“In my life I love you more”
常年霸占苏州二手房销量冠军的东港新村，失去了TOP1的宝座。
我们梳理了苏州近90天二手房的成交量，惊奇地发现了这个事实。
数据来源：链家
在进一步梳理近90天二手房成交量Top5小区的均价时，我们还发现：
有多个小区均价高于板块平均水平。
数据来源：链家
为什么今年以来，这几个小区卖得最好？
我们挑了部分小区实地探访了一下。
本篇将从小区概况与周边、内部环境、物业管理、热门户型等多个角度出发，意图剥开近期苏州二手房高成交小区背后的秘密。
01
“万科北宸之光：物业加分”
小区概况与周边：
小区挂牌房源很新，建筑年代为2016、2017、2019年，产品有超高层和洋房，购买者大多为刚需。
据附近中介介绍，小区目前有相当一部分业主在上海工作，与苏州北站最长15分钟的车程是吸引他们的一大因素。
此外，小区几乎被幼儿园、小学包围，与多个学校仅有1.5km左右的直线距离。
附近的永隆金街也可满足基础的餐饮需求。
内部环境：
当我走遍万科北宸之光，整个小区给我两个感觉：层次感与温馨感。
层次感是从何而来？
当你从万科北宸之光人行出入口（南门）进入，穿过严格的门禁，便能看见一个长方形的地面喷泉，喷泉的尽头是“欢迎回家”四个红色大字。
绵延的绿意从喷泉两侧舒展开，而后再会，形成小区内的中央花园。
9层高的洋房便隐藏在这个花园之中，花园外围是小区的大道，超高层便坐落在大道外侧。
超高层的楼间距在50~60米左右，洋房的楼间距要更多，并且一楼自带小花园。
而温馨感则来自于小区南门扎堆休憩的业主，还有喷泉旁嬉闹的孩童。
物业管理：
万科的物业究竟好在哪里？这里我发现了三件小事。
第一件：小区地表上看不见乱停的电瓶车。当你走进小区的电动车停车库和汽车停车库，你似乎就能明白为何如此了。
车库不仅因为智能感应灯的存在而非常明亮，
还安装了除湿风扇，
第二件：由于超高层2梯6户、7户、8户的设计，单元楼住户过多，隐私性和安全性难以得到保障。
所以有很多小区大都引入电梯刷卡制度，即业主持卡坐电梯，电梯仅能停靠业主房子所在层。
但在其他小区，这种制度最终并没有贯穿执行下去，而万科北宸之光做到了。
第三件：超高层等候电梯处有可以稍作休息的长椅。
这里考虑到了超高层的住户多，并且电梯小，早晚高峰还是会存在电梯等候时间过长的情况。
热门户型：
数据来源：贝壳找房
从上图不难看出，近90天外科北宸之光卖得最好的户型是83~89㎡的小三房。
在中介的带领下，我们也去了套84.64㎡的3室2厅的小三房，为超高层中户。
图片来源：贝壳找房
不过，在谈户型之前，我想请大家留意一个看似与户型无关的细节：小区超高层的过道采用了栏杆设计。
的确，两梯八户超高层中的小户型很难保证南北通透，特别是中间户，这套房子也是如此。
但是，当你观察这间房朝北卧室的窗户时，你会发现，采光和通风居然比自己想象中的要好。
而这，就是因为我刚刚提到的细节：过道两侧是栏杆而不是墙壁。
综合点评：
用心凝聚的管理与产品，是能从你身之所往的每一处，眼之所见的每个细节中自然流露出来。
让一间房成为家，让一群建筑成为社区，万科真的做到了。而这，又反过来赋能万科北宸之光，大概也是项目成为近90天二手房成交榜榜首的原因。
02
“万业湖墅金典：60%绿化率”
小区概况及周边：
小区挂牌房源建筑年代为2013年，2015年。总体来看，住宅外里面保养得不错。
距离最近地铁站3号线通园路南有一段距离，附近医疗商业学区配套一般。
不过最近，小区所在板块郭巷最近被划为园区飞地，算是一大利好。
据中介介绍，小区购买者多为刚需，其中不少在园区东环附近工作。
内部环境：
“春色满园关不住”，当我漫步在小区中便不由自主地想到了这半句诗。
小区的环境真的有这么美吗?
