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岐江新城、翠亨新区接连刷新中山土地拍卖纪录

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南方都市报 2021-04-11 18:06

截至3月23日,今年第一季度中山住宅用地出让共3宗。1月6日, 2021年首宗地以成交楼面价5113元/㎡,总价27.5亿元由宝龙地产拍下;2月10日,中山深圳市龙光房地产有限公司拿下位于中山市石岐区富康北路地块,用地面积为13934.6平方米,成交总价为5.23亿元,成交楼面地价为13407元/平方米;3月3日上午,位于民众镇浪网行政村的住宅用地成功出让,由中山万科旗下的中山市海洲置业发展有限公司以11.56亿元拿下,楼面价5450元/平方米。

纵观近年来中山商住土地拍卖情况,主要集中在中山城市发展的两大核心区域——岐江新城和翠亨马鞍岛,拍卖地块多次刷新了中山总价,成交楼面地价接连创造了中山新纪录。

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翠亨新区。

市场回暖 去年底现土拍高峰

去年同期,受疫情影响,各行各业基本处于停工停产状态,房地产行业也受到较大冲击,2020年第一季度住宅/商住用地出让仅成交一宗。疫情后市场稳步复苏,加之深中通道建设加速、总部经济区建设和翠亨新区建设迎来新进展等利好消息的加持,一楼住宅成交稳固上升,至11月份达到峰值,库存去化周期进入优质区间,这些都为房地产市场注入信心。

纵观2020年中山楼市,热度回升最为迅速便是中山的土地市场。虽然上半年土地供应较少,但下半年挂地频率明显加快,房企拿地积极性回升,年底多地块连拍更是掀起了土拍高潮。2020年挂拍地块面积为中山近6年来最高,挂拍的“巨无霸”地块也是中山历年来最多的。从挂地区域来看,主要集中在中山城市发展的两大核心区域——岐江新城和翠亨马鞍岛。去年下半年来中山楼市大热、多次引发现象级关注的马鞍岛,拍卖地块多次刷新了中山总价,成交楼面地价接连创造了中山新纪录。

从2020年全年住宅/商住用地成交数量来看,按季度呈逐渐上升的势头,12月份的表现尤为抢眼,出现全年土拍高峰期,共有5宗城镇住宅地成交,纵观全年成交量为13宗、成交总价为262.92亿元。其中万科、粤海在南朗拿下的两块地,成交楼面价格分别为15087元/㎡、15068元/㎡,位列当年楼面价格榜前两名。无独有偶,楼面价格榜第三、四名地块也在南朗,在成交总价排名上,前三甲均在翠亨新区、南朗。受翠亨新区建设新进展这一利好影响,南朗成为众开发商的“心头好”。

翠亨新区。

政策助推 第一季度土拍情况趋好

2020 年是中山楼市利好频出的一年。深中通道建设加速,疫情后市场稳步复苏,总部经济区建设和翠亨新区建设迎来新进展,城市吸引力提升,吸引大量外地购房客涌入,库存 去化周期进入优质区间,城市建设发展强势。2020年的中山楼市以7月为分水岭展开。3月全面复工后,中山一二手住宅市场快速回暖,一手住宅网签量保持在每月 4000-5000 套,二手住宅则保持在 2000-3300 套的区间内。7月后,随着深圳“715 新政”出台,中山的深圳客数量大幅提升,市场成交量也迎来大涨。

乐有家研究中心数据显示,2020 年中山一二手住宅网签合计超 9 万套。其中一手住宅 网签 54411 套,二手住宅网签 39350 套。但受疫情影响,2020 年中山一手住宅网签量较去 年仍然下降 13.86%。从各镇区成交情况来看,中山火炬开发区、三乡镇、坦洲镇和西区发展势头强劲,一二手住宅成交均很强势。而 2020 年大热的马鞍岛所属地南朗镇,则颇受深圳等临中地区购房者欢迎,但受开发进度限制,目前主要输出项目仍以新房项目为主。纵观 2020 年,中山在城市建设增速发展和优化硬件配套的同时,在人才吸引力和教育 资源等软实力的提升方面做了更多努力,为城市未来发展奠定了良好基础。

