有优势。
至于楼龄，次新房虽然价格相对较高，但相比距地铁远的老旧小区，更有上涨空间。
其次，番禺区府片区，既能满足地铁通勤，也是重点商业规划红利区，值得一看。
根据规划，番禺区府周边商业住宅区都被纳入城市设计范围，番禺广场的地上、地下空间将被开发成场站综合体。
整体来看，番禺广场优缺点明显，是否入手，关键看购房者需求。如果倾向自住且预算又不高，这里不失为一个不错的选择。
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