现阶段（2021年）的投资，想靠买房挣钱是不太可能了，而买房做资产的增值保值，就只能买学区房。
学区房投资最大的风险就是政策风险。
一旦新的政策出台，此前所有的认知逻辑，将会全部被推倒重来。所以，即使是做资产的增值保值，各位仍然需要懂得规避政策风险。
比如，3月16日上海市教委公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》之后，上海学区房价格暴涨5个月后，开始遇冷下跌。
这个颠覆性政策的核心：是把以往重点高中掐尖录取的名额，平均分配到各城区的每个初中，每个学校都有录取名额。
也就打散了以往教育资源分布不平均的现象，顶级公办初中和不入流的“菜中”大家机会均等，只看招生人数获得名额。这一政策直接导致了上海学区房价直线下跌。
▲这个政策对于上海老城区的“老破小”学区楼盘是一个暴击，失去了学区的光环后，老破小真实的价值将暴露在市场上，变得无人问津 资料来源：克而瑞
虽然广西南宁的政策跟进速度远远没有一线城市那么快，但是这种政策风险仍然很大。
3月份全国两会的时候，总书记说道：“解决教育公平问题不可能一蹴而就，就是在北京这个问题也很突出。所以学区房加价很高，都往好学校的片区钻。”
▲总书记都看到了学区房背后的问题，也肯定在想办法解决这个问题。所以未来，学区房政策要如何调整是充满变数和不确定性的。
01
南宁学区房的几个基本认知
所谓的学区或者名校，核心在于生源，生源的质量来自于掐尖（择优录取）。所以，越是通过掐尖获取入学名额的学校，越是名校。因为，掐尖的过程就是一轮优胜劣汰。
在广西南宁，真正靠掐尖入学的学校，全是私立名校。比如西大附中、新民中学、三美学校、北大附属（俗称：四大私立名校）等。
▲南宁私立名校三美学校，这些学校之所以教育水平强势，来自于生源全部是掐尖获取。
而我们在谈论学区的时候，通常都是指：公办学校里面，能够按照划片入读，不需要掐尖，并且教育质量和生源质量相对较好的学校。这里的重点是，不掐尖的同时，生源和教育质量较好的学校。
所以，对于购买学区房的家长们来说，购买学区房的原因，就是自己的孩子在掐尖过程中被私立名校的残酷竞争淘汰，还能有一个备选方案。学区房是自己孩子的退路。而每个城区的发展不平均，带来教育资源的不平均，这也就出现了“学区”这个概念。楼盘周边有学校不一定叫“学区房”，周边有名校才能称之为“学区房”。
此外，学区房价格贵，贵的原因就在于名校学位少，但是生源多。如果拼实力拼不过，就只好拼爹妈的钱了（买学区房）。所以学区房是具备高市场流通性，并且不受房屋折旧影响的产品（老破小学区房依旧贵）。
最后，投资学区房并不是100%的没有风险，它只是在所有买房投资当中安全系数最高的。但它同样会受到政策的影响，如果手里握有学区房，就得时刻关注政策动向，尤其是手里握有老破小（房龄超20年）学区房的。
一旦政策出现变动，老破小学区房的跌值至少是50%以上。
建议， 手里握有老破小学区房的老铁们，及时进行更新迭代自己手里的学区房以应对政策变化的风险。
02
选择优质初中大于优质小学学区
怎么选择学区房的逻辑，通常优先考虑小学+初中都是名校的双学区房。不过在现实生活中，大部分遇到的情况是，往往只有一个学校是名校，另一个学校并非名校的情况。
在单学区房的情况下，优先选择初中是名校的学区房，而不是考虑小学是名校的学区房。原因就是，“小时了了，大未必佳”，小学时代，很多孩子的心智尚未成熟，小学上不上名校，对于孩子的影响不算太大。
而初中时代的重要性远远高过小学时代。并且，初中需要真正面对升学的压力（中考），必须进入一所靠谱的初中，才能应对孩子人生中的第一场硬仗。
在这里想单独说一下，2021年4月1日南宁市出台最新的义务教育阶段学校招生入学新规对于民办学校“掐尖”的限制力度还是很大的。
