作者：公子不悔
01
供不应求，房价跳涨，合肥调控了
出来混，迟早要还的。
最近，躁动的成都、火热的西安、持续上涨的广州，都陆续出台了新一轮调控政策，而且一个比一个严厉。
昨天晚上（4月5日），跳涨的合肥，也在预热之后，终于出招，发布了“新政八条”。
此次调控，内容涵盖二手住房限购、热点新楼盘“摇号+限售”、增加土地供应、加强资金监管等多方面，最关键的是，针对学区房做出了重要调整，且禁止法人与非法人组织购买住宅，可谓蛇打七寸，直中其要害。
整体看来，合肥这一轮调控力度明显比之前要强很多。没办法，必须得加大力度，才能控制住合肥热到发烫的市场。
2016年合肥领涨全球之后，在强调控的背景下，低迷了很长一段时间，房价也有所回调。但去年疫情背景下，全球大放水，引发了中心城市的又一轮上涨，合肥也在去年四季度发动了攻势。
在新房方面，合肥出现供不应求、部分区域无房可卖的情况。
根据克尔瑞统计，今年3月份，合肥库存量仅有405万平方米，同比下降31%，在全国28个重点城市中位置十分靠后；库存消化周期仅为4.3个月，同比缩短67%。
而更深层次的原因，是2020年合肥土地出让面积已经远低于成交面积，供不应求；而在政务区、高新区等热点区域供应更少，进而导致新房市场尤其是热点区域供应严重不足，引发了市场的恐慌的情绪 。
同时，作为二线城市中成长最快的城市，合肥人才流入加快、增长潜力强、限购门槛很低，也吸引了大量投资需求入场。
各类人群纷纷下场抢房，进一步加剧了供需矛盾，让整个市场越来越热。
▲来源：克尔瑞合肥
据媒体报道，高新区对口168玫瑰园本部小学+中学的国耀花半里，小户型学区房去年年中挂牌价才3w+，去年12月成交均价居然达到了4.6w。
滨湖新区文华阁一套单价4.5w的房源一挂出，被浏览2400余次，最终在未带看的情况下直接签约，成交周期不过11天。
政务区更是出现了全款也难买到房的局面。
新房的热度也蔓延到二手房市场。
根据贝壳研究院公布的数据显示，去年10月份开始到今年1月份，合肥二手房挂牌均价就持续走高，从16757元/平方米升至19099元/平方米。优质的学区房更是引领了整体二手房价格的上涨。
今年1月份有合肥市民在人民网留言板留言，透露合肥二手房从去年10月份开始行情火热，业主抱团涨价屡见不鲜，局部板块价格出现了40%以上的涨幅：
2月9日，获得了合肥市委书记的回复，大概意思是，会继续加强监管，精准施策，努力让房价维持稳定。
这样一等就是两个月，等同为省会的成都、西安等地纷纷加码之后，合肥终于在出招了。
02
调控有何影响？
合肥新政八条中，有些是万金油，比如热盘摇号限售、加强资金监管、整顿市场等，有一些则是真正的大招。
首先，在最根本的供需问题上，合肥明确要“稳定增加居住用地供应”。根据上周合肥公布的全年土地供应，2021年市区商品住房用地计划供应373公顷，各个区域都有涉及。
但与2020年447公顷的涉宅用地供应相比，仍有一定的差距，不过此次调控也对需求端进行限制，一定程度上可以缓解短期供应压力。
比如，在二手房限购方面，合肥提出：
暂停市区范围内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内（具体见附件）购买二手住房。
此前合肥没有限制户籍人口购买二手房，整个长三角中心城市，只有合肥有此漏洞，让不少投资人群有机可乘。
如今合肥针对最火热的滨湖新区、政务区、高新区限购，算是把这个漏洞堵住了。
但需要注意的是，仅仅这三个热点区域和部分学区限购，容易将投资需求驱赶到其他未限购区域。如果市场持续火热，后续调控还需要打补丁。
此外合肥还提出，禁止法人、非法人组织购买住宅。
这一招，此前已经有杭州、西安、南京、上海、深圳、江阴等多个城市出台。合肥此时跟进，也是在堵住企业炒房这个漏洞。
