北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问：
章哥救命，我被纠结的快发疯了。刚落户没女朋友，家里给了300万让买房，公积金贷不了多少只能用商贷。我想在丰台买个宜居的，但家里非得让买东西城学区房，为孙子做准备。看了东西城的，基本买不到什么，很破的老房，能贷款的也不好。我想请问，这套学区房到底该不该买啊？将来政策会不会变？值不值啊？或者能不能保值？
回答：
1、 这一串问题，都不好回答，没有标准答案。
2、 没什么该不该的，有钱就买，钱少别硬努。一般建议是如果没结婚，在资金也不是很多的情况下先别买学区房，用不上学位等于资金闲置。勉强买个普通学区也意义不大，将来未必用得上，还耽误了很多年的居住。
3、 政策肯定变，不变就不是政策了。连宪法都能修改，何况本来就在探索中的制度呢。唯一千古不变的是人性，也可以叫天道，或者是经济规律。
4、 值不值的更没法说，主观价值凭自己判断，客观价值肯定不值。一个破房子这么贵，用上学位还行，用不上的学位有价值都发挥不出来。
5、 能不能保值更说不好，商品价格是由供需关系决定的。人性不变，永远追求稀缺品，但也永远在变化追求的具体目标。
学区房可以说是商品，其实也是投资品。其价值未必由房子体现，那只不过是短期目标，长期目标则是孩子的未来。为什么过去没听说过学区房啊？我小时候连补课都没有，至少是没有花钱的补习班。
因为那个年代的知识不值钱，搞导弹的不如卖茶叶蛋的，大学教授比工人售货员多挣不了几个钱，人们没必要为了孩子学习投入太多。人类永远追求收益最大化，也在追求投入最小化。既然投入过多成本在学习上没用，那谁还去费劲啊。而且人们也都没多少钱，想投资都没本钱。
但到了2000年之后不同了，人们开始有钱了，自然愿意投资教育。再加上网络兴起，能赚大钱的都是高知，知识转化成财富的例子比比皆是。考一代们亲身体会到了学习改变命运，所以为了下一代更加愿意投入。而其他家庭也有很多人明白了投资学习能换取回报，所以也跟着投入。各种培训班和学区房也就逐步兴起，再加上2013年之后的教改，没房子很难上学，学区房想便宜都没戏。
6、 但是，所有投资都是要注重边际投入的，也就是新增的新增，得看新增加的投入是否能换取新增加的产出。更直白点儿就是投入与产出是否成正比，是否真的有超值回报。
最开始的那批追求学习者，考上个大学就能找到好工作，产出远大于投入，自然愿意继续投入。但投资的人多了，价格也就上涨，如果哪天涨到投入产出不合理了，投入也就会减少，学区房的价值就不好说了。
比如前些年的出国留学，随便花个几十万混个海外文凭，回国就能找份几十万的工作，投入产出很好。但这些年呢，海归变海带，花上百万回国也就是是实习生，没意思。投入产出不合理，自然留学也就不那么热了。
学区房也一样，最早都不用买房，花个十多万的赞助费就能上学，考上好学校就算是值了，能找个十几万的工作，投入产出合理。但现在呢，几百上千万的投入买房，然后还得花百十万的补课，最后未必能上好大学，上了好大学也未必能有好工作。
7、 经济学中有“均值回归”理论，放到投资上，说白了就是只要干的人多了，投资什么都不赚钱。
没多少人买学区房的时候，那谁买了就能得到高额回报。后来都知道了也就都去买了，价格上涨是必须的，涨到没有回报的时候，也就都别费劲了。那只要是出现投入产出不成正比，学区房的保值性自然就弱了。
8、 所以，从长期看，学区房肯定是不保值的。投入产出才是人类的追求，赔本赚吆喝的买卖长不了。当然这是从长期而言的，没什么意思，短期就要看政策和学校质量了。
大的政策如六年一学位，多校划片等等，每次都引发房价波动。小的政策就是学区调整了，最典型的就是在2014年，东城区教改，朝阳的砖角楼北里的孩子本来是可以上和四小学的，被取消了。于是砖角楼的房价一夜之间暴跌30%，溢价全部跌没了。传说有位业主正在卖房，被迫从300多万降到200多万，差点儿气出心脏病。
学区划分没几年的事儿，都在逐步完善中，调整学区不是什么难事儿。就像合并学区很难吗？东西城加起来才不到100平方公里，19个学区。而朝阳和海淀都是400多平方公里，丰台区也300多，也不过各自十多个学区。如果真的跟传闻似的合并，甚至是市里统筹跨区合并，那学区房真说不好什么走势。
再一个，学校的质量是升降起伏的，又升起就有坠落的。像在我爸心目中，全北京就一所好中学，他的母校四中，其他的全部算渣校。在20年前，全北京就一个算学区的，中关村，后来有了四大五大六大八大学区，还有过十三太保十八罗汉的排名。现在都没法排了，太多太乱。学校也在变化，十一学校最早是流氓学校，打架海淀第一，但现在成了六小强。十九中曾经在海淀数一数二，现在只能算普通校了。
学校成绩变化，自然受追捧上升，而一旦考试失利，价值就会下降。去年上海学区房曝出冷门，某顶级学校中考失利，学区房立刻暴跌20%。这种事儿在北京也发生过多次了，只不过没这么严重而已。
9、写多了，总之建议是既然还没结婚，资金又不是很多，就没必要太早准备学区房。为了孩子上学当然应该买，但也要考虑投入产出，别努着。最好能做通父母的工作，学区房的主要目的就是让孩子获得学位，所谓的保值是副产品，也不好确定。从远期到近期都有一定的风险，天底下的好事儿不可能什么都占着。仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。