这也就意味着，私立名校抢夺生源的情况将得到一定程度上的缓解，减轻了公立学校的招生压力（这个规定的出台，再细品一下两会时候总书记讲的话）。
▲南宁政府也在不断出台新政策推进教育公平，把以往强势的四大私立名校的风头压一下 资料来源：南宁市政府网
《义务教育招生通知》重申教育部招生纪律要求。严禁提前组织招生，变相“掐尖”选生源；严禁公办学校与民办学校混合招生、混合编班；严禁义务教育阶段学校以各类竞赛证书、学科竞赛成绩或考级证明等作为招生依据；严禁义务教育阶段学校设立任何名义的重点班、快慢班；严禁出现人籍分离、空挂学籍、学籍造假等现象，不得为违规跨区域招收的学生和违规转学学生办理学籍转接。
一个政策往往可以颠覆整个教育资源的格局，就是如此。
03
产证面积小于25㎡的学区房不能买
前些年，南宁有一个老破小的杂物房卖出天价的案例。一间仅13.51㎡的杂物房，挂出了2.92万/㎡的单价，总价35万。
这则略显“ABC单”的套路，后来上了热搜，引起了政府部门的注意，学区的资格大概率就没了。
通常投资学区房的老铁们都有一个误区，认为学区房的面积越小，门槛越低，市场流动性越高。而流动性越高的房子，自然是市场上的抢手货，所以小户型的学区房单价普遍贼贵，高单价、低总价一直是学区房投资的核心思路。
然而，根据《关于规范普通中小学招生入学工作的意见》(桂教规范〔2020〕2号)明确要求，在人口密集、学位不足的区域或学校，参考外地先进做法，各级教育行政部门可按“房户一致、独立产权、实际居住”的原则优先就近安排本地户籍适龄儿童少年入读对口公办小学或初中。
▲政策开始逐步收紧对于小面积学区房的空间，未来风险将增加 资料来源：南宁市政府网
学校是否承认该套房子有居住功能，主要还是看面积。面积越小的房子，学校的认可程度越低，而名校的学区房更是如此。
理论上来说，只要是学区房就能读该学区内的学校，但是由于名校的学位非常有限，每年固定只招那么一点名额，相当紧张，个个都是挤破头了想进来。这个时候，面积越小的房子，越有可能会被学校“淘汰掉”。
所以，现在主打学区优势的楼盘，最小的户型面积是30㎡，低于30㎡，学校有可能不认可你的房子具有居住功能。
04
成熟名校周边的新盘需谨慎
学区房还有一个常见的雷就是，“学校离家50米，上学距家2公里。”这种情况特别容易出现在名校周围新建成的楼盘身上。而出现这种情况的原因很简单，即使是楼盘也要讲究先来后到原则，名校的学位要优先满足于周边已经建成的老小区业主们孩子的上学需求问题。而新建成的小区，往往就被“牺牲”掉了。
而这种情况，也是有理有据的，毕竟名校的教育资源非常有限。
当周边楼盘都是上千户的大盘，而学校只有一个的时候，假如附近还有一个新楼盘出来，那么，这个新楼盘能读到这所学校的概率比较低。尽管不排除有的新楼盘依然能读附近学校的情况，关键还得看周边小区的住户构成是否都为刚需，以及该区域内是否已经成熟。
所有的楼盘，目前都不会承诺，你的学区一定就读于某某学区，正是来自于学位名额有限的不确定风险。
作为一个购房者，你看到一个周边已经成熟的学区范围内，突然新增一个几千户的新楼盘，而学校的面积没有增加，这样的情况下你就需要及时评估学区风险，假如读不到自己想要的学区，自己是否还愿意为此价格买单。做好自己的心理预期，比起后期没完没了的扯皮，有用得多。
05
写在最后
政策已经很明显开始在针对学区房进行动刀了，目前南宁的政策还只是打压私立名校。过几年，是否会调整公立学区，这个谁也说不准。
对于投资学区房的老铁们，你明哥只有一句忠告：做任何投资都有风险，不要过度贪婪！
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