3月底，地产一休哥在北京腾讯总部大楼，参加了2021中国智慧地产（第八届）高峰论坛。
在论坛上，有幸听到经济学家、如是金融研究院院长管清友的演讲，干货满满，信息量巨大，一直在消化吸收。
近期有一些小感悟，与专家观点放在一起，来与读者探讨。分享之前，先抛出一个问题：
房企能做好手艺人吗？
一
关于房地产行业的变化，管清友给出了两个方面的判断：
第一个方面，有两个层面，一是行业、二是政策。行业方面的变化是剧烈的分化。政策方面的变化是整个房地产行业去金融化开始了，在这样一个背景下，房地产从一个所谓的背着银行搞发展，是一个金融化的模式，逐渐过渡到了一个制造业的发展模式。
丨所谓开发企业，正从开发人到手艺人转变。
从业者无论是开发企业还是这个产业链条上的各个环节，可能要清楚一点，这一轮所谓的政策调控也好，房地产行业自身发展的变化也好，其实也是必然发生的。
因为政策层面的变化，其实来自于对资产泡沫化的担心以及防止出现日本在80年代末期、90年代初期出现的资产泡沫以及引发的巨大风险。
二
第二个方面，在这样一个内外环境都在发生剧烈变化的时代，房地产行业的从业人士，需要去校准看待这个世界，看待这个市场，看待这个行业的坐标。
比如说，我们正在面临着所谓从全球化到逆全球化的转变。官方已经提出了“百年未有之大变局”。
再比如说我们国内的这种经济转型升级正在发生，实际上我们正在经历一个相对比较痛苦的所谓的结构调整期，官方的描述叫“结构调整阵痛期”。
所以从高速增长到中高速增长，或者从高速增长到高质量发展过程中，这种结构性的变化会对原有的产业结构上不同的环节造成非常剧烈的影响。
可以这样说，房地产行业恰恰就是这样一个：
丨在结构调整阵痛里头正处于阵痛的行业。
总而言之，具体到今年来看，我们面临的风险可能仍然来自于外部。
三
对于行业、企业以及投资者而言，6%更多会给我们一些实质性的影响。这种影响在市场含义和政策含义表现在几个方面：
1、相对于2020年比较宽松的宏观政策，特别是货币政策，今年不会那么宽松了。
2、意味着我们今年不大可能再出台更加宽松的政策。先是收。中国国内从我们观察现在财政政策、货币政策的安排，大概已经为今年出现的金融市场大动荡做相关的准备。
所以今年从短期来看，是国际金融市场可能出现剧烈动荡的一年，最早在二季度，最晚在四季度。
这个需要我们相关的从业人员对于今年，无论是做开发企业，是管财务还是关注所谓的这些重要的事件，还是相关产业链，我觉得今年要防范风险。
四
再回到地产，简要的说几个关键词。
第一个是数据，中国人均住房的使用面积其实只有20多平米，也就是说我们用一个词来形容这种状态，叫做：
丨我们已经住的开了，但是住的不够好。
所谓人均使用面积20平米，说明一个什么问题？就是这个数据是低于人口密度比我们大得多的一些经济体。
比如像日本，他们的人均使用面积就比我们高。当然这与住房供给结构、住房管理，整个建筑管理有非常大的关系。
所以我觉得我们未来房地产行业发展的一个总的核心词是什么？就是：
丨解决从住的开的问题到解决住的好的问题。
第二个是调控，其实基本遵循的思路还应该是政府的归政府，市场的归市场。
第三个是房价，中国的房价无论是从绝对房价和相对房价来讲确实比较高。我们指的是大城市，确实比较高。
这个所谓的绝对房价是指按照同一个币种，按照人均的使用面积测算出来的。
五
简而言之，房地产行业已经出现了政策、监管、投资逻辑的诸多领域的这种转变。在中国中长期发展的这个大背景之下，房地产发展的模式出现变化了。
中国面临着所谓的新的战略机遇期，但同时我们的外部环境确实也在发生非常大的变化。
从短期来讲今年中国经济仍然会处于一个强劲的复苏，前高后低，但是今年国际金融市场的动荡特别值得我们去注意：
丨去做好风险的防范，要有底线思维。
长期来看，无论是中国经济发展的前景还是城镇化的继续推进以及所谓的真实城镇化和名义城镇化之间的巨大的差距，还可以为我们的经济发展，为房地产行业的发展提供巨大的动力。
感悟：
风险、手艺人、美好生活、城镇化机会，这是管清友重点阐述的四组关键词，用这四组词作为标尺，来回应开头的问题，房企能做好手艺人？
或者说，什么样的房企，能做好手艺人？
地产一休哥选择一家典型公司来分析，这家公司就是【深挖护城河】的金茂。
2020年，金茂做了2件大事，一件是降风险，“三条红线”数据全降到了“红线”之下，另一件是城市运营出现一个跃进的姿态。
2020年，金茂新增了1417万平方米土储，其中，通过城市运营获取的，占比44%，一二级联动，坐享城市增值红利。
城市运营获取土储的背后，其实有一条隐线，就是金茂运营城市的能力跃升，从长沙梅溪湖到三亚南繁科技城，科技类的城市运营项目，金茂旗下已经接近三十个了。
这也意味着，中国金茂的利润想象空间很大。一个个成功的城市运营项目，本质是一条标准化的【白金产品线】，在中国城镇化的继续推进中，会收获更多成长红利。
一直以来，金茂在产品上精雕细琢，打上了科技品质住宅的标签，让产品有了品牌和专利，并且成为美好生活的代名词。
由此，对应管清友的四组关键词，来检验金茂，2020经营降风险，管理上堪称好的手艺人，产品代言美好生活，城市运营借势城镇化机会，这种良性的模式，定会爆发出巨大的潜力。
2021年，巨变已来，聪明房企要在巨浪中行舟，做好一个手艺人会为自己埋下逆袭之路。