进入2021年，股市就坐起了过山车。
春节前，有核心资产特质的大白马，像是提前进入了牛年，涨得刹不住车。小散户们挤破头赶着上车，生怕错过了。
春节后，这些大白马们，爬得越高，摔得越惨。
总有人担心，现在的杭州楼市，就像是春节前的股市，当大家都在挤着上车的时候，已经潜伏着危机。
巧的是，就在去年底，杭州一套二手房以16W/㎡的“天价”成交，更像是释放了一个见顶的信号弹。
要知道，这个价格即便放在上海，也可以碾压黄浦江两岸的一众豪宅，比如仁恒滨江园、世茂滨江花园，也就12W+/㎡。
杭州房价真的已经吹起了一个巨大的泡泡？
我想说的是，你对杭州楼市研究的可能还不够细。
而且，如果你对浙江的四五线县城再深入了解一下，你会发现，杭州的房价简直就是个洼地。
其实，很多文章已经从人口（杭州近5年净流入全国第1）、产业（上市公司市值全国第3、独角兽数量全国第4）、收入（杭州人均存款全国第6）等方面，对杭州房价进行了很多分析。
今天，我想跟大家分享的是，除了这些，这座城市还有几个特别之处，让房价足够坚挺。
01
特别之处1：高价二手房是特例
先说这套16W/㎡的天价房——信达滨江·壹品，位于钱江新城的首席豪宅区——南星桥。
但是，这套二手房高价成交的背后，是有特殊原因的。
1、产品本身足够好。滨江房产是杭州人最认可的做豪宅的开发商，壹品的装修是宝格丽风，用料实打实，包括大金中央空调、TOTO智能马桶等。
而且，壹品销售时，还是允许“偷面积”的，所以得房率约95%。
这样的房子，因为相关政策调整+限价，现在市面上买不到如此高得房率和高装标的了。
杭州钱江新城“日月同辉”
2、地段也没的说。壹品距离钱塘江800米，到西湖边、钱江新城的“日月同辉”也就3公里。离地铁600米；拥有胜利小学+勇进中学的优质学区，都是上城区的名校。
说壹品就是杭州的汤臣一品，也不为过。
3、新房太难摇。江河鸣翠、杭州壹号院、御潮府等等，钱塘江两岸的千万级豪宅，中签率全都在10%以下，选房时几乎没人弃选，顶楼底楼都没人嫌弃。
在这样的行情下，富人愿意为好产品买单也就可以理解了。
事实上，去年以来，杭州的高价二手房不仅仅出现在南星桥。通过杭州官方的透明售房网，我还发现，奥体已有9W+成交、申花也有8W+的成交，都是可以跟上海部分二手房一较高下的。
奥体的杭州壹号院签约情况，图源：透明售房网
申花的滨江锦绣之城成交价，图源：透明售房网
他们的共同点都是近一两年交付的次新房，买了就能住，产品也比在售的豪宅都要好。
某种程度上说，壹品等这批次新房就是杭州楼市里的“奢侈品”，而富人们买单，通常是不眨眼的，主要看心情。
甚至他们的买房逻辑跟普通人也不一样，还会“利用”高溢价。
比如高价买入，再拿去抵押，获得的贷款还能用于自己的生意。
不要小看了杭州的富人群体。
根据胡润百富榜，全国最富的10个人，有三个住在杭州，分别是马云（阿里）、钟睒睒（农夫山泉）、丁磊（网易），住在上海的黄铮（拼多多）也是杭州人。
可别说就这么三四个人，怎么能撑起杭州的高房价。这些顶级富豪们的身后，是一条条产业链，造就的一大批的富人。
胡润最新发布的高净值数据显示，杭州1000万+、1亿+、再到3000万美元资产的人数，分别为48200人、3340人、2490人，数量全部排在全国第6，仅次于四个一线城市+香港。
这还只是杭州，全浙江千万人民币资产高净值家庭为19.9万户。在货币超发的后疫情时代，只要他们想，分分钟可以变成杭州的购买力，因为一线城市的购房资格太难，但拿到杭州的房票是很容易的。
总之，个别极端的高价成交案例，是有市场的，但并不是主流，不能以偏概全。
02
特殊之处2：魔幻的浙江房价
金字塔尖的二手房价格，并不能证明杭州有泡沫，均价呢？
仍以最体现市场真实数据的二手房价格来看。
根据中国房价行情网的数据，杭州二手房均价为3.6W/㎡，排在全国第7。
听起来不低。
但是，如果你是浙江人，你的感觉可能完全不一样。你的想法也许是，杭州房价太便宜了。
现在，杭州单价还是2字头的板块还有不少，比如崇贤、星桥、丁桥，距离武林广场都在10公里左右，并不是远得可怕，有的还有地铁直达市中心。
要知道，这只是二手房。新房价格因为严格的限价，比二手房价格低很多。像是西湖区的三墩北，新房也是2字头。
再来看看浙江的其他地市。
“七山一水两分田”的浙江，平原很稀缺，平原上的房子，也特别贵。
