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这个北京最苟板块,我却嗅到了一丝崛起的味道|台湖深度测评

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猫叔聊地产 2021-04-10 01:39

各位粉丝老爷们大家好。猫叔的干货文又来了。

不谋全局者,不足以谋一域;不谋万世者,不足以谋一时。

当我们分析一个板块的时候,我们到底在分析什么?

除了板块本身的素质(比如配套、交通、居住人群的购买力)、规划的落地可能性外,有多少人是从全局出发看问题呢?

周边区域对于板块的影响,也非常重要。

相邻板块价值赋能,会让他一飞冲天,

相邻板块吸虹效应,会让他一蹶不振。

可惜这个角度,99%的板块分析文章都会忽略掉。

今天,我们就通过分析台湖,聊聊周边区域对一个板块价值影响到底有多大。

搞起!

01

如何一句话评价台湖?这是一个看上去很尴尬,但潜力可能很大的板块。

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先看台湖的位置——开局不利。

通州亦庄夹角处,

三条扇形高速路。

沾光通州他不行,

比肩亦庄也不灵。

台湖的位置非常尴尬。他被朝阳通州亦庄三个区域包围。

科普一个小常识:这种两区交界、三区交界的板块,发展是很受限的。

任凭哪个区域,都会优先发展核心区。

发展边缘区域,被临区吃到红利,KPI又算不到自己头上,这不是纯粹的为爱发电了吗?

两区交界处的板块,经常会出现规划、管理上的真空地带,互相推诿的例子很常见,但合力搞大事的例子特别特别少。

台湖看上去也是这种状态。

朝阳发展重点在国贸、望京,以及最近比较热的东坝第四使馆区+金盏自贸区。

台湖临近的豆各庄板块,这两年随着7号线刚有起色,即使想给台湖利好,也有心无力。

按照十四五规划,通州副中心倒是迎来撒钞大狂欢。2021-2025年,这五年里有600多个重大项目,8000多亿元的投资上马。

但发展重点,在860亿成本的运河商务区、100多亿的城市绿心、500多亿的环球影城,时间紧任务重。

台湖想要发展,只能先去领号排队了。

问题是,即使台湖拿着爱的号码牌乖乖排队,台湖分的蛋糕也不算大。

从《通州区台湖镇国土空间规划及控制性详细规划(街区层面)(2020年--2035年)》来看,通州给台湖的定位,是围绕环球影城来做文章,搞演艺小镇,打造通州副中心的文化地标。

但比较通州各个板块的规模和投入来说,台湖又是被运河商务区板块、市政板块吊打的存在。

甚至在交通上,台湖镇政府所在的区域,也没有特别大的优势。

除了主干路通马路,扩宽到双向10车道。片区内的街道基本保持原样。

上面是我把目前台湖在建的道路描红加粗后呈现出来的效果。

京哈高速以北,京津高速以南,都做了细致的道路修整,唯有老台湖被忽视了。

两条高速形成天然的分割线,南北区域都在如火如荼的建设,而老台湖看上去,更像是充当了通州和亦庄发展的绿色隔离带。

综合来看,

朝阳虽然紧邻台湖,但给不到利好。

通州似乎全是利好,但台湖也只是在巨大蛋糕里分了小小的一羹。

那么看上去毫无游戏体验,一度只能猥琐发育的台湖,未来究竟在哪里?

02

答案是亦庄。

在《亦庄新城规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》中,我们能明确看到,亦庄新城的规划把台湖镇的次渠镇,也就是台湖高端总部基地、光机电一体化基地两个重要部分纳入其内。

更意味深长的是,亦庄新城明确的指出,规划范围“台湖镇除外”。

你品,你细品。亦庄也是有自己小算盘的。

亦庄想要的是台湖次渠镇,而不是全部的台湖。

亦庄想发展的,也只有次渠。

为了表达清楚这个概念,亦庄还在行政区划图中,特意画出了台湖镇,再用虚线将其隔开。

为什么亦庄只对台湖的次渠这么情有独钟?

虽然次渠隶属通州,但他和亦庄的地理位置可以说无缝连接、你侬我侬、鸾凤和鸣、水乳交融(这个成语是不是有点问题?)

亦庄想要发展,就不可能绕开次渠。

更何况,亦庄是北京GDP增速最快的区域,随着产业升级、更多企业入驻,扩区是必然的。

几乎可以笃定的说,次渠是亦庄的囊中之物。

而老台湖和次渠之间又隔着京津高速和大片绿地,哪怕是发展次渠,也不会最后让通州摘了果子。

你去看次渠的重要发展节点,每一次的关键推动力,都是亦庄。

2007年亦庄地铁站规划,就在这个版块留下次渠和亦庄火车站两个重要的地铁口。

2015年,正式动工的地铁17号线,也在这里和次渠站交汇。

至于次渠最重要的“两站一街”,也是配合亦庄做的设计规划。

这个重要的项目一度因为资金短缺放缓。转折点在2017年,金主爸爸大手一挥,投资550亿重启建设。

住总集团负责‘两站一街’项目全部58个地块的一级开发,次渠也按下发展的快速键。

按照规划,台湖高端总部基地未来的常住人口将达到14万,几乎是亦庄新城核心区的一半。而未来,这里还会有6万个就业岗位。

简单粗暴的来理解以上内容,就是:次渠会成为亦庄第二个核心区。

看上去很美好!对不对!

等等!

