北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
提问1：
章哥，我是京户首房首贷，工作在望京，预计五年之内应该都会在这边，家人想买通州的房子80平的两居，投资用，如果后期升值再全款置换城区的房子。但是我有几个顾虑：
第一，首房首贷用在通州这边合适吗？会不会浪费，性价比不高。
第二，通州距我工作地一个小时多的路程，通勤不方便，出租的话租金也不会特别高。
第三，我现在买通州房子，如果将来没升值置换不了房子，感觉就很鸡肋。
第四，就是我目前首付不多，想再攒几年钱，去城区买个交通便利的小房子。不知道怎么选择，希望给点意见或者建议，谢谢！
回答1：
1、 工作在望京，买通州的房子，后期升值再置换，这不算什么投资了，就是炒房。
什么是投资？是必须有明确且能讲通的逻辑，且有数据或理论支持的闭环模式才叫投资。而炒房或投机呢，是没有逻辑，只凭概念甚至是炒作概念，只凭想象而没有理论数据支撑。
2、 投资到通州不是不可以，毕竟是副中心，发展不会差。但这里首先是租金回报率低，大多数郊区都这样，找到租金高的不太容易，我也没算过多少小区。所以，这里更适合自住+投资，反正自己住，也就犯不上算租金了。
但这离着一个多小时的路程，实在有些犯不上。如果将来升值超不过大盘呢，这通勤的辛苦成本怎么算？当然，从经济学角度可以不把这些算作成本，负面感受从理论上都不算，但这可是真实的体验啊，也是一种支出。
3、 其次，中国人现在只要是看到政府搬家，就本能的认为当地房价会暴涨。但真的是这样儿吗？
全中国仅经过正式备案批复的区县级以上新区就达到4000个，各种小的加起来有6000个，这其中多数都有政府搬迁。那请问成功的有几个，能拉动房价的有几个，你知道的有几个？估计知道的鬼城比成功案例多吧！
如果搬个政府就能让房价升值，那美国人傻啊，不会把底特律政府搬过去。鹤岗房子几万一套，当地政府傻啊，不会成立个银河系鹤岗新区？日本房价下跌了30年，小日本傻啊，不会把政府官员都塞进车里全国转悠，拉到哪儿不就能房价暴涨了吗？这逻辑讲得通吗？
4、 如果政府搬迁通州导致房价大涨，谁觉得这能算政绩？这恐怕是跟“房住不炒”的中央精神对抗吧？万一再有几个炒房客给市政府送锦旗，那领导们估计该下课了。
市政府到通州真的不是炒房去了，市长书记也不是包租公。也别指着公务员能把通州的房价给炒起来，人家没那义务。能理解什么是福利房吧，普通百姓别替人家操心没地方住，不会与民争房子的。
所以说，稳定市场，控制房价暴涨暴跌才是职责所在。通州的房价会更稳定，没有哪个领导会放任炒房客在家门口眼皮子底下猖狂，太没面子。换做你是大领导，会带着七大姑八大姨三叔四舅的去炒房吗？这逻辑真的讲不通，还是别拿底层百姓的幻想当管理思维为好。
5、 再一点，也别幻想说产业拉动，不太现实。企业确实需要政府支持，但只需要本级管理者。天高皇帝远，县官不如现管的。没有哪家大企业愿意挨着大政府，一年到头的调研检查不是容易事。只有野鸡公司才喜欢拉大旗作虎皮呢，但他们能拉动通州的房价吗？逻辑能讲通吗？
6、 政府搬通州，当然会拉动GDP，至少是基建投资。但这规划已经执行八年了，利好出尽是利空，总不能永远盖楼堂馆所吧。市政府一共才有多少人，在台基厂都办公70年了，长安街的房价和他们有关系吗？
7、 写多了，总之所有投资最好先讲通逻辑，然后再做出数据支持。看看这8年的通州房价走势吧，看有几个小区的涨幅超过了大盘。该赚钱的早就赚到了，现在再去炒房未必赔钱，但真没听说过下半场投资能赚大钱的，费力不讨好的倒不少。
8、是否过些年再买房？这看自己的判断吧，反正北京的房价从去年就涨了一些，如果确定自己的攒钱速度能超过房价，那就攒着。如果不能确定，那就踏踏实实的在市区成熟板块买个小房先上车再说。买房投资这种事儿都不能靠想象。无论是投资通州赚大钱，还是攒钱速度超过房价涨幅，都可以打个模型算算，看看幅度和概率。如果算不清楚就别冒险。仅供参考。