义乌的二手房均价是2.4W/㎡，好地段的已经4W+/㎡。今年3月，义乌一宗容积率2.3的宅地，楼面价已经拍到3.6W/㎡，迈入5W+/㎡只是时间问题了。
也许你说，义乌虽然是县级市，但在世界都是响当当的，这个特例不算数。
那么，温岭你应该很少听过吧，知道它在哪里吗？当地的二手房均价是2W/㎡！好点的小区，成交价约3W/㎡。
温岭部分小区二手房成交价，图源：贝壳
再举个例子，在浙江经济常年排在末尾后三名的衢州，均价1.7W/㎡。
而武汉和成都是1.9W/㎡、西安是1.6W/㎡。
我曾在2019年去当地做过调研，衢州好地段的房子，已经2W+。
你没看错，这个GDP只有1600多亿，仅仅是杭州十分之一的四线城市，房价已经直逼新一线城市。
浙江各地二手房均价（2021年3月）
数据来源：中国房价行情
回头再看杭州的房价，是不是很有性价比。
我曾经问过衢州的一个的哥，2W+的价格完全可以去杭州买了，你会去吗？
他给我的答案是：我在衢州生活，再贵也要买。但凡再有点闲钱，肯定还是去杭州买划算。
一个绍兴的朋友也告诉我，他们如果想在本地之外买房，“当然是杭州”。
其实，绍兴的邻居，不仅有杭州，还有省内的“二哥”宁波。
但是宁波并不是大多数浙江人想买房的首选。这也促成了下面要讲的，杭州的另一个特别之处。
03
特殊之处3：省会首位度
杭州房价被撑起来的另一个原因是：省会首位度。
除了经济优秀、百姓富余之外，浙江人对杭州的认可度也非常高。
中国有很多一城独大的省份，最典型的就是湖北和四川。
四川GDP第二高的绵阳，去年是3010亿，连成都（17716亿）零头的一半都不到。
湖北排第二的襄阳是4602亿，同样不及武汉（15616亿）的零头。
这都是省会首位度很高的省份，省会拥有绝对话语权。
中国也有很多省份拥有双子星城市，比如江苏的南京和苏州、山东的济南和青岛、辽宁的沈阳和大连，福建的福州和厦门。
这些省会城市有个特点：都很“憋屈”，都干不过省内的第二城。
以南京为例。GDP排全国第6的苏州，工作机会多，江苏人在选择一个上级城市定居时，苏州会分走不少流量。
类似的，在上述几个双子星省份都会存在。
但杭州没有这样的问题。在有双子星的省份中，杭州是唯一一个可以保持住对“二哥”领先优势的省会。
所以就回到了上面的问题：浙江人选择一个上级城市时，杭州几乎是必选项，选择宁波的不多。
浙江是民营经济第一省，下面的地市的老板们，生意做大了，就会想着把总部搬到杭州。但是在江苏，总部可以去苏州，苏南的企业会想着搬到上海。
杭州既保持了省会首位度高带来的吸引力。同时，因为有个“二哥”追着，又保持着适度的发展压力。这是这座城市保持活力的另一个特别之处。
只要城市还在向上发展，房价就有支撑。
04
特殊之处4：有过房价下跌的教训
回顾中国的楼市发展史，有一个奇怪的现象：绝大多数城市都是只涨不跌。最多就是横盘一阵子，意思意思，暂时不涨了。
但有个大城市是真真切切经历过房价下跌的，这就是杭州。
2011年-2015年，是杭州失落的5年，房价从2.2W/㎡，跌到2013年的1.9W/㎡，再到2015年的1.7W/㎡。
这5年，很多城市的房价稍微调整后，就继续向上了。
比如南京的轨迹是：1.3 W/㎡（2011年）→ 1.2 W/㎡（2013年）→ 1.7 W/㎡（2015年）。
深圳是：2.1 W/㎡（2011年）→ 1.9 W/㎡（2013年）→ 3.5 W/㎡（2015年）。
那几年，整个浙江的民营经济，因为民间借贷的事情，遭遇重创。杭州的产业也没找到出路。
加上当时户口还有限制，杭州5年的净增人口才31.8万。房价也是一路下滑。
但现在不同了，杭州的互联网产业方兴未艾，人口更是源源不断地涌入，2015-2019年已经新增近150万人。
在全国人口整体下降的情况下，浙江新增人口却在上涨，而杭州功不可没。
图源：好地网
而且，2011年之前，整个浙江的房价泡沫确实存在。
2009年7月，温州以17116元/㎡，高居全国第一，杭州也超过北京，以15277元/㎡排在全国第三。之后的房价下跌，更多的是价值回归。
有了那段惨痛的历史，杭州对房价的控制非常严格，不会允许房价泡沫存在。
新房价格，杭州有些板块已经3年不涨价了，这虽然也导致部分板块非常之火。但楼市火爆，也比房价上涨带来的危机要小。
二手房价格方面，杭州现在3.6W/㎡的价格，大概是北京、上海的55折水平，也是比较合理的。
图源：中国房价行情