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为什么苏州今年以来卖得最好的小区,是这五个?

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苏州真有好房 2021-04-11 09:56

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“In my life I love you more”

常年霸占苏州二手房销量冠军的东港新村,失去了TOP1的宝座

我们梳理了苏州近90天二手房的成交量,惊奇地发现了这个事实。

数据来源:链家

在进一步梳理近90天二手房成交量Top5小区的均价时,我们还发现:

有多个小区均价高于板块平均水平。

数据来源:链家

为什么今年以来,这几个小区卖得最好?

我们挑了部分小区实地探访了一下。

本篇将从小区概况与周边、内部环境、物业管理、热门户型等多个角度出发,意图剥开近期苏州二手房高成交小区背后的秘密。

01

万科北宸之光:物业加分

小区概况与周边

小区挂牌房源很新,建筑年代为2016、2017、2019年,产品有超高层和洋房,购买者大多为刚需。

据附近中介介绍,小区目前有相当一部分业主在上海工作,与苏州北站最长15分钟的车程是吸引他们的一大因素。

此外,小区几乎被幼儿园、小学包围,与多个学校仅有1.5km左右的直线距离。

附近的永隆金街也可满足基础的餐饮需求。

内部环境

当我走遍万科北宸之光,整个小区给我两个感觉:层次感与温馨感

层次感是从何而来?

当你从万科北宸之光人行出入口(南门)进入,穿过严格的门禁,便能看见一个长方形的地面喷泉,喷泉的尽头是“欢迎回家”四个红色大字。

绵延的绿意从喷泉两侧舒展开,而后再会,形成小区内的中央花园。

9层高的洋房便隐藏在这个花园之中,花园外围是小区的大道,超高层便坐落在大道外侧。

超高层的楼间距在50~60米左右,洋房的楼间距要更多,并且一楼自带小花园。

而温馨感则来自于小区南门扎堆休憩的业主,还有喷泉旁嬉闹的孩童。

物业管理

万科的物业究竟好在哪里?这里我发现了

第一件:小区地表上看不见乱停的电瓶车。当你走进小区的电动车停车库和汽车停车库,你似乎就能明白为何如此了。

车库不仅因为智能感应灯的存在而非常明亮,

还安装了除湿风扇,

第二件:由于超高层2梯6户、7户、8户的设计,单元楼住户过多,隐私性和安全性难以得到保障。

所以有很多小区大都引入电梯刷卡制度,即业主持卡坐电梯,电梯仅能停靠业主房子所在层。


但在其他小区,这种制度最终并没有贯穿执行下去,而万科北宸之光做到了。

第三件:超高层等候电梯处有可以稍作休息的长椅。

这里考虑到了超高层的住户多,并且电梯小,早晚高峰还是会存在电梯等候时间过长的情况。

热门户型:

数据来源:贝壳找房

从上图不难看出,近90天外科北宸之光卖得最好的户型是83~89㎡的小三房。

在中介的带领下,我们也去了套84.64㎡的3室2厅的小三房,为超高层中户。

图片来源:贝壳找房

不过,在谈户型之前,我想请大家留意一个看似与户型无关的细节:小区超高层的过道采用了栏杆设计

的确,两梯八户超高层中的小户型很难保证南北通透,特别是中间户,这套房子也是如此。

但是,当你观察这间房朝北卧室的窗户时,你会发现,采光和通风居然比自己想象中的要好。

而这,就是因为我刚刚提到的细节:过道两侧是栏杆而不是墙壁

综合点评

用心凝聚的管理与产品,是能从你身之所往的每一处,眼之所见的每个细节中自然流露出来。

让一间房成为家,让一群建筑成为社区,万科真的做到了。而这,又反过来赋能万科北宸之光,大概也是项目成为近90天二手房成交榜榜首的原因。

02

“万业湖墅金典:60%绿化率

小区概况及周边

小区挂牌房源建筑年代为2013年,2015年。总体来看,住宅外里面保养得不错。

距离最近地铁站3号线通园路南有一段距离,附近医疗商业学区配套一般。

不过最近,小区所在板块郭巷最近被划为园区飞地,算是一大利好

据中介介绍,小区购买者多为刚需,其中不少在园区东环附近工作。

内部环境

“春色满园关不住”,当我漫步在小区中便不由自主地想到了这半句诗。

小区的环境真的有这么美吗?

