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宅基地上房屋拆迁、棚户区改造的补偿标准,真相出乎意料!

导读:咨询中不难发现,老百姓最爱问的永远都是“农村宅基地上房屋拆迁有没有全国统一的补偿标准啊?”“我家的房屋面临棚改,有我们那里的补偿标准吗?”这类的问题。在明律师不止一次的回答过:无论是宅基地上房屋拆迁,还是城镇棚户区改造,所谓“补偿标准”压根儿就是不存在的!法律法规有规定的,只是补偿原则、项目、方式,就是没有全国统一的“标准”。但回答了也没用,下次当事人一定还会先问这个。本文,在明律师就甘冒重复、啰嗦的风险,再为大家解析一次这个问题。

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要谈补偿多少的问题,首先需要区分征收是针对的国有土地上房屋,还是农村集体土地。这二者是有本质上的差异的,不可随意混同。

刚好,对宅基地上房屋的征收拆迁恰恰是集体土地征收的重要部分,而城镇棚户区改造则是典型的国有土地上房屋征收。

【农村集体土地上房屋拆迁:房钱+地钱+补助和奖励】

根据《土地管理法》第48条和各地地方性规定,农村宅基地上房屋拆迁的补偿须遵循以下几点原则性规定:

1.保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障;

2.“先补偿后搬迁,居住条件有改善”;

3.重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿3种法定方式,农民有一定选择权;

4.被征收宅基地上房屋的补偿=宅基地的区位补偿价+房屋的重置成新价+对住房确有困难户的保障性补助+对配合签约腾房户的奖励;

5.对搬迁、临时安置、室内装饰装修和合法生产经营产生的停产停业损失也应当给予补偿。

除此之外,按自然户的本集体经济组织成员人口数给予房屋面积安置也是一项重要的“安置利益”。其主要由各项目的补偿安置方案规定,法律并无明文规定,一般每个人头可获得几十平方米至一百余平方米不等的房屋安置面积。

需要稍加解释的是,这里的“宅基地的区位补偿价”一般是参考所在片区的征地区片综合地价标准得出的。这个标准是制定后公开在网上的,农民朋友可以直接查到。而宅基地在征收时的补偿标准很多地方是与这一标准等同的(即1:1计算即可)。

房屋的重置成新价显然取决于不同建造年代、建筑结构、用途性质房屋的评估结果,“一刀切”性质的补偿标准在个别地方仍有适用,但已不是发展的主流。

唯有针对拆迁范围内的“无证房屋”,一般会有一个“一口价”式的较低补偿标准,比如每平方米补偿500元之类。如果被征收人对此不认可,关键在于通过确认涉案房屋的合法性,使其不适用于这一标准,而不是试图将500元的标准改成1000元。

【城镇棚户区改造及其他房屋征收:补偿“3+1”】

相较于较为凌乱的农村房屋拆迁,城镇棚户区改造及因交通设施建设等公共利益需要征收房屋时,已有一套相对完善健全的补偿规范。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,与补偿相关的原则性规定如下:

1.应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿;

2.“先补偿、后搬迁”;

3.补偿“3+1”=被征收房屋价值的补偿+搬迁、临时安置的补偿+经营性房屋的停产停业损失的补偿+政策性的补助和奖励,前面3项为法定,最后1项则视具体情况而或有或无。

4.被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定,对其补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。(此即“1:1”为基础的法规依据,或者叫“征一还一”)

5.对被征收房屋价值的补偿中即涵盖对国有土地使用权价值的补偿,但对房屋之外的已经登记的院落、空地的使用权价值也应当予以补偿;

6.无证房屋、住改非房屋的补偿视其调查、确认和处置情况而与有证房屋、未改变过规划用途的房屋而有所差异,具体要看涉案项目的补偿方案而定。

在上述城市房屋征收的补偿规定中,并无可直接在网上查到的“定死”的补偿标准。评估环节对确定房屋的补偿结果至关重要,一户一评估,对评估结果不满还可以申请复核和专家委员会鉴定。

在明律师最后要提示大家的是,城镇棚户区改造中的被征收房屋大多是被征收人的私产,其有可确定的市场价值,能够自由的交易,故其补偿金额主要靠评估,由市场决定;而农村宅基地上房屋因地和房的所有权归属不同,且均不能自由交易,无“市场价值”而有较大区别,这也就是农村的房子相对于城市而言“不值钱”的本质原因之一。

除极个别的情况外,对这两类房屋的征收适用的是截然不同的补偿原则和法律法规。“农村房屋能够参照执行国有土地上房屋征收补偿标准”的情况少之又少,这点是大家需要面对的现实。

如果再有人问你房屋征收的补偿标准,你就可以把本文发给他,并且告诉他不要再把精力和心思全都花在找“标准”上了。(王小明/文)

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