这么说吧，我在这里看到了五种颜色的花。
有从一簇簇白色小花中探出头的红色玫瑰，缠绕在铁质拱门上的紫罗兰，
落在红色木质地板上粉色花瓣，还有点缀在万绿丛中的金黄小花。
小区内有条市政河贯穿而过，故而有了几座小桥,
外加上小区内道路并不十分笔直畅达，在这个欧式设计风格的小区中行走，却感受到了几分江南水乡的韵味。
物业管理：
小区道路还算整洁，几乎没有随意乱丢的垃圾，车辆整体而言摆放有序，但也能看见一些随意停放的非机动车。
为了防止业主推车上楼，电梯内部被安装了座椅，使得电动车无法推入。
方法固然有效，但却略显直白。
小区内不少地方可以看见岁月的痕迹：一些电动汽车充电桩已经老化；
小区污水管道老化堵塞，业主反映下水道返味严重，
踩盘时，恰逢工人在更换修理。
热门户型：
数据来源：贝壳找房
不难发现，近90天万业湖墅金典成交户型最多的为80㎡~86㎡的两室小户型和103㎡、107㎡左右的三室。
在中介的带领下，我们分别看了一套80.37㎡2室2厅和103.75㎡2室2厅。
一、80.37㎡2室2厅，超高层中户
图片来源：贝壳找房
二、103.75㎡3室2厅，超高层边户
图片来源：贝壳找房
综合来看两个房间，户型痛点依旧是南北不通透。
图片为第二张户型图次卧朝南小窗
不过户型设计也有些巧思，尽量为卧室开了朝南的窗户。
户型比较周正，特别是100㎡左右的三房赠送飘窗较多。
综合点评：
如果非要给这个小区一个名头，那么我愿意称它为"绿化特长生"。
红桥绿水，微风拂柳，听得见虫鸣，闻得到花香。让居住在这里的人感受到了绿化带来的舒适。
据了解，跻身近90天二手房成交Top4，大多成交量都是最近这段时间上去的，这大概和郭巷被划入园区飞地多少有点关系。
03
“海尚壹品：核心地段不愁卖”
小区概况及周边：
位于金鸡湖CBD附近，在小区里能看见IFS底端。
学区景城，与星海实验中学隔路相望，小区东边1km左右就是九龙医院。
小区价格低于板块近万元，还有两室小户型。 尽管小区房龄已超十年。但冲这些条件，小区想滞销都难。
内部环境：
非常有意思的是，小区采取了菱形规划，每栋房子错开排布，并且楼间距较大，前后楼栋基本不会相互遮挡。
但也正是由于这种不走寻常路的设计，使得小区的路线比较混乱，使人很容易迷失在这里。
物业管理：
小区大门左侧海尚壹品的字形led灯箱已然损坏，大门的油漆也有轻微剥落。
进入小区后，会发现有些路面已经出现了裂痕，凉亭的铁质材料部分布满铁锈，喷泉景观也已干涸许久。
单元楼门禁设施损坏未修，楼梯道门掉漆严重。
可以说物业在小区维护上做得不好，但鉴于小区房龄已超十年，也能理解。
热门户型：
数据来源：贝壳找房
据中介介绍，购买海尚壹品的人若是为了改善更加青睐120平左右4室2厅的洋房。但若是为了景城的学校，会更乐意购买2室的小户型。
由于4室2厅更符合居住属性，所以我们和中介一同看了间125㎡4室2厅的洋房。
图片来源：贝壳找房
户型客厅小卧室大，可以看出由于房龄大。房子的户型设计理念比较老旧。
不过洋房的的得房率比较高，虽然赠送的阳台比较混乱，但若能规划得当，也是个隐性福利。
同时由于房龄较大，挂牌的房源中，基本内部维护都不太好，比如说阳台玻璃碎裂、栏杆生锈，
而这种情况在租转售的房源中更加严重，因此购买后的装修成本估计比较高。
综合点评：