受去年诸多利好政策的影响,加之市场行情的迅速回暖,进入到今年,随着疫情防控工作进入常态化,今年的土拍情况在数量、参与度、信息、价格上较去年略胜一筹。其中2021年首拍由宝龙地产以27.5亿拿下岐江新城东区总部经济区地块,这也是宝龙地产首入中山,将打造中山宝龙城综合体项目,总占地16.73万平方米,总投资超过70亿元,将打造70万平方米旗舰综合体,以及300米超高层地标建筑。项目涵盖住宅、主题商业街、酒店式办公场所、甲级写字楼、五星级艺术酒店,还将打造一个不小于3000平方米的艺术中⼼。

截至3月23日,今年第一季度中山住宅用地出让共3宗。除宝龙地产以27.5亿拿下岐江新城东区总部经济区地块之外,2月10日中山深圳市龙光房地产有限公司拿下位于中山市石岐区富康北路地块,用地面积为13934.6平方米,成交总价为5.23亿元,成交楼面地价为13407元/平方米;3月3日上午,位于民众镇浪网行政村的编号G08-2020-0126住宅用地成功出让,由中山万科旗下的中山市海洲置业发展有限公司以11.56亿元拿下,楼面价5450元/平方米。

在建的岐江新城。

业界分析 利好政策支撑 两大核心区域或推较大面积地块

中山中原首席分析师、战略发展中心总监 郭光喜

今年1月4日,中山翠亨新区发布了《关于在翠亨新区建设中山奥体博览中心的建议》的答复。答复中显示,建议遵循已有规划的选址,具体在国家湿地公园西岸, 西依鸡头山,东邻大茅水道,背山面水。奥体博览中心将打造成为一个集多种功能组合的建筑群,将集商业、体育、博览等各项功能为一体的湾区标志性的公共建筑。郭光喜表示,从近年来的土地拍卖情况来看,加上诸多利好政策,东部组团(翠亨新区辐射区)及岐江新城辐射圈供地量较大,未来不排除两个区域继续推出面积较大的地块。此外配建房建面趋向于零,成交楼面价分区域逐步稳定,较少出现达最高限价,房企拿地趋于沉稳;含商业的地块基本要求全部或部分商业自持,拿地难度加大,城镇住宅用地竞争趋于激烈;体量较大、具备特定用途的地块,联合竞拍的概率增大。

2020 年中山楼市大事记

1. 中山实行异地公积金贷款限额、预约制

1 月 3 日,中山市住房公积金管理中心政务网发布《关于对异地公积金贷款额度申请进行预 约的通知》,确定每月的异地贷款可申请额度,每旬分批分配额度,在中心官网公布可收件 的预约编号,同时以短信方式通知申请人及开发商。

2. 中山 31 个重点项目集中动工,总投资 230 亿

3 月 28 日,中山市 2020 年第一季度重点项目集中动工,涉及基础设施、民生工程、产业项 目,包括岐江新城欢乐海岸、石岐总部经济区基础设施和公共配套工程等基础设施项目、岐 江新城中山富力中心、生物科技医药产业园——中山翠亨新区生物医药智创中心等产业项 目,以及坦神北路建设工程、金字山互通立交工程、古镇快线、树木园公共人防工程、紫马 岭北广场公共人防工程等民生工程。

3. 中山商品房网签备案引入电子公证

4 月起,为提高商品房网签备案效率,中山全市商品房网签备案将全面引入电子公证,网签 将突破时间、空间限制提高效率。

4. 中山出台“人才 24 条”新政

中山发布《关于加强人才政策支持和服务保障的具体措施》,共分七个部分、24 条,从人 才最关心关注的住房、入户、子女入学、配偶就业、医疗等方面,逐一提出保障措施。放宽 基础型人才入户条件,毕业 5 年内的全日制本科毕业生,在中山工作满 1 年且已落户中山的, 每人一次性发放政府津贴 1 万元。

5. 雅居乐 38.8 亿夺马鞍岛总价地王

7 月 12 日,雅居乐以总价 38.8 亿,拿下翠亨新区起步区西四围土地总面积 24.5 万平(折合 368.3 亩)宗地,楼面价为 4221.9 元/平。该地块占地 245525.6 平方米,是马鞍岛有史以来 公开竞拍面积最大的一宗。

6. 中山颁布最新售房购房通知

8 月 12 日,中山市住建局网站发布《关于规范新建商品房销售的通知》,通知主要针对 2019 年频繁出现的部分购房人在给付定金或首付后,以不了解中山市购房政策、不符合购房资格、 销售人员未告知楼盘情况为由,要求退房退款等多种投诉现象。通知内容施行后,将对中山 房地产新房市场起到有效的行业规范作用,减少购房投诉和纠纷。