提问2：
章哥，我的目标是在东城或者西城买一个次新楼盘两居室，首选西城区，兼顾改善与学区。我们原计划是在西城广安门换一套两居室的二手房，总价1000万左右，近期根本没有房源。天坛府近期要开盘了，预计12万一平有个100平东西通透的房子，手枪户型，售价估计1200万左右，我们应该能付得起。周边二手房7~8万，请问您觉得这房子值得买吗？户型不好，一手房的溢价比周边二手房高很多，地段虽在南二环外，周边配套并没有那么好，而且对应的学校也得深入了解。作为竞品的限竞房永定府，实在是等不到开盘，而且普通人应该买不到。我想听听您的专业意见。天坛府是否值得考虑，据说这次开盘，小户型还不容易买到
回答2：
1、 按说我是应该说值得考虑的，都是干开发商出身的，卖新房是本分。还是实话实说吧。天坛府12万，周边二手房7/8万，计入折旧费的话溢价率在20%左右，不算高，正常水平。但要考虑好了，溢价就是开发商的利润，无可厚非。但这种溢价只有在新房时才好赚，一旦到了你的手上，以后的接盘人是否认可就说不好了。
小户型的还不好买，不好买就不好买呗。哪个开发商也不爱卖小户型，成本高不赚钱的玩意儿。好卖也不爱卖，但凡能卖鱼翅谁卖三块钱的拉面啊。未必真的不好卖，但开发商必须得这么说。如果真的好买到，那就干脆别买了，小户型公寓没什么好前途。
2、 房子是用来住的，其根本价值就是居住体验。学区房另说，哪怕塌了都有人要，家长买的是学位，相当于买学籍送房子。但普通房产不同，必须是居住的价值高，才能被市场认可。
打个比方吧，所有新车也有溢价，到手打八折是常规现象。但也有例外，限量款品质高的折旧率也就低。那请问，现在奔驰新出了一款车，4S店的利润率正常，该赚的钱一分不少。但就是发动机不好使，你觉得这款车能保值吗？
房子也一样，只有宜居的才最保值，户型不好的凭什么能保持价值啊？新房能卖高价就是占个“新”字，成了二手房就没这个新字了，还谈什么值不值！甭听开发商说什么“新房的价值高，升值快”，扯淡，所有的老破小都是从新房过来的。哪个老太太没当过大姑娘啊，但收彩礼一辈子就一回，二婚的没有黄花儿抢手，木耳小伙子都一样。
3、 北京最早塔楼多，学习香港，旁边的方庄是最典型的。但2003年之后就开始了转型，塔楼逐渐减少，2008年之后就完全转变为板楼为主了。除非是回迁房和实在不好安排地段的，否则连板塔都没有了。
天坛府就是地段不好规划的，开发商又不愿意浪费容积率，所以只能设计成这样儿的户型。换谁都这样，没辙，只能忽悠着往出卖，自有“新房癌”来当接盘侠。花豪宅的钱，住回迁房的户型，还赶不上现在的回迁房呢。
4、 总之吧，愿意买就买，但做好到手打八折的准备，也就200多万吧。永远住下去也无所谓，就是别卖，过五年八年估计和旁边的老塔楼也就差不多价格了。越不宜居的小区老的越快，话几百万买个“新”字，值不值的看自己了。我是不觉得这户型好，甭说手枪户型了，简直是给玩儿俄罗斯方块设计的，只不过消掉的不是方块，而是一层层的血汗钱。仅供参考。
提问3：
章哥，我一直考虑潘家园东里置换丽泽，（保利百合和丽泽景园中选择），置换原因是我们和父母目前居住都是在西南方向，老人认为不太会回到东边居住，另外潘家园户型朝向不是很满意，2000年老公房，也考虑到房产优化问题，和未来老人看病方便，留着备用以后自住。
这段时间一直在关注房价，潘家园东里在去年中期580万左右，目前价格580万没有变动，中介说但成交量上来了很多。（此价格是中介报的参考价，同户型只有另外一家报598万，一直未卖出，半年内没有同户型成交）去年同期，保利百合78平小两居（全南向，两个卧室很小，但资金只能考虑此户型）605万，目前690万（房源少此价格一直未成交但挂出房源不降价）上涨了小100万，丽泽景园（90平南北通透两居，户型比保利百合好）去年同期540万，目前价格610万，上涨了60万。目前也是房源少。目前纠结一下问题：
