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热钱涌入!开盘即秒光!这座城市,房价要涨?

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功夫财经 2021-04-08 21:13
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作者:杨一星

1

珠海,要摇号抢房了

这两周,珠海楼市的一张照片,掀起了大湾区各大房产群的广泛谈论:这张图是珠海唐家湾某项目开盘摇号,秒光。

是啊,连珠海都要摇号抢房了。

来自珠海、广深的投资客,驱车上百公里,跨过珠江,顶着29°的大太阳,在一个塑料大红棚里,人挤人,连口水都没得喝,只为抢一套98平的小三房。

明明这开发商,只是刚进珠海,也不是品牌开发商,在华发品质称霸的珠海,产品更是不值一提。

明明珠海,之前还是一个强烈依靠自媒体带客,中介返点,哄着捧着求着你买房的城市。

而现在,却要摇号抢房了。

有钱买不到,在大热天里晒得快中暑抢不到。

为什么珠海这么火?

2

热钱涌入

大放水之下,盘旋在大湾区楼市的热钱,比去年更焦虑更恐慌。

春节过后,股市翻绿,年前还信心满满的牛市,这回彻底浇了一盆冷水。大家更认清了韭菜难以在股市中赚到钱,房子还是普通人最好的投资。而大湾区,又是最具潜力的城市群,吸引全国热钱涌入。

深圳是湾区龙头,但调控之后需3年深户+3年社保才可购房,外地人被挤出赛道。

钱多的干广州,珠城天河北的豪宅一路高歌。

钱少的盯紧东莞佛山珠海,核心板块松山湖千灯湖横琴唐家湾,被投资客扫了一轮又一轮,无房可买。

口袋里实在紧巴巴的,中山翠亨惠州惠阳走起,至少要象征性地参与一下大湾区建设。

然而,广深莞佛现在都在收紧,宽松的珠海,渐渐成为承接大湾区热钱的窗口。

深圳新盘的社保积分、严查首付资金来源&流水和二手房指导价,堵死了楼市的炒作空间,都逼得中介去卖回迁房、小产权房了。

经过这一轮暴涨,投资者要想玩得动深圳市场,本身的资金实力和资质要求都非常高。

本质上来说,深圳已将炒房客拒之门外。

广州的政策收紧主要体现在人才政策收紧和限贷上。

黄埔、南沙的人才绿卡开始收紧。针对人才引进,没有广州流水的房贷,基本都过不了,而且严查首付资金来源,要求首付必须来自直系亲属转账,且提前3个月到账。

现在广州唯一的口子,只剩落户。

东莞紧随深圳,发布了二手房指导价,驱使热钱去买新房,新房的竞争更加激烈。进一步的限贷政策,让首付提高到6-8成,筛选购买力强的买家。

而且去年东莞已涨到高位,已让外来投资客越来越下不了手。

佛山现在就在上涨,行情在3月涨了一波,千灯湖领涨,北滘后续跟进发力。

只是佛山还设了人才绿卡,办理人才绿卡需花3个月时间,所以现在买佛山的人,基本都对市场非常熟悉,且做了相应准备,就是想踩着节点,吃透这一波涨幅。

分化的佛山,选筹非常关键,外地人需做一定的功课。

珠海现在已开始缺房,销售节奏很快,每到周末,粤A粤B的车,挤满珠海各项目停车场。

火热背后,还有一层原因,大湾区的房价轮动:深圳——东莞——广州——佛山,下一个就是珠海。

那么,珠海现在的购房政策如何?

关于限购:珠海本地人限购3套,外地人限购2套,相当于不限购,可以直接买。

关于限贷:首套首付三成;珠海有房无贷,5成;全国任一城市有房贷款已结清,4成;全国任一城市有一套贷款,5成。65岁老人可接力贷,首付四成。

之前珠海首套房贷利率是5.05%,二套利率是5.15%,银行的额度已经严重不够用,现在二套利率已经飙升到5.4%。

之前对65周岁以内的老人接力贷,批贷都很宽松,再过一阵子,银行绝不会这么宽松了。

现在买珠海,就是抢在房贷尚且宽松时,千万不要等到政策收紧才后知后觉进场。

珠海的涨,势不可挡!

3

行情分化,没有普涨

这一波热钱的需求,很简单,就是要在大湾区占个坑,把钱换成资产,赚取收益。

本质上,他们不关心是买广州还是佛山珠海,他们只关心能不能有较好的涨幅。

珠海这波上涨,主要是由于热钱集中+供需紧张,引发抢房,然后带动板块上涨。

和广深佛莞不一样的是,珠海只是一个200万人口的“小而美”城市,人口和产业发展动力没有那么强。城市规划的成熟度,没有那么强。本地民富程度和购买力,没有那么强。

这一切,都决定了行情会有分化,不是酝酿烈火烹油的普涨,而是个别板块的狂欢。

虽然珠海新城多点开花,但资源有限,并不能带动所有新城发展。所以不是每个区域都有价值,投资一定要买核心板块。

4

哪些板块值得关注?

1)高级的横琴

横琴,目前站稳5万+,已经用价格筛选了高阶投资客。

澳门单牌车,可以上横琴岛,所以横琴的房子,主要还是卖给澳门人。

5万/㎡是上涨完之后东莞南城的价格,离正在上涨的佛山千灯湖3万/㎡,尚且有2万/㎡的价差。但这却是还没有上涨的横琴起步价,真的不便宜。

这也是珠海的房价天花板,要顶破不容易。

但作为长期投资,高规格金融产业集聚的横琴,未来可期。

2)依靠深珠通道远期规划的唐家湾

唐家湾是现在热钱最集中的板块,价格2.5-3万/㎡。

唐家湾分为北围、南围、唐家湾半岛。

由于北围靠近珠海北站,是未来公铁两用深珠通道的出口。在远期规划利好之下,深圳人的热钱首先席卷了唐家湾北围,一时间买到北围近乎断货,只剩昔日某地王项目,尚有房源在售。

接下来入场的投资客看着北围没房,于是调转方向,去买唐家湾半岛。

现在,整个唐家湾相当缺房,宝龙城摇号日光之后,唐家湾已无平层,华润已经在3月初清盘。只有雅居乐的复式在售,而且已吹风新开的7栋复式毛坯,将上调备案价至2.8万/㎡。

唐家湾本来就是一个短期供应大,长期供应量小的区域,消化完这批房子,下批房子需要等。

新房没货,很多人会选择买二手房,但因为限售3年,现在二手房源较少。等到低价房源被扫完之后,珠海的二手房地板价就会抬升。

房源紧缺之下,有的投资客等着个别楼盘的二期开盘,有的则是跨过了珠海大桥,去珠海西部的新城区金湾航空城扫货。

3)“东城西移”的金湾航空城

金湾航空城,是由华发做了一级土地整理,未来承接珠海“东城西移”的板块,大开发商集聚+一线海景加持,2.5-3.5万/㎡,让不少人动心。

其中,靠近珠海文化艺术中心的核心板块无房,泛核心板块有些项目正打算加推。而一些离核心板块很远的项目,因为有房源,去化速度相当快。

但要提醒大家的是,不同于横琴唐家湾,金湾是一个新设的区,核心区尚在起步阶段,成熟周期长,所以更要坚定买入核心板块。

总结珠海楼市现在的逻辑:热钱集聚&供需紧张,导致缺房,进而推动房价上涨,这已在很多城市得到印验。

珠海,已经渐渐起势了。一切,都那么熟悉。

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