7. 火炬 6 大片区规划亮相!新增多宗宅地、教育配套

9 月 21 日,火炬开发区多弹连发,6 大片区最新规划公布,规划包括: 大岭—西桠—江尾头片区:增加 9 宗宅地,6 所学校和 9 条规划路线; 火炬濠头片区:深茂铁路规划+新增部分 8 米、9 米的城市支路 中山火炬开发区中心片区:轻轨中山站+9 宗教育地+54 班九年一贯制 火炬开发区东片区 B 单元:轨道交通 2 号线路线明确 沙边-泗门-壕泗片区:明确城市道路规划+增加教育科研用地 火炬神涌片区:增加教育科研用地和体育用地

8. 广州 18 号线接入白云机场,中山未来可坐地铁直达

9 月 30 日上午广东省发改委印发《广州白云国际机场综合交通枢纽整体交通规划(修编)》, 规划中针对高速铁路、城际铁路、城市轨道、高速公路和普通道路作出了明确引入方案。其 中,城市轨道方面要求新增引入广州地铁 22 号线和 18 号线,通过与其它轨道交通线路换乘, 加强机场与城市重大功能区的便捷联系。这意味着,不仅广州市民能乘坐 18 号线直达白云 机场,而且在南延段的中山、珠海市民也能通过地铁,享受航空出行的便利。

9. 南沙至中山高速实体工程开建,将无缝对接深中通道!

10 月 26 日,位于广州南沙区的南中高速洪奇门特大桥东塔海中主墩已率先开钻,正式拉开 南中高速公路全线开工建设的序幕。南中高速项目地处粤港澳大湾区核心区域,投资额超 200 亿元,是 2020 年广东省投资额最大的新开工高速路项目。南中高速计划 2024 年与深中 通道同步建成,实现无缝对接。届时,这条全长 32.4 公里,联通中山、广州、深圳 3 个城 市的新高速,将为推动粤港澳大湾区互联互通添上浓墨重彩的一笔。

10. 中山“人才 24 条”配套细则出台,高层次人才配偶可随调!

12 月 9 日,中山市人力资源社会保障局针对“人才 24 条”制定了具体的实施细则。《实施 细则》将从 2021 年 1 月 1 日起试行,有效期三年。具体要求为,高层次人才的配偶为事业 单位人员的,由高层次人才引进单位协调安排到人岗匹配的空编事业单位工作。用人单位有 空编接收但无相应岗位聘用的,可先聘用再逐步消化解决。

11. 奖励突出贡献人才,翠亨新区拟出台 16 条人才新政

12 月 18 日,翠亨新区管委会发布了关于公开征求《中山翠亨新区关于集聚人才创新发展的 若干措施》意见的公告。《公告》包含发展高端人才产业、大力引进高层次人才、提升人才 工作信息化水平等在内的 16 条措施。其中,奖励突出贡献人才方面,要求对为新区重点龙 头企业、科技创新平台、产业园区、服务业集聚区、研究机构作出突出贡献的各类高级管理 人才、高级技术人才等核心骨干人员,按应纳税所得额的一定比例给予最高 100 万元的奖励。

珠中江拍地分析

除了中山外,南都珠中江产经工作室也分别对珠海、江门供地情况分别进行了梳理和对比。

南都珠中江产经工作室发现,此前江门市自然资源局发布江门市市区2021年度国有建设用地供应计划中,仅市区2021年度国有建设用地计划供应总量就有7000亩(注:约为2833公顷),住宅方面,市区住宅用地三年(2021-2023年)滚动计划供应总面积5916亩(注:约为2394公顷)),其中:2021年1779亩(注:约为720公顷),2022年2113亩,2023年2024亩。中山市2021年用地供应计划暂未出炉,不过根据2018年中山市公布的《中山市2018-2022年住宅用地供应计划表》,2011年住宅供地计划仅约131公顷。

而从2021年第一季度拍地情况来看,三个城市之中,土地市场最为火爆的,当属特区珠海。中山第一季度拍地中,成交楼面地价最高一次为13407元/平方米;江门新会枢纽新城最高拍出8034元/㎡;珠海则最高达到折合楼面价15686元/㎡,还有5900㎡配建。

不过,江门新会枢纽新城地块此次的成交价,超过了2018年嘉骏花园8021元/㎡的土拍记录,成功跻身新会历年楼面价总榜单第三名。

采写:南都珠中江产经工作室 记者刘贤沛

摄影/南都记者吴进

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