1，年底那波行情，保利百合和丽泽景园都上涨很多，但潘家园一点都没有涨，以还没有涨起来的区域置换已经上涨的区域，是否合适？但如继续等，又担心差距越来越大，丽泽这边是否还有回调空间？或者干脆不做置换，如需要以后换租？
2，如置换，价格上丽泽景园没有太大压力，并且户型自住比较舒服，但毕竟是回迁房，增值性肯定比保利百合差一些，但优势我自己感觉户型好些，西局受丽泽辐射更大些，周边配套比保利百合更好些。但还是纠结于老公房置换成回迁房的话，并没有优化太多，不太值得折腾。
3，我先趁着潘家园这边成交量大，尽快变现，暂存理财，然后慢慢观望有合适的房源再出手，还是等出了合适的房源再卖潘家园更合理？
回答3：
1、 以后的差距是否会越来越大不好说，但之前是拉大了一些的。潘家园老公房最早被批准上市时，和朝阳北边儿团结湖什么的没多大价格差，都是4000块钱左右，东三环均价。但到今天拉大了一些。
和丽泽也一样。拿丽泽雅园来说吧，2003年的盘，塔楼社区，各项都普通，2004开盘5280。而潘家园呢，濠景阁在2000年就5300了，嘉多丽园是2001年的5600，漪龙台到2003年都12000了。到今天比比这两边的几个老塔楼小区，价格差不是很大，都6/7万，嘉多丽园5/6万，差了点儿。
其他的行情我不敢说，或许丽泽会回调吧，换租就更没建议了，这只能自己决定。我也不希望价格差再拉大，南城这么多年够吃亏的了，没规划几个产业区，拖累了升值。
2、 如果是从投资角度讲，那肯定是首选保利百合，板块标杆。次选旁边的益丰苑，虽然是保障房但属于公房性质。发改委和建委的福利房，质量无可置疑，没有包工头儿敢坑这种单位。安置房自住合适，只是投资的排序靠后而已。
这如果是自住为主就换景园呗，房龄新价格低，注重保值升值什么的再考虑别的。没什么值不值得的，一分钱一分货。
3、 变现理财还是等合适的房源再卖？我觉得还是等着吧，信贷紧缩时期是现金为王，这两年是全球央行放水，很难说理财能超过房价。
近期之所以房源少还价格高，其实都是处于同样的心理，既怕卖便宜了吃亏，也怕卖早了拿着钱踏空。所以业主都尽量报高价，而且在没有锁定合适的置换房源之前不诚心卖。大家都一样，这就是博弈论里的囚徒困境，形成了纳什均衡。最终结果是谁也占不到便宜，当然也不吃亏。但如果你们卖了房理财，那就是打破了均衡，谁吃亏谁占便宜就不好说了。
4、 总之吧，既然已经等了这么长时间了，那就索性再等等吧。北京除了2014年出现过学区房的独立行情，其他每次都是普涨，包括2013，这次大概率也是。当然，行情既不能聊，也不敢准确预测，房住不炒。仅供参考。
提问4：
章哥，我看了东五环外的两个楼盘，一个是京城雅居的170左右的平层，700—800万电梯进户，小区环境最大的特点就是安静，因为小区不大，但楼面显得旧，地砖和外墙砖也有破损，看来物业管理一般，第二个就是富力又一城，和京城雅居同样的面积价格差不多，小区环境还行，但是小区楼多，人也不少，有学校和幼儿园，物业管理比京城雅居好些，因为我考虑自住加保值，还有就是以后好出手，不知选哪个，物业的好坏和有无学校是不是直接影响房子的保值和升值？以及以后的再出卖呢？盼章哥给个建议，打扰您了。
回答4：
1、 物业的好坏当然影响保值了，品质就是靠物业维护的。维护的好，20年的也算次新房；维护的不好，别墅区也沦为农家院。学校倒不是太重要，有好学校更好，锦上添花。没有也影响不大，各自有不同的客户群体，一般没太大影响。尤其朝阳也没多少好学校，大家都差不太多。
2、 既然是注重保值升值，但为什么不关心地段呢？按李嘉诚的说法，房产的价值由什么体现，地段、地段，还是地段。任何小区，地段多数能决定70%的价值，这才是最主要的啊。地段其实就代表了配套，但也不完全。交通方便配套好，能引来更多的买房人，愿意出更多的钱才会保值，否则就落后于大盘。
3、 京城雅居就挺明显的，小区虽然老点儿但也不算太老，不到20年。别墅区的档次也不低，这价格没觉得低了点儿吗？
