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楼市:一次加息来临,很多人没发现!

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小白读财经 2021-04-09 10:33
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据21世纪经济报道:

继今年1月27日广州四大行集体上调个人按揭房贷利率后,清明节后,工行、农行、中行、邮储等多家国有行陆续上调广州的个人按揭房贷价格,首套房贷利率调整为最低 LPR+65BP(5.3%),二套房贷最低 LPR+85BP(5.5%),分别比一月底上涨了10BP

应该说这是今年来,广州的房贷利率第二次被曝上调了。今年初广州房贷先是传出收紧,有银行传出停贷、断贷,后来经营贷收紧,违规经营贷被要求提前还款,近期又要求查首付款。首付款是父母给的,连续父母的流水也要查了。

当然,广州只是今年楼市收紧的典型案例,除此之外,深圳、上海、北京、西安、无锡、东莞等楼市也纷纷收紧。

楼市之所以收紧,那是因为今年初的楼市比较热。根据中原地产研究中心统计数据,截至3月31日,50城卖地7020.99亿,同比增26%,刷新历史纪录。楼市太火,挤占了实体经济的发展空间,需要更大力度地踩刹车。

此外,今年中国经济将出现恢复性增长,国际货币基金组织最新报告显示,预计中国经济今年将增长8.4%,较1月份预测值上调了0.3个百分点。这显然提升了今年楼市调控的空间和底气。

房贷利率是楼市调控的重要温度计,如果限购、限贷、限售收紧了,但利率没上调,那么效果大打折扣。史经验来看,房贷利率最高的时候,就是楼市最难熬的时候,也是房价调整的时候。

据融360大数据研究院的报告显示:

2021年3月(数据监测期为2021年2月20日-2021年3月18日),全国首套房贷款平均利率为5.28%,环比上涨2BP;二套房贷款平均利率为5.57%,环比上涨1BP。

再细分下,我们可以整体出几点信息:

1、全国平均房贷利率从今年初开始止跌回升。2020年房贷利率整体是下行的,现在突然上调,说明楼市从本轮宽松信贷(疫情之初推出的)中获益的好时光在慢慢结束。当房贷利率回归到2020年1月份水平时,那将宣告正式结束。

2、房贷和经营贷间的利差拉大。

据融360大数据研究院的数据:

目前大多数银行的抵押经营贷产品利率还维持之前的较低水平,尤其是国有银行,每家大行都仍然存在利率4%以下的抵押经营贷产品,交行在北京的个人抵押经营型贷款最低可以做到3.5%-3.6%,但有通知下个月会进行调整。

目前经营贷利率没有出现多大的调整,但房贷利率不断上浮已经拉大了两者间的利差,加大套利空间。

众所周知,当下经营贷已成了银行违规资金进入楼市的重要渠道,因为其利率低,申请快捷。

房贷利率与经营贷利率有时的利差达2%,别看只有2%,如果是1000万的贷款,一年可以省下20万的利息费用。

所以,当房贷利率上浮的时候,经营贷必须同步收紧,以防资金借道进入楼市,降低楼市加息的效果。

3、城市规模越大,房贷利率反而越低。

从上表可以看出,首套房贷利率最低10城市包含了上海、深圳、厦门等楼市,而首套房贷利率最高10城市则包含了南宁、贵阳、南昌等过往楼市较冷的城市。

为什么?

1、一线城市房价太贵了,房贷利率每上升一个基点,对于购房者的影响都是巨大的,而二三四线城市房价较低,利率调整对它们的影响有限。

2、银行市场化操作,薄利多销。贷款的规模越大,银行收益越高,银行可降价的空间就越大(房贷利率)。

3、大城市商业银行数量多,竞争激烈,让客户有议价空间。

最近两个月,房贷利率之所以上升,原因有二:

1、疫情初期的扶持政策逐渐退出,市场利率开始回升。

近期银保监会主席郭树清曾指出:

去年让利比较多的是贷款利率。因为今年整个市场利率在回升,前期一些贷款的财政贴息等政策也会退出,估计贷款利率会有回升,各家银行也会有所调整,但是利率整体水平还是比较低的。

2、防风险需要,楼市政策开始收紧。郭树清也提到:

很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的,因为持有那么多房产,将来这个市场要是下来的话,个人财产就会有很大的损失,贷款还不上,银行也收不回贷款、本金和利息,经济生活就会发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。

展望2021年,在中国经济复苏之下,防控风险将有更大的政策空间。因此楼市调控相信会比2020年紧得多,房贷利率会继续回升,2021年楼市的热度会降低许多,但不大可能全面转冷,楼市仍存在局部活跃的可能。

长远来看,随着老龄化的来临,利率走低(含房贷利率)将是趋势,对于购房者来说,你的房贷成本长远看是会降低的,因为通胀会帮你还一部分钱。

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