每月10号前后，都会出炉上个月的二手成交数据
这个月的10号格外受关注，这是开年后第一个月、又是小阳春，在市场的二三月有经历了那么多政策调控
换句话来说，3月份的成交数据一定有象征意义，它是对之前政策的消化，也是对未来趋势发展的信号
这个数字值得让我们来分析一下
公众号：真叫卢俊
认认真真聊地产，实实在在谈买房。
3月，到底成交多少套
我们首先要对市场数据有一个基础判断
去年上海一共卖了24万套左右的住宅，也就是每个月2万套左右
去年的楼市怎么样，总结来说就是上半年冷下半年热，所以一个月两万套算是比较平稳的数字了
如果说成交过了3万套，那么楼市算是比较热了，如果3万套的数据连续三个月，那么楼市热度就算是热启动了
之前坊间有朋友圈看到一个3.94w套这个数据的时候，有点吃惊，但也持保留态度
因为真正的官方数据，一般要等到10号左右
然后，我们今天就收到的真实的二手成交数据，31540套
也就是3.15w套左右
我们把一些商业、办公包括各种原因推掉的住宅套数剔除掉之后，沉淀下来3.15万套
但是不论多少，这个数字已经算是上海楼市比较热的一个数据了
注：2月为农历新年月份，所有受春节影响较大，暂时不与其他月份做横向对比（下同），来源：上海链家
回看过去半年，我们把每个月上海二手住宅的成交数据，放在一起比较，3.15w套的成交，还是比较高的
今年的数据情况其实比较容易受政策的影响
从数据可以看出2021年的1月份整个二手房成交算是破了一个天量，背后其实也是因为对市场后续可能会有调控因素的助推
所以大量的成交被前置到了春节之前去推进
3月份成交的三万多套，还有一个很重要的原因就是网传的4月1日网签之前要做限购查询
这件事虽然没有发生，但是不少购房者为了尽快完成置换，都提前到了3月份
所以我看着这个数据的时候其实是很复杂的，因为有各种客观因素，但也确实不是一个小的成交量
所以市场的热度到底怎么样了
需要分析这一点，单纯的看成交已经不能够反映了
还需要去看市场上最近的客源情况和房源情况
市场上，多少房源、多少客户
先说房源，开年后市场房源就在不断增多
我们以市占份额最大的链家为例，它的房源一度增加到3.8w套
但是突然在3月20日，突然下降了将近一半房源
现在房源从16673套，增加到28947套，也就是说，20天过去了，房源量增幅73%左右
左：3月20日，右：4月10日
按照这个增速，未来一个月左右链家房源基本可以和3月20日之前持平，恢复到原来的状态
也就是说，在房源这一点也在稳步的增长
这里有两个因素，第一个就是刚才说的政策调整，另一个2021年也是一个置换的好年，很多房东愿意把房子拿出来卖了
但是客源情况就不同了
来源：上海链家
进入3月，客源相较12月、1月，反而有所回落
就是我们之前文章提到过的客房比，这次我们又取出了截至目前最新的客房比数据
来源：上海链家
就比如说，去年的市场是，每增加1套房源，就会增加3个客户
那现在就是，每增加1套房源，大概增加2个客户左右
这里也有两个因素存在
第一也是因为房源因为政策调整增速太快，第二市场的部分需求被吸到一手，很多客户也因为等待某些一手目前正在观望的状态
再来看看带看量
如果说客源量和房源量说的是市场供求总量，那么带看量就说明了市场活跃程度，到底有没有人在拼命的看房
这直接反应的就是市场真实购买欲望
我们看下近几个月二手市场的带看数据，依然不能显示具体带看组数，但是感受下趋势
来源：上海链家
3月带看组数，回落到跟去年11月持平的状态
可以这么说，3月的带看量比1月带看量减少13%这就是年前年后买房人心态变化的真实写照
没有年前迫切了
而且在这个条线的数据里，我们还看到了一个有趣的数字
就是带看成交比
简单说，就是用带看量÷成交量，也就是说，中介每带看多少组，能成交1套房
打比方说，中介每带看6组客户，能成交1套房，那这个带看成交比就是6
这个数字背后代表的意义，比较直观的一个意思就是现在市场的情绪
我们可以看到这个数字，在去年12月的时候来到最低点，平均没几次带看就会有一套成交，这也很能体现当时的市场情绪
当时很多中介都和我说，你房子挂出来基本上一周左右时间就可以成交，这个就是市场热度
来源：上海链家
但是在3月份来看，市场确实有开始理性下来，起码没有去年年底那么夸张了
再说说，议价空间
再跟各位解释下，我们之前在文章里提过，议价空间，就是（挂牌价格-成交价格）/挂牌价格
这也是今天说的几个数据维度里面，唯一谈到钱的
这个数据很能反映房东、客户心态博弈
来源：上海链家
3月平均下来，每天的议价空间在2.1%左右
这个数字其实算是比较温和的数字了
因为溢价率稳定的背后，还有挂牌价调高的可能性，平均接近2%的议价率只能算比较正常的水平
只能说目前房东和房客的博弈状态还在僵持，这个时候一个站在你这边好的中介就很重要了
好了，今天的文章各位可能看的很纠结，因为我每一个观点背后都有但是，然而这样的词汇
为什么，因为确实市场足够复杂
2021年的上海楼市几乎每个月都有新政，对二手房的影响几乎每天都有外界干涉
但是我这边需要强调几个核心
第一，不论如何，3万套都不是一个小数字，市场再怎么样，成交依然保持一个比较高的热度，这个数字不容小觑
第二，市场热度应该会调整到去年10月或者11月的状态，大家可以感受下，那个点恰恰是转折点
快速决绝的人都会庆幸自己在那个时候做了选择，所以对于购房者而言，时间很重要
最后一点，也是很重要的一点，各位一定要记住
今年的二手还有一个很重要的因素就是一手干扰
伴随着一手市场积分模式，很多需求都在等待自己期待的项目未来会出多少分
楼市能够不过热一个很重要的原因就是因为一手的影响
但是毕竟每个一手项目只能吸纳130%的客群
如果到了下半年，一手需求没办法释放之后会不会进入二手，这是一个非常需要重视和直面的问题
如果各位铁了心只考虑二手，那么我唯一一个建议就是：
上半年完成置业过程
不信的话我们3个月后再把这篇文章拿出来看看