2021年第07期【探盘侃楼】
“学校没盖，名声在外”、“房子没住，就可入读”、“除了学校，没啥配套”、“名校冠名，一挂就灵”……
近日，新华每日电讯一则题为《长春“名校环城”：学校批售牌子，房企赚足票子》的报道，呈现了部分地方存在的“名校环城”乱象。
所谓名校环城，就是在城市建设新城的过程中，引入一批名校冠名的学校，学校虽然没有落地，但是楼盘营销已经赚足了噱头。正常的教育配套演变成开发商营销售卖的资本。
然而这些冲着“名校”去的人，却发现学校的本质跟宣传不符，名不副实，教学质量参差不齐······
其实这样的事情不仅发生在一线城市，在南昌，同样因为一股名校兴建“分校”的热潮，生出不少争议。所以很多粉丝在问我挂牌名校到底怎么样的时候，真的不好说，这些学校资历尚短，最直观的成绩没有，也就无法直观分析。
所以，如果十分注重学区的话，二手房倒是个不错的选择，毕竟顶尖的教育大家都知道在哪里，心里有数，也就上不了当。
这个区域所读学校都是南师附小红谷滩分校和红谷滩实验学校，小学口碑不错，房价也都比较适中，但是因为时间有限，本次踩盘我选择了万达星城和万达华府，本文重点讲万达星城。
01.小区简介
今日探盘：万达星城（二手房）
小区关键词：红谷滩 学区 地铁
位置：红谷滩区红谷中大道
建筑年代：2010年建成
楼栋总数：71栋
房屋总数：4742户
物业：南昌万达物业管理有限公司
绿化率：35%
容积率：1.82
物业费：0.85元/㎡
目前万达星城价格约为1.8万元/㎡，和周边同一学区的楼盘相比要略高一点。
02.配套测评
1、交通
距离2号线翠苑路站仅500米，乘坐地铁可达九龙湖、南昌西站，一站即可到地铁大厦换乘一号线，通达老城十分便利。
另外，小区门口就是翠苑路中寰路口公交站，有235/227两路公交。还有红谷中大道南口站、翠苑路站、南昌五中站等，距离小区步行距离都在六百米左右。出行还是特别方便的。
小区外面是丰和中大道、翠苑路、南斯友好路、红谷中大道，都是主干道，道路宽阔，我去踩盘的时候是五点左右，并没有出现拥堵现象，开车的话也很便利 。
2、商业
万达星城本身所带的商业就很丰富了，小区商业街外围底商涵盖了各类店面，早餐店、饭店、超市、水果店等，购买生活用品十分方便。
大型商业方面，一站地铁的距离就到了红谷滩万达商圈，另外小区500米处还有一个天虹广场，商业还是十分丰富的。
3、教育
初中一般，但是小学是没得说的。自带的吉的堡万达星城幼儿园小区业主可以就读。
南师附小红谷滩分校（小学）：距离万达星城700米左右，在红谷滩片区的综合实力是排在前列的，教育质量和口碑都有目共睹。
南昌五中（初中）：是一所“民办公助”形式的中学，教学质量一般，就在小区对面。
红谷滩新区实验学校：一所集小学、初中于一体的九年一贯制公办学校。学位约3414个，教师184人。距离万达星城稍远，有一公里左右。
4、医院
小区底商有金盛大药房，买药十分方便。
瑞星苑2栋1楼有万达西区社区卫生服务站，居民平时小疾病就医还是很便利的。
大型医院就是距离小区700米远的江西中寰医院。
03.小区环境
先说下整体感受，万达星城的建设年代比较早，建设的设计都比较普通，没什么特殊的风格。楼房的外立面较为陈旧，涂料有掉色，阳台的金属围栏生锈也比较严重。从外面看，整体感觉就是破旧密集的小高层。
小区门禁管理比较宽松，虽然是刷卡进出，但是非业主进出小区几乎没有阻拦。
小区内没有实行人车分流，有地下车库，但是车位不足，停车紧张，很多车辆都停在小区内部的道路上。上班时间小区外部的道路上也停满了车辆，地上停车费为80元/月。
一进小区就被枝干发达的老树吸引了目光，给人视觉造成很舒服的感受，郁郁葱葱，夏天在小区里走肯定不会被阳光晒到。
小区内绿植覆盖率挺高的，但是植物养护的一般，看得出来草坪没有修剪过，而且有草坪死亡的现象，也长出了不少杂草，总结起来就四个字——野蛮生长。
另外打扫的垃圾都堆放在草坪上未及时清理，还是挺影响小区整体面貌的。
小区内设计了人工湖，湖水清冽，但是下方沉淀了不少枯叶，也有部分垃圾未打捞出来。
无论是人工湖的案板，还是游乐设施的设计，都用了木头，经过时间的侵蚀，感觉还挺危险的，实用性不强，一些木头椅子已经糟掉了。
小区电梯的空间也比较小，只能容纳六人左右，楼道内堆满了私人物品，居住感受大打折扣，跟物业管理有直接关系。
踩盘过程中遇到了不少打牌、健身的老人，问了下居住感受，大家都觉得小区的生活氛围很浓厚，交通方便，但是对物业意见颇大，觉得管理比较差。
如果物业给力的话，这个小区的价格估计还能涨一涨。
04.户型
万达星城的户型很多，从一房到四房都有，主力户型为78㎡的两房和128㎡的的大三房，篇幅有限，我们就主要介绍下这两种户型。
#78㎡
两个卧室的们门都对着客厅，私密性一般，户型不是很方正，但也都物尽其用了。毕竟有年头了，对户型的要求不能太高，这个也算中规中矩吧，大家按需选择就可以。
户型通透，采光良好，有一个8㎡的大阳台，种花、宠物都可以满足，或者直接跟卧室打通，拓宽卧室面积居住更加舒适。也做了两个卫生间，具备了生活的私密性。卧室、客厅的空间都很大，居住起来会很舒适。
#58㎡
麻雀虽小，五脏俱全个人觉得这个一居的小户型也蛮可爱的（当然咯，老户型能做到方正的真的少）。放出来给大家欣赏一下。
05.小区价格
目前小区均价在1.8万左右，这个价位其实在整个红谷滩片区算是比较适中的。
以上是房信网统计的万达星城成交房源的价格，大户型的成交价格还是比较低的，大概在一万二左右，但是总价门槛就比较高了。
单纯为了学区的话，其实一室的小户型倒是个不错的选择，有一套小户型房源以不到一万六的价格卖出，说明议价空间还是在的。
目前小区内不少房屋出租，一般三室两厅的出租价格都在3000左右，两室两厅在2000左右。
06.买房参考
小区优点：
1、交通便利，出行方便
2、底商丰富，自带商业街，生活十分便利
3、生活氛围浓厚
小区缺点：
1、物业管理差
2、车位不足，停车难
3、小区环境一般，基础设施维护差，外立面陈旧
这个小区比较适合那些在红谷滩上班，预算不足，但是对小学学区要求比较高的刚需群体。
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