中心城市的房价火热，炒房客功不可没，其中企业投资买房占比很大，且都是大手笔。
2017年新华网披露了一组数据，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投资性房地产，占比46.23%，合计持有市值9904.66亿元，同比增长近两成。
到了2019年，这个数据继续增加。据Wind数据统计，截止到2019年三季度末，A股3743家上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，合计持有市值达13340亿元。
这些房产粉饰了它们的利润业绩，也在关键时候，救了部分上市公司的命。比如海马汽车，一度靠抛售房产续命。
上市公司炒房，只不过是企业炒房数量中的冰山一角。在房价上涨、买房利润不断增加，再加上实体经济发展困难的背景下，很多中小企业主也选择买房投资，如此形成恶性循环。
如今，合肥禁止法人和非法人组织买住宅，此招凌厉，切中要害。可以消灭一大波炒房需求，遏制投资，也能逼着企业，专心经营主业。
大招还不止这一个，此次调控合肥效仿杭州、成都，将法拍房也纳入了限购范畴。
针对学区房也做出了重要调整，一方面对非滨湖新区、政务区、高新区的优质学区房进行限购。具体限购区域如下：
另一方面还提出：
实行市区学区内成套住房入学年限政策。在执行我市现行义务教育招生入学政策基础上，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位，多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。
类似的政策，深圳等很多城市都出台过。这一举措可以打击囤积了大量学区房的炒房客，因为学位锁定，价值下降，可能要砸在自己手中。但在短期，也可能减少有学位学区房的供应量。
03
购房建议
有业内人士说过，论房产炒作，深圳是第一城，杭州是第二城，合肥则是第三城。
这句话其实透露了两个信号：
1）三座城市的房价，很大程度上是被炒房客炒起来的。
2）三个城市是同等级别的城市中的价值优选。也即一线城市中，深圳最具投资价值，新一线城市中，首选杭州；二线城市中，合肥为第一城。
排序可能存在偏颇，但大体不会相差太远。
如今三座城市都遭遇了新一轮强调控，深圳的二手房成交量已经大跌，杭州相比之前有所降温，尤其是法拍房。
合肥在新政之下，很多需求被堵住，短期肯定是利空，成交量萎缩，房价横盘，甚至会小幅回调，但长线来看，合肥的投资价值还是很大。
最近十年，合肥是发展最快的城市，没有之一。
此前21世纪经济报道做了统计，过去十年，合肥在GDP增速、社会消费品零售总额增速、资金总量增速、财政收入增速、进出口总额增速、常住人口增速、人均可支配收入增速等多个维度的综合排名，在内地主要城市中，位列第一。
2020年，合肥成功迈入万亿GDP俱乐部。此外，在年初科技部发布的《长三角科技创新共同体建设发展规划》，合肥被提上了长三角科技第二城。在上周科技部发布的《长三角G60科创走廊建设方案》中，合肥也赫然在列。
▲图源：刘晓博说财经
这意味着，合肥已经成为了国家政策红利青睐的城市，合肥未来的发展潜力可以排进全国前15。同时也意味着，合肥未来的楼市仍然有上涨空间，房产依然具有不错的投资价值。
因此，我对合肥楼市的整体判断是，短期横盘，长线依旧上涨。
刚需与长线投资客，短期内观望为妥，等过了这波调控高潮期，可以寻找机会下手。当然，区域分化在合肥楼市依然存在。
▲图源：安徽楼市观察
最安全热门的片区，新政八条中已经给出，即限购加大的滨湖新区、政务区和高新区，不过这些区域价格基本也都到了2万以上，以改善群体为主；如果是资金有限的刚需，新站、瑶海、老三县的机会更多。