如果是价格低，那能是保值升值好的吗？这就成悖论了，因为价格低才想买这里，但图的是保值升值好。既然你自己都不想出高价，凭什么让将来的接盘人高价接手更老的房子呢？价值投资真的不是价格投资。
这里最早的价格我忘了，反正2003年我陪人来过，联排5500，叠拼5300，公寓好像是4500。从那年非典到现在，北京大盘涨了15倍左右，京城雅居好像是稍微低了点儿。
当然以后的事儿我也说不好，希望这里能再次受到追捧。只不过是周边的几个小区的升值都不是特别好，包括路边的柏阳景园、海棠公社、青青家园和又一城等等，板块不受朝阳重视，耽误了很多年。
4、 如果确定是在这附近选那就买富力又一城吧，相对好一些。毕竟学校挺好，又有地铁和商场。就是自住为主的高品质小区，房住不炒，得到了居住体验就算是值。仅供参考。
提问5：
章哥，我家里有海淀立新的学区，自己有一套永金里不到70平的七层没电梯小三居，想给卖了改善一下，看了周边玉泉新城a区，定慧东里，还有石景山的雍景四季，想请您给指点：
1、现在房价还在涨，卖永金里的七层房子是合适的时间点吗？
2、现在觉得玉泉新城A区性价比不错重点考虑，但是是二类经适房，就算加上3%土地出让金也比周边单价便宜很多，而且还算海淀区，这种经适房不太懂，心里有点打鼓，怕入坑，想请您给把把关 。
3、雍景四季整体不错，就是有点远，算石景山了，价格也不便宜了，值得入吗？
4、西边您觉得四环周边还有适合的房子推荐吗？
回答5：
1、 行情时机这种事不便聊，中介连成交信息都不许公布了，现在都说不清楚涨没涨了。只能说有需求就尽快，没需求就等着，房住不炒。
2、 二类经适房，就是按照经适房管理的房产，各种性质的都有，看什么情况了。玉泉新城的是回迁房，优势就是便宜，此外没什么。一般来说从纯投资角度讲不建议投资这种房，升值率肯定超不过商品房，也就是有隐形上限。但玉泉新城这种自住无所谓，保值也没什么问题。年头长了，和周边的价格差率早就固定，超过不可能，但也不会被甩下，就这样挺好。
所以这种回迁房也不用纠结什么，没有坑，所有的优劣势都在明面儿上。老房大概率不会吃亏，当然也占不到便宜，放平心态别有太高期望值即可。
3、 雍景四季，，在石景山算学区房，外国语实验中等吧。没有学区溢价，居住的性价比高。不便宜就对了，说明保值升值好，值这个价钱。
这里从开始就不便宜，2007年底开盘，本来业内预测9000封顶，结果开出来是10500起价，所有人都喊贵。但没俩月之后二期开盘，直接12000，更贵。那会儿很多人都觉得石景山没这么多有钱人，支撑不住价格，但到今天人家撑住了，完全跟上了大盘，找谁说理去？
商品价格是由供需关系决定的，而需求是看价值才掏钱的。在没有学区溢价的情况下，那只能说是其本身的品质值这个价格，否则没人几百万的真掏钱。
4、 其他推荐的就是田村地铁附近的了，但价格更贵了，未必合适。总之如果是我的话选雍景四季，玉泉新城也是有学区溢价的，还不算太低呢，这算算租售比就知道。既然用不上学位就没必要，不划算。仅供参考。
提问6：
章哥你好，闺女在朝阳磨房北里有一居电梯房，有京牌车，男朋友无京户，无房，明年五一社保满5年，闺女在海淀上班，坐10号地铁，男孩家能出400万首付，想买2000年以后的2居或小3居电梯房，离10号线别太远，希望能给个建议，谢谢。
回答6：
1、 明年五一满五年，这还一年多呢，现在就算是做好方案，到时候也未必还能适用啊。从去年起房价可就不稳定，到现在按照官方数字是上涨了8.3%，按照去年600万的中位数来算，一套房涨了50万。当然，主要上涨的都是东西海学区房和朝阳热点板块，还有很多板块没轮到呢。
既然是有400万的首付，很高了。建议先去了解市场吧，做好准备。或者考虑下其他方案作为备用，别到了明年资格也下来了，房价却不合适了，有受损的可能。
2、 400万，首房，但是否为首贷资格呢？假定贷满300万吧，买接近700万的房。