次渠发展,还面临着长期以来的一个掣肘——他隶属于通州。

这一点,很可能会打消亦庄发展次渠的积极性。

就好比你帮兄弟追女朋友,送鲜花送电影票,但最后追到妹子的是兄弟。你说你图啥?

只有次渠完全交给亦庄,他才能无后顾之忧的发展。

而且,通州辖区买房是限购的,也不太利于次渠人才的引入。

通州的运河三角区、成熟的老城区,基本以二手房为主,新房库存很少。一旦放开限购,很容易被炒作,拉升房价。

但次渠情况完全不一样,它是一个年轻化的板块,从2014年东亚印象台湖、泰禾拾景园等项目入市,到现在也没有多长时间,次渠的新房库存量很大,需要更多人来发展、建设它。

所以次渠完全没有必要限购啊。

说到这里,真的要感谢通州各位老爷们。是他们深明大义、高瞻远瞩,不但为次渠发展成立了专门的跨区对接小组,而且一直推动次渠归属工作的进展——

2019年,亦庄新城规划将台湖与马驹桥一起并入亦庄。

2020年,台、马区域的不动产登记业务,改到亦庄经开区办理。

今年3月份,通州发文件,明确了要在年底前将台马地区涉及到亦庄的行政区划变更完成。

这说明,次渠已经不是以前的次渠,而是钮祜禄·次渠,完成华丽变身了!

03

在次渠发展没有后顾之忧的时候,17号线的加持又给了次渠一个非常高的跳板。

要说17号线是目前最牛的黄金地铁线,没人反对吧?

我以前在文章说过,17号线带来的价值,可以类比地铁4号线。

4号线的修建,形成了贯穿南城北城的重要交通线路。极大程度的方便来西城、海淀上班的通勤族,直到现在,很多新盘在宣传的时候,依然以4号线为项目卖点。这种拉动效应依然在持续。

17号线和4号线一样,连接南北、带动重要产业基地+商业基地辐射的主干线,刺激效应非常强大。

它串联了通州、东城、朝阳、昌平四个行政区,从南向北,依次经过亦庄新城、CBD、望京、未来科学城

未来国贸、望京的通勤,非常方便。

我们再来对比8号线,8号线时速是80公里,17号线时速是100公里,而且就核心产业园通勤来说,8号线也不如17号线方便。

次渠的价格确实比较便宜。

8号线终点瀛海板块中海寰宇时代二期的网签价在5.5-5.7万/平

17号线终点次渠板块,已经卖完的金茂悦均价4.7万/平,明月听蘭成交均价5.3万/平 万科东望一期4.8万/平 二期4.6万/平 正在销售的三期4.5万/平(东望限价5.1万/平,但他已经无节操,为了快速去化也真是拼了)

都是在5-6环之间,地理位置也比较相近。但板块价格差了一万。

要么是瀛海板块被高估了,要么是次渠板块被低估了。

我们不去捧一踩一,但至少说明,现在的价格买入次渠,安全垫是厚的。

最后,再来一个彩蛋。

很多人都知道,亦庄产业园区,比较有名的企业,比如京东、京东方、小米产业园。

很多人不知道的是,去年年底,亦庄搞了一个营收千亿级规模的经开区国家信创园,是围绕通明湖打造的信息园区。目前统信、龙芯、华为、同方、浪潮、紫光、神州数码等等已经签约入驻。

规划图

总结下台湖板块。

长期以来,台湖可能是最苟的板块,很多人看不上他。

就连开发商,也是怎么能抱大腿怎么吹。

靠近朝阳通勤优势,说他就像望京。

在通州辖区内,就说他享受副中心利好。

临近亦庄,就说他前途无量。

凭良心说,次渠的天花板真没那么高。

但如果发展好的话,他有可能是亦庄次级核心区+常营板块的加强版。

次级核心区上文已经阐述了很多。

我觉得他和常营有相似之处,主要是3点。

1是都在于可以发挥国贸+望京通勤一族的居住地。

常营因为是6号线沿线,配套又齐全,是国贸上班族买房的首选板块。

2是常营板块能起来还有一个原因是龙湖长楹天街商圈。

次渠目前还没有像龙湖那样大型的商业中心,像百发隆购物中心、物美超市、家和新天地、新城商厦等等,虽然可以满足基本需求,但大规模的一站式购物综合体要依靠亦庄路东区(大族广场、亦庄创意生活广场、城乡世纪广场)。

但万科打造的城市之光商业街区、泰禾一号商街,随着未来次渠人口的流入,预计也能形成不错的商业氛围。

3是,大量的经适房充斥。这点有利有弊。弊端是会拉低整体板块价值。

和常营一样,次渠也有很多回迁保障房。未来这些房子,会形成大型密集居住区。对板块也肯定有影响。

但也有好处。

伴随着回迁户们而来的,是实打实的配套。比如景山学校的引入。这才是次渠需要迫切解决的问题。

目前,次渠板块在售楼盘有万科城市之光东望、绿城明月听蘭

台湖次渠板块有经开汀塘、首创禧瑞天著。

如果你正在看次渠板块,又想了解具体的楼盘优缺点和房源信息,顺便搞点买房优惠。可以联系猫叔看盘御用的小哥哥。

PS:只想投资次渠,没有自住需求的没必要来。为了投资,你买通州运河三角区,买成熟区域不是更香嘛?买什么次渠,一堆库存够你受的。

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重要资料参考:

《重大基础设施对周边房价的时空影响分析_以北京地铁4号线为例》

《亦庄新城规划(国土空间规划)(2017年—2035年)》

《通明湖信息城三年行动计划(2020-2022年)》

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