2017年，房报君就提出：北湖房价早熟。
奉劝购房者入手北湖，三思而行，做好房价乐极生悲的准备。
2019年至今，北湖房价跌宕起伏。
如今品牌房企9折，8字头的房源，你都能在北湖找得到。
二手房价也跌至两年前。
北湖楼市，焦虑了；但北湖楼市，也实在了。
上涨不是偶然，回调更不意外
2017年中海一举摘得5宗地块，把北湖变成“海”，开启了北湖地价4字头、房价破万的时代。
这背后，其实是一波利好的跟进。
最吸引购房者关注的，就是北湖一下落位了3所名校。
最早在北湖置业的一批人，如果在2017/2018年出手，基本都实现了资产翻倍。
然而，2019年之后，北湖楼市迎来转折点。
2019年，英才板块迎来新盘密集上市，多家大牌房企近身肉搏，不同楼盘享受着几乎同质的配套，产品又面临同质化，多数以小高、高层为主。
价格战变成了最常见的刺激销售手段。
英才板块示意图
与此同时，宽城放量、影都板块强势崛起，永春新城蠢蠢欲动，富锋开启楼市元年......城市外扩加速，远郊板块崛起，刚需票仓神仙打架。
各区域的学校、交通、配套，逐一落实，北湖似乎不再被“特殊关照”。
据克而瑞数据机构显示，2020年北湖库存位居长春第二，高新南第三：
北湖和高新南这哥俩，都顶着新区的光环，又都是主城区，但高新南的发展比北湖更早，区域成熟度更高。因此早早的就步入了改善时代。北湖的货量再充足，刚需为主的市场都与高新南的客群不对标。
长春新区于2020年10月发布学位预警，英才、明达位列其中，已划入学区的楼盘也因为入学名额的原因，按下了暂停键，何时重新接纳生源，尚未确定。
同时，为缓解适龄学生就学压力，将通过改扩建学校，启动新校建设。
但是，新建校的师资如何？名校是真名校，还是“光环校”？买了房子会不会持续预警，入学名额会不会持续减少。......
所以，北湖变得很焦虑，卖房子的人焦虑，买房子的人也焦虑。
焦虑，源于对未来的不可知。
房报君今天再说北湖，也想消除一部分焦虑，北湖并非不可预知。
配套变现时，房价也实了
北湖房价虚高，这句话，如今看来，已经可以作为过去时了。
曾经，北湖房价早熟，是我们对未来区域利好有着过高的预期，透支了各项大配套的利好。
但如今，这些配套逐一落地时，北湖房价却也进入谷底，九千多买大品牌楼盘，这样的机会，未来不会再有了。
换句话说，北湖楼市就像信用卡欠了钱一样，我们称之为“透支”，等到这些钱堵上，房价也就落实了。
那我们来看北湖配套的进展情况。
教育：
英才学校、东师明达已投入使用；
崇文确定为英才分校，预计2021年开学；
北师大即将落位北湖，现启明、致远两所学校已经发布公示；
北湖实验学校建设工程已得到批复，预计今年动工；
北湖新区启明学校计划2022年7月完工；
交通：
北湖8号线已通车，新增公交线路，中科大街北延，路段已基本通车，力旺大街预计2022年通车。长鲍公路Y023路段开启征收，一旦通车将缓解北远达大街交通压力。盛北大街已列入2021年城建计划。
商务：
吾悦广场已开业，龙湖大路以北的龙翔国际商务中心于今年3月份复工，预计两年内完成建设。
医疗：
北湖中日联已投入使用，长春新区卫生院预计今年开始建设。
生态：
北湖湿地公园已投入使用。
产业：
北湖科技园一期已投入使用，二期、三期在建。长白科技园、亚泰医药产业园、华为云计算中心、长光卫星等已经建成。
另外，长师落位的脚步越来越近，届时成千上万的大学生入驻，势必带动整个区域发展。
产业落实，人口入驻，楼市基础更稳了。
而北湖的土地市场也开始有动作了。
3月，中梁以4115元/㎡的楼面价摘地北湖，品牌房企再次进驻北湖。
4月15日，北湖将有两宗居住用地出让，一宗在鑫盛大路以北，另一宗在龙湖大路以南，起始楼面价分别为4120元/㎡和3546元/㎡。
北湖已经成为全国性品牌房企进驻最密集的板块，包括万科、华润、中国铁建、中海、招商蛇口、碧桂园、中梁、新城……绿城项目也计划2021年7月开工。
相比这些房企的拿地价格，北湖房价已趋近于成本价。
长春热门板块，北湖不会一直缺席。
房报君认为，如果前两年，北湖房价是处于被掏空状态，如今随着配套落位的“进补”，北湖房价不会始终低迷。
不会突然再来一波高调上涨行情，但稳步回升是必然的。
这是一个成长的板块，非常欢迎年轻人。
相比更鲜嫩的环外新板块，北湖成熟多了，自住也很香。