海淀上班，离10号线别太远，那就是四环内呗。两居或三居的商品房，按90平米算，7万多一平。这在海淀不是太容易，都有学区溢价，10万左右的居多。朝阳好得多，既然现在是南磨房，那就双井大望路一带看看吧，房龄新的多。
比如风度柏林和东方雅苑（CBD传奇），都8万左右，700万多点儿应该就能买到两居。双井附近还有总部公寓、A派公寓、首城国际等等，也都是保值升值相对好的。
3、 其他地段我也说不好哪儿合适，主要是现在就没什么房，推荐了也没用，未必买得到。仅供参考吧。
提问7：
章哥，我们是北京家庭，名下已有两套房子，只有孩子能有购房资格 。孩子大学了，想着将来总是要成家生子，现在买房总比将来买房价格要低一些。孩子没工作没钱 ，我们夫妻能凑出300万首付，用孩子首房首贷资格，这个首付估计也就能买600万左右的房子。
我们户口是朝阳区，目前的房子也是朝阳区，没什么好的对应学校，但是居住没问题，本着对教育的重视，希望将来的孙子能有好的学校， 所以想在东西海以孩子的名义买套房子，将来上学用。之前一直可以出租，我本人在职，国企有公积金 每月可负担的月供8000 可以帮孩子还贷款吗 ？待孩子3年左右以后，工作了他可以继续还贷，不知道这样是不是可行？另外，孩子如果没房子的情况下，将来够了资格能申请共产房或者其他福利房，这样是否可行？再次表示感谢章哥！希望能得到您的专业建议
回答7：
1、 如果能贷到满额，那就可以用孩子的资格，不吃亏。不用想着共产房什么的，只适合自住，对于你们这种已有房产的来说没什么意义，不划算。
一般来说，只要是银行额度足，都能接受共同还款人或财物担保。去年是很好办的，今年各家银行的政策不同，这问当地中介就行，他们知道哪家银行好审批。你们本身是名下有房产的，大概率能通过。别听中介忽悠难度就行，这事儿不难办，不用什么额外的费用和做假手续，犯不上。
2、 东西海，600万买不到好学区的，现在基本800万起了，而且是全款，接受贷款的不多。这只能买在中等或普通学区，意义不是很大。主要是租金收益低，一般低于平均值30%。再一个就是政策说不好怎么变，或许到时候用不上这学位了。
建议先看月坛学区吧，传统的好学区，西城排名第三，就算将来有变化也影响不会太大。也就是除了租金少点儿，其他的没什么风险。但这里只能买到老破小，不太好贷款，注意选择和算账。次选陶白和广外，都相对均衡，也能买到房龄较新的。
东城的话那就买在南城东崇前或龙体吧。学区中等偏上，优势是房龄新的多，即便是学区政策变动，房产的价值也挺高。
海淀实在不好说，学区多学校多，变动也就大，各所学校起落比其他区大，不好选择。还是以东西城为主吧。仅供参考。
提问8：
章哥好，我女儿女婿考虑从国外回来工作，想在中关村以及清华大学附近买一套150平左右房子，要求兼顾学区和出行方便，想问有哪几个小区推荐？谢谢
回答8：
1、 这预算是多少啊？
2、 在不论预算的情况下，那首推唐宁one，中关村最后一个商品房小区，也是房龄最新的。2011年才建成的小区，还算次新房，三居室约2500万。然后就是华清嘉园了，北京当年的第一个学区房神盘，就是这里在2013年创出了每平米十万的天价学区房事件，五道口才被称为宇宙中心。之后价格涨得不算太多，现在12/3万，大三居2000万吧。
3、 此外中关村房龄新的大户型不多，还有水清木华园，对口小学中关村二小本校。单价也是10万多点儿，2000万之内。
还有大河庄苑，对口八一，价格差不多10万，大三居不到2000万。
4、 其实大户型还是看万柳吧，中三的学区，豪宅也多，150平的房子很容易买到。价格近期都涨了些，15/6万一平是主流，2500万左右能买到。这里是成交量太火，尤其是小户型的成交多，很有可能引发招生制度调整。如果落户时间长的话无所谓，肯定安全。仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。