虽然小区内部环境有点瑕疵，但在绝对的硬实力面前，其他的一切都显得不重要了。
特别是在现在园区核心即将断供的情况下，像海尚壹品这样的房子未来很可能有市无价。
04
“新城红树湾：真地铁房”
小区概况及周边：
刚出4号线地铁口清树湾5号口就到了小区，新城红树湾是个货真价实的地铁盘。
小区距离南师大附属苏州石湖实验小学、苏州石湖中学直线距离500m以内。不过商业医疗配套一般。
不过小区建筑年代为2015年与2016年，房源较新。
内部环境：
小区绿化率较高，虽不及万业湖墅金典，但行走在小区中，大部分时候都在绿植掩映之下。在绿植较多的地方，你也能听见鸟鸣。
踩盘那天，恰逢微雨。细雨下，我的肩头便收到绿叶带来的“小惊喜“——叶上落下的水珠。和风中，我的脚边会有随风落下的粉色花瓣。
夜幕初临，小区内亮起的微黄路灯与归家业主的车灯交相辉映，颇为温馨。
物业管理：
在这个小区里，你能品味到大部分小区物业和业主之间一种微妙的关系。比如说在禁止乱丢垃圾的警示牌旁有一包垃圾。
电梯间安装了电瓶车感应系统防止电瓶车上楼，但晚上下班时分依旧有人推车上楼充电。
你既能看见小区物业的用心也能看见它的敷衍。
小区中心广场区域的垃圾分类做得干净而整洁，还有语音设备提醒业主垃圾分类，
但散落在小区四角的垃圾桶又显得脏乱。
小区配有专门的地下电动车停车库，但黑黢黢的令人难受。
超高层墙面有许多由黑色鞋印绘成的“印象画”，有些地方剥落严重。
热门户型：
数据来源：贝壳找房
由上图可知，近90天万业湖墅金典成交户型最多的为83~90㎡的小三房和74~78㎡的两室。
在中介的带领下，我们去看了套77㎡2室2厅的超高层中户。
图片来源：贝壳找房
值得夸赞的是，入户后，客餐厅阳台从眼前一字排开。房子从视觉效果上给人
感觉很大。
但由于超高层的连廊是墙壁，所以朝北次卧的窗户聊胜于无。房子的通透性不好。
值得一提的是小区挂牌房源多为房东自住，不少房子内部保养较好。
综合点评：
它就像你相亲遇到的一个很平平无奇的对象，综合素质都不差，得到不会欣喜，舍弃又觉可惜。
于是我们认为，离地铁真的很近可能就是它能打开销量的原因。
05
“为什么它们能成为TOP5”
为什么这几个小区能成为，苏州今年以来成交量最高的TOP5？
通过实地走访我们发现，它们有这样一些共同点：
1、均价便宜
除海尚壹品外，其他三个偏远刚需盘价格都在苏州市二手房均价25392元/㎡上下，而海尚壹品又均价低于园区玲珑均价近万元。
2、小户型最受欢迎
高成交户型面积多在80~90㎡：配套一般的刚需盘次新小区更受欢迎，核心区位不动产房龄较大不影响。
3、总价低。
偏远二手刚需以80㎡和25392元/㎡计，总价约在200万左右。核心资产海尚壹品最热销的小户型总价约在450万~580万，这个价格在园区玲珑不算高。
最后，三个偏远刚需盘景观都不错，万科北宸之光价格最高，可见高成交二手刚需盘内部环境正在升级，同时好的物业管理会为小区附值。
你觉得为什么这几个小区卖得好？
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编辑 | 木子
校对 | 苏州好房姐
制图 | 木子
木子
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