最近有房产会员咨询我。
“房太子，现在限购政策那么严，我入手商住房合适吗？”
看到他的提问，我非常理解他此时内心的想法。
他无非就是觉得，商住房便宜，而且拎包就能入住非常方便。
而且还不限购，买了之后，可以出租给别人，差不多十几年之后就可以回本了。
但事实上商品房真的那么好吗？
接下来，我来跟大家说说这类房产的内幕。
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先来说说什么是商住房。
简单来说它属于楼市灰色产品，一直游走在法律和政策边缘。
商住房一般是房地产公司为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，并且以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。
这种房子土地性质还是属于商业性质.
就像你的出生性别决定了你是男是女，男扮女装或女扮男装都改变不了这个事实，拿出户口本或身份证一查便知。
商住楼其房产证也注明是商业和办公类产权，这也就注定了商住房存在不小的风险和弊端。
示意图|来源于网络
但由于商住房户型面积小，总价低，而且这种房子一般都在商业区，离地铁口较近，周围配套设施也相对齐全等优点。
租售价格比一般是比普通住宅高的，特别是在实施限购政策的大中城市，越来越受到房产投资客的青睐，因商住房不属于限购令调控的范围。
听上去，商住房还挺不错，是吗？
但那是2017年3月26日之前。
在那之后，一切都变了。
为打压炙热的房地产市场，北京出台了空前严厉的商住房调控政策。
明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”，从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。
政策同时规定，个人购买存量商住房时，要求名下无房、五年社保或缴税，并且只能全款购买。
不仅北京，2017年，上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施，对商住房加以限制。
商住项目也因此迅速降温。但是很多城市还是没有实施限制。
2
咱们回到正题：在如今的限购政策下，商住房还值得入手吗？
在房太子眼里，买房无非两点，要么自住，要么投资。
咱们先来说说自住吧。
你可能会觉得商住房周围配套很齐全，临铁够方便，现房够放心，loft格局够时尚。
但只要一住进去，你就会发现，商住房最明显的是上、下楼不方便。
楼道里的电梯是按照居民楼的规格建造的，没有货运电梯道，结果所有进出楼门的人以及货物都挤在这唯一的电梯里，上下班的、送外卖的、送饮用水的、发宣传单的;
示意图|来源于网络
一梯20多户，完全没有私密性可言，而且每天花在等电梯上的时间要很多。
若你真的打算买商住房来自住，就要接受社区内办公、餐饮、零售等人员混杂的状态，而且商住房基本没有业主委员会，一旦出现问题，只能自行解决。
或许你觉得，不就是等电梯嘛，也没啥问题，毕竟商住房总价这么低，忍一忍就过去了。
那么以下这两点你可能就无法忍受了。
由于开发商对其规划用途报的是住宅，并按住宅消防标准审核，这也就意味着，用着普通住宅的消防标准，来建设商业楼，这样一旦发生火灾等特殊情况，都是非常危险的。
商住两用的房产，实际属于商业用地，其各方面的生活成本是普通住房的2倍！
以上海为例：商业用水费5.5元/吨，电费0.8元/度；住宅用水费2.7元/吨，电费0.47元/度。
比如办理电信宽带，普通住宅是800元/年，而商住两用的价格是2000元/年；
长期下来，生活成本还是蛮高的。
3
抛开自住，最后咱们来说说值不值得投资。
首先最重要的一点便是产权的问题。
商住房虽然可以作为住宅使用，但其土地性质为商业或者办公，所以产权年限为40年或50年；
因为商住房存在着比普通住宅少20-30年寿命，这种天然的缺陷，所以让商住房二次销售面临尴尬的局面。
而且商住房是不能落户的，正如我上文所说，它一直处于“灰色地带”
今后孩子读书，以及与户口相关的各种社会公共服务资源的享受上，商住房都与住宅不一样。
换句话来说就是，这个房子只有纯居住功能，房产价值大大折扣。
示意图|来源于网络
让商住房面临转手难的原因还有一个。
那就是商住房二手交易的税费成本远高于住宅，而且将来的变现能力也会弱于住宅。
普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，商住楼契税按3%缴纳；
普通住宅会有很多税费优惠，但商住房不享受税费减免优惠，而且还会强制征收增值税，交易成本更高。这些都限制了商住房的流通和升值涨幅。
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我是这么认为的。
就目前的大环境而言，不管是自住还是投资，购买商住房都是不合适的，相比而言，还是建议大家购买普通住宅比较靠谱。
若是你手上有闲钱，又特别喜欢商住房的话，我的建议还是先不要出手，继续观望，说不定未来是否还有调整空间，但至少不是现在。
若是从刚需角度来说，商住房其实不失为一个过渡的好选择，建议可以先租一套体验，等到有合适的普宅项目出现时再入手；