这么说吧,我在这里看到了五种颜色的花。

有从一簇簇白色小花中探出头的红色玫瑰,缠绕在铁质拱门上的紫罗兰,

落在红色木质地板上粉色花瓣,还有点缀在万绿丛中的金黄小花。

小区内有条市政河贯穿而过,故而有了几座小桥,

外加上小区内道路并不十分笔直畅达,在这个欧式设计风格的小区中行走,却感受到了几分江南水乡的韵味。

物业管理

小区道路还算整洁,几乎没有随意乱丢的垃圾,车辆整体而言摆放有序,但也能看见一些随意停放的非机动车。

为了防止业主推车上楼,电梯内部被安装了座椅,使得电动车无法推入。

方法固然有效,但却略显直白。

小区内不少地方可以看见岁月的痕迹:一些电动汽车充电桩已经老化;

小区污水管道老化堵塞,业主反映下水道返味严重,

踩盘时,恰逢工人在更换修理。

热门户型


数据来源:贝壳找房

不难发现,近90天万业湖墅金典成交户型最多的为80㎡~86㎡的两室小户型103㎡、107㎡左右的三室

在中介的带领下,我们分别看了一套80.37㎡2室2厅和103.75㎡2室2厅。

一、80.37㎡2室2厅,超高层中户

图片来源:贝壳找房

二、103.75㎡3室2厅,超高层边户


图片来源:贝壳找房

综合来看两个房间,户型痛点依旧是南北不通透。

图片为第二张户型图次卧朝南小窗

不过户型设计也有些巧思,尽量为卧室开了朝南的窗户。

户型比较周正,特别是100㎡左右的三房赠送飘窗较多。

综合点评


如果非要给这个小区一个名头,那么我愿意称它为"绿化特长生"。

红桥绿水,微风拂柳,听得见虫鸣,闻得到花香。让居住在这里的人感受到了绿化带来的舒适。

据了解,跻身近90天二手房成交Top4,大多成交量都是最近这段时间上去的,这大概和郭巷被划入园区飞地多少有点关系。

03

“海尚壹品:核心地段不愁卖”

