常言道：一铺养三代。这个投资理念，在几十年来已被中国老百姓广为人知。
在以往许多人喜欢投资商铺，一是想靠商铺自己做点小生意，不用去打工，要么转租出去，每月按时收租，吃长线租金收益，是很不错的选择。
殊不知，时至今日，已变成了一铺坑三代。身边的不少朋友都跟房太子说，现在生意难做，特别是实体店。
现在大街小巷基本上都有商铺，那未来商铺究竟该不该投资？房太子的观点是，商铺不值得投资！
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“一铺养三代”已过去
为什么房太子说，现在投资商铺不值得？“一铺养三代”难道是假的吗？
虽说不是假的，但这句话只是过去的常态，并不适用于现在的情况。
因为在早些年，商业还不发达，铺面比较少，价格也比较低，投资商铺几乎是稳赚不赔的，民间便有了“一铺养三代”的说法。
但如今，市场早就变了。这些年我国城市快速发展的同时，多了多少购物中心？商铺早不再是稀缺物了！
在某些地区，还出现了大量过剩，很多城市购物中心的商铺都存在空置现象。
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前不久就有《瞭望》专栏记者曾做过深度调查，发现中国目前二三线商业地产的库存量惊人。
2019年1～4月份，商业营业用房（商铺）销售面积同比又下降了8.8%。4月末。
商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米但商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。，有些三四线的商铺开始大面积沦为仓库。
除此之外，再加上现在网络发达，大家网上购物已是常事，衣服、食物、日常用品全都可以从网上进行购物。
更别说还有各种拼团优惠，包邮到家等促销手段，比线下商铺的优惠活动来得更多，更吸睛。
所以时至今日，“一铺养三代”的情况，简直是少之又少。
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“一铺坑三代”是常事
不瞒大家，照现在的经济情况来看，若还要投资商铺，“一铺坑三代”分分钟会发生。
不信？房太子现在就带大家了解，现在的商铺有多大坑。
1、商铺回报率逐年下跌
所有房产产品的收益都来自两方面，一是房产价格上涨，二是持有期间的租金。在不同的产品上，二者所带来的收益比重也是不同的。
比如房子，房价上涨是最大的比重，租金只是辅助。说白了，房价可以上涨赚个几倍，可租金涨不行。
特别是在一些大城市，一套房子可以市价五百万元，但年租金可能也就五万元，两者差得远了。
但对于商铺而言，就反过来了，租金收益是主要的。其中最为重要的就是回报率（即是税后月租金与买入商铺的总价的比值）。
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为什么要看租金回报率？通俗来说，做生意首先要回本，即是前期总投入的资金要先赚回来，在此之后赚的才是真的盈利，商铺的租金亦是如此。
商铺的租金回报率一般是在8%左右，差不多10-12年可以拿回本金，而低于这个回报率的话，基本是不赚钱的。
然而这几年的数据一路下滑，大部分商铺的回报率在2%-5%，超过6%都算高了。若现在还投资商铺的话，那就意味着资金会被套牢20多年。
单从这一方面，投资商铺就已经很不值得。
2、商铺缴税过高
商铺缴税这一项，不管是自用、出租，都要。
根据规定，房产税要求依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，而且税率还很高。
举个例子，买了一套商铺，用来做生意，属于自用，每年按照1.2%计算；若是出租，则税率蹭一下升高，按12%来算。
也就是说，如果你的商铺一年的租金是20万，落入自己腰包的只有17.6万。而且，年年如此。然而，这仅限于经济情况好且商铺竞争力不大的时候。
3、商铺交易成本过高
商铺的首付比例高、贷款利率高、税费也更高，这是显而易见的“三高”。还有一项成本高，则是不太容易看见的——交易的成本高。
商铺不同于房子，想出手一套房子，到中介门店转一圈，潜在买家一抓一大把。但若是商铺，就没那么理想了，中介手上没有像要买房子那么多的客源。
为什么呢？最根本是因为在我国，商铺不是刚需品！对于消费者来说，是可买可不买，是供大于求的关系。
但房子是刚需品，每家每户都要至少需要一套房子。
其次，商铺单价高，税费高，交易难度大。（二手商铺交易税费的计算极其复杂，交易一次差不多就得付整体房价的20%～30%左右作为税费，可以吞噬掉大部分商铺增值带来的收益。）
这一系列的因素，造成商铺的交易成本过高，导致了购买人群的规模不大，所以很难二次出手的。
所以大家可别再相信那些无良开发商说的“可租可投资，易出售”的销售口号了。
4、商铺维护需要资金
虽然业主可以把商铺的维护成本转移给租户，但这种情况也仅限于总体经济环境不错的时候。
因为你看像2020年的情况，一场疫情呼啸而来，各行各业经济几乎停摆，线下商铺的租户能够正常交租已算是好运了。
因为有些还要给租户减少租金或延迟收租，不然租户的生意维持不下去，就要关闭退租，到时候业主和租户都是“连锁损失”，所以更别说还要让租户承担额外的维护成本了。
5、若贷款投资商铺，承担还贷压力
现在很多城市的商铺贷款限制很严格，虽然当下我国5年期LPR利率只有4.65%，但因为商铺并非是刚需产品，一般贷款买商铺的利率都会有上浮。
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市场行情不好，商品房照样能卖得出去，但是商铺生意不好，就完全砸在手里了。
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以上，就是房太子不建议投资商铺的原因。虽然万事没有绝对，有的人可能买的商铺在赚钱，但是毕竟是少数，是行家活。