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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问:

章哥,看了您很多文章,想跟您探讨一下。商住房确如您所说,在增值潜力上远不及普通住宅。我个人感觉这是2017年出了限制商住房买卖政策之后的事情。在这个政策出台之前,商住房和普通住宅基本上是同涨共跌的。由于这个政策的出台,导致商住房的流动性出现了很大问题,最终商住房的价格,也已经从最高点降到了现在接近腰斩的位置。那么这个位置会不会成为一个很好的抄底位置呢?您怎么看。

回答:

1、 探讨,这事儿不好探讨,咱们的信息量不对等啊。楼市的历史数据在各家公司都是绝密,而且还互相掐架,从来就没有像股票期货等类的K线图。所以买房人基本都是蒙着来,没办法的事情,在无法回顾历史的时候只能畅想未来,而这很多都没有依据。

2、 像你说在317之前,商住和普宅是同涨同跌的。但这只是短期现象而已,而且也不准确。确实同涨同跌,可幅度和次序并不相同。拿陶瓷和手串儿打比方,都是文玩收藏品,都随着大行情涨跌,但由于品类不同,玩儿家群体不同,其行情差别很大。比如2000年左右,北京公寓第一次崩盘,跌幅高达75%,无数人血本无归,住宅市场却只不过是不景气而已。假定你穿越回去,敢抄底吗?

再一个,你认为商住的价格走低是因为政策,这更是“选择性偏差”,只关注了50年商住,而70年的呢,从来也没有政策打压,为什么也价格走低?全北京70年的公寓太多了,找出一个升值好的恐怕太难了吧。

Soho现代城最典型,20年前就卖1万多,落户贷款什么限制都没有,从来也不限购,那为什么现在还没周边老破小价格高呢?要不抄底这些公寓吧,大概率还能少赔点儿。其实要真想抄底还有商铺和海景房呢,跌的更狠!

借用电影台词:什么叫风险投资?就是没有风险不投资,越有风险越投资。投资商业地产,太……太有风险了,非常值得投资!富贵险中求,上不了天堂就下地狱,好歹那儿也不用交房钱!

3、 抄底,借用股市的套话。你以为是地板价了,但下边有地下室;地下室下边还有地狱呢;到了地狱以为是底,可阎王爷说他的辖区有十八层!

而且地产可和股票不一样,抄底容易出手难。买房很简单,上涨也有可能,想好了接盘人在哪里?北京投资别墅的一茬接一茬,价格也一直在上涨,看看升值率怎样,想卖出去套现有多难!

4、 总之吧,我不知道哪里的公寓的底,只知道除了公寓被爆炒的那几次小周期,其他所有时期都是跑输大盘的。

30年前北京第一批投资的公寓的都是富人,到现在如果还是只持有这些房子的话,那已经成长为中产了。20年前投资公寓的中产居多,很多人已经成为刚需了,正发愁怎么换房呢。10年前投资公寓的基本就是刚需居多了,开发商割韭菜的层次越来越低。

十年过去了,也不知道这些刚需怎样了,可能都盼着接盘侠来抄底呢,割韭菜也得换茬儿啊。

5、 其实我觉得商业地产的投资挺好的,能间接的促进财富再分配。北京最早是炒墓地,花市书店旁边的灵泉公司让无数人“人活着,钱没了”。1990年之后是炒公寓,炒到最后无数人倾家荡产。当然还有90年代的炒商铺,从一铺养三代炒到三代养一铺。期间伴随着炒写字楼、炒海景房、养老地产、度假地产、农业地产等等,我全都参与过。反正我挣了提成了,谁赔谁知道。

6、总之,愿意赌就赌,拦着也不是事儿。只举个典型的例子吧,能想明白就去:双井的优士阁,70年的公寓,什么政策限制都没有。当年开盘价也不贵,8500,比富力城贵不了多少。现在富力城10万,优士阁3万多不到4万。在这17年中,优士阁至少N多次抄底机会,那如果时光能倒流,你愿意去哪年抄底?仅供参考。

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