伴随3月小阳春行情，昆明市房地产市场也渐次活跃起来，企业适时增加推盘，供应和成交同步放大。根据中指院监测，2021年3月，昆明市成交商品住宅79.75万㎡，同环比均大增，环比实现倍增，同比上涨65.73%；土地市场供需总量环比回升，但仍处低位，成交商品房用地43.39万㎡。
数据说明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日至2021年3月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在云南的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
数据说明：房地产企业销售数据统计是以2021年1月1日至2021年3月31日期间销售的商品房为统计口径，主要依据CREIS中指数据在昆明主城区+郊县的销售监测数据，并参考企业提供的相关数据，经课题组严格审核纳入统计。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2021年1-3月昆明市房企TOP20销售金额为293.24亿元，销售面积为221.28万㎡。3月市场行情回暖，企业销售业绩也得到明显提振。销售金额TOP3房企分别为俊发、融创和恒大，其中俊发销售金额达51.23亿元，区域龙头地位优势明显，TOP5房企销售金额门槛为22亿，而TOP10房企销售金额门槛也超过10亿元。从销售面积来看，TOP3房企销售面积均超20万㎡，分别为俊发、恒大和融创。
2021年1-3月云南省房企TOP20销售金额为336.54亿元，销售金额TOP5门槛超25亿元，分别为俊发、融创、万科、碧桂园和恒大，TOP10销售金额均超11亿元。从销售面积来看，1-3月云南省房企TOP20销售面积为269.53万㎡，其中俊发云南销售面积达39.45万㎡，居首位；其次为融创，销售面积为39.39万㎡；另外俊发、融创、恒大的销售面积均超25万㎡。
市场解读
政策关键词：推动城市建设，强化市场监管
▌政策环境整体较为温和
昆明市主要楼市相关政策
资料来源：中指研究院综合整理
进入2021年，上海、广州、深圳等热点城市房地产市场出现了明显过热的情况，同时也通过各项政策不断进行调控，严防市场无序发展。3月银保监会、住建部、人民银行三部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，金融监管逐渐趋严。相对而言，昆明市政策环境整体较为温和，仅在3月发布了《昆明住房和城乡建设局关于加强房地产经纪机构及从业人员管理的通知》，严禁价外加价，不得以团购费、活动费等名义违规收取费用等，通过强化市场监管，避免扰乱市场行为的出现，维护市场稳定发展。
市场关键词：商品住宅供需回暖，成交均价高位攀升
▌商品住宅供需双双反弹，总体供不应求
昆明市商品住宅供需情况
资料来源：CREIS中指数据
昆明市3月商品住宅供应69.47万㎡，供应量环比大幅攀升，环比上涨222.22%，去年同期受疫情影响，供应处于全年低位水平，同比去年上涨44.01%。1-3月累计供应商品住宅123.95万㎡，仅占去年全年供应的10.79%。
3月受“小阳春”行情影响，开发商积极推盘，需求动能释放，商品住宅销售79.75万㎡，环比同样实现翻倍增长，涨幅为123.77%，同比上涨65.73%。2021年1-3月累计销售商品住宅171.82万㎡，占2020年全年的18.66%，市场整体呈现供不应求的态势。
▌商品住宅均价稳步攀升
近两年昆明商品住宅销售价格（元/㎡）
资料来源：CREIS中指数据
2020年6月之后，昆明市商品住宅销售价格维持在高位，经过2020年底的短暂回调后， 2021年开发商逐步改善住宅产品结构，商品住宅销售价格开始止跌回升。近3个月，商品住宅销售价格站稳15000元/㎡大关，并于3月达到近期新高，为15662元/㎡，环比上涨1.10%。
土地关键词：商品房用地供需寡淡，均以底价成交
▌商品房用地供需低位增长
昆明市商品房用地供需情况
资料来源：CREIS中指数据
3月昆明市推出11宗商品房用地，规划建筑面积63.02万㎡，环比2月上涨45.24%，但同比去年下降28.43%。总体来看，1-3月昆明市共推出16宗商品房用地，规划建筑面积131.40万㎡，处于1年来低位水平。
3月昆明市仅成交3宗商品房用地，均为商办用地，成交规划建筑面积43.39万㎡，环比增幅过半，达73.63%，去年同期受疫情影响，成交处于低位，故同比增长翻2倍，达281.28%。总体来看，受1月零成交影响，1-3月昆明市仅成交5宗商品房用地，规划建筑面积68.38万㎡，市场供需相对寡淡。
▌成交均价低位徘徊，3宗用地均以底价成交
昆明市商品房用地成交楼面均价及溢价率
资料来源：CREIS中指数据
3月，昆明市3宗商品房用地成交楼面均价仅为1011元/㎡，处于1年来相对低位水平，由于土地性质均为商办用地，均以零溢价成交。总体来看，1-3月土地溢价率不足，市场成交不温不火。
▌五华区与呈贡区为供需大户，官渡区零供需
2021年第一季度商品房用地供需各区分布情况
2021年1-3月，商品房用地供需主要集中于五华区与呈贡区，两区共推出规划建筑面积123.26万㎡，占比高达93.81%；从成交来看，成交地块均位于该两区，其中呈贡区成为主力成交区。盘龙区和西山区零星推出商品房用地，而官渡区一季度商品房用地既无推出也无成交。
纵观一季度，在“房住不炒”的政策环境下，维持房地产市场的稳定发展已成为共识。随着热点城市不断加码调控政策，以及三部委加强对经营贷流向等金融端口的管控力度，昆明市也适时推出了相应的市场监管政策，商品住宅及土地市场整体发展仍是“稳”字当头。