小区概况及周边

位于金鸡湖CBD附近,在小区里能看见IFS底端。

学区景城,与星海实验中学隔路相望,小区东边1km左右就是九龙医院。

小区价格低于板块近万元,还有两室小户型。 尽管小区房龄已超十年。但冲这些条件,小区想滞销都难。

内部环境

非常有意思的是,小区采取了菱形规划,每栋房子错开排布,并且楼间距较大,前后楼栋基本不会相互遮挡。

但也正是由于这种不走寻常路的设计,使得小区的路线比较混乱,使人很容易迷失在这里。


物业管理

小区大门左侧海尚壹品的字形led灯箱已然损坏,大门的油漆也有轻微剥落。

进入小区后,会发现有些路面已经出现了裂痕,凉亭的铁质材料部分布满铁锈,喷泉景观也已干涸许久。

单元楼门禁设施损坏未修,楼梯道门掉漆严重。

可以说物业在小区维护上做得不好,但鉴于小区房龄已超十年,也能理解。

热门户型

数据来源:贝壳找房

据中介介绍,购买海尚壹品的人若是为了改善更加青睐120平左右4室2厅的洋房。但若是为了景城的学校,会更乐意购买2室的小户型。

由于4室2厅更符合居住属性,所以我们和中介一同看了间125㎡4室2厅的洋房。

图片来源:贝壳找房

户型客厅小卧室大,可以看出由于房龄大。房子的户型设计理念比较老旧。

不过洋房的的得房率比较高,虽然赠送的阳台比较混乱,但若能规划得当,也是个隐性福利。

同时由于房龄较大,挂牌的房源中,基本内部维护都不太好,比如说阳台玻璃碎裂、栏杆生锈,

而这种情况在租转售的房源中更加严重,因此购买后的装修成本估计比较高。

综合点评

虽然小区内部环境有点瑕疵,但在绝对的硬实力面前,其他的一切都显得不重要了。

特别是在现在园区核心即将断供的情况下,像海尚壹品这样的房子未来很可能有市无价。

04

新城红树湾:真地铁房

小区概况及周边


刚出4号线地铁口清树湾5号口就到了小区,新城红树湾是个货真价实的地铁盘。

小区距离南师大附属苏州石湖实验小学、苏州石湖中学直线距离500m以内。不过商业医疗配套一般。

不过小区建筑年代为2015年与2016年,房源较新。

内部环境


小区绿化率较高,虽不及万业湖墅金典,但行走在小区中,大部分时候都在绿植掩映之下。在绿植较多的地方,你也能听见鸟鸣。

踩盘那天,恰逢微雨。细雨下,我的肩头便收到绿叶带来的“小惊喜“——叶上落下的水珠。和风中,我的脚边会有随风落下的粉色花瓣。

夜幕初临,小区内亮起的微黄路灯与归家业主的车灯交相辉映,颇为温馨。

物业管理


在这个小区里,你能品味到大部分小区物业和业主之间一种微妙的关系。比如说在禁止乱丢垃圾的警示牌旁有一包垃圾。

电梯间安装了电瓶车感应系统防止电瓶车上楼,但晚上下班时分依旧有人推车上楼充电。

你既能看见小区物业的用心也能看见它的敷衍。

小区中心广场区域的垃圾分类做得干净而整洁,还有语音设备提醒业主垃圾分类,

但散落在小区四角的垃圾桶又显得脏乱。

小区配有专门的地下电动车停车库,但黑黢黢的令人难受。

超高层墙面有许多由黑色鞋印绘成的“印象画”,有些地方剥落严重。

热门户型


数据来源:贝壳找房

由上图可知,近90天万业湖墅金典成交户型最多的为83~90㎡的小三房和74~78㎡的两室。

在中介的带领下,我们去看了套77㎡2室2厅的超高层中户

图片来源:贝壳找房

值得夸赞的是,入户后,客餐厅阳台从眼前一字排开。房子从视觉效果上给人

感觉很大。

但由于超高层的连廊是墙壁,所以朝北次卧的窗户聊胜于无。房子的通透性不好。

值得一提的是小区挂牌房源多为房东自住,不少房子内部保养较好。

综合点评

它就像你相亲遇到的一个很平平无奇的对象,综合素质都不差,得到不会欣喜,舍弃又觉可惜。

于是我们认为,离地铁真的很近可能就是它能打开销量的原因

05

“为什么它们能成为TOP5”

为什么这几个小区能成为,苏州今年以来成交量最高的TOP5?

通过实地走访我们发现,它们有这样一些共同点:

1、均价便宜

除海尚壹品外,其他三个偏远刚需盘价格都在苏州市二手房均价25392元/㎡上下,而海尚壹品又均价低于园区玲珑均价近万元。

2、小户型最受欢迎

高成交户型面积多在80~90㎡:配套一般的刚需盘次新小区更受欢迎,核心区位不动产房龄较大不影响。

3、总价低。

偏远二手刚需以80㎡和25392元/㎡计,总价约在200万左右。核心资产海尚壹品最热销的小户型总价约在450万~580万,这个价格在园区玲珑不算高。

最后,三个偏远刚需盘景观都不错,万科北宸之光价格最高,可见高成交二手刚需盘内部环境正在升级,同时好的物业管理会为小区附值

你觉得为什么这几个小区卖得好?

欢迎在留言区讨论

以上为正文


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编辑 | 木子

校对 | 苏州好房姐

制图 | 木子

木子

“寻一处理想家园予你”

愿我们的灵魂有处安放

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