提问：
咏鑫你好，想在武汉买第三套房子，两套婚后买的，已经全还清，贷款在我名下。
想通过离婚析产获得贷票，首付用经营贷。
公司法人是我媳妇，想以她的名义经营贷款，然后用我的名义买首套。这该如何操作？
离婚前贷款还是离婚后贷款？
咏鑫：
1、离婚，房子析产至你媳妇名下。
你名下无房有贷款记录，有些银行对于这种情况算首套首贷。
你媳妇有房有公司，可以经营贷，钱贷出来买房在你名下。
注意：提前问好认房不认贷的银行。
其实即使名下有房，若没有在还贷款，有时也能操作成首房首贷，需要银行配和，有的中介可做。
主要针对二手房，新房基本不行。只是在交契税时，算二套契税。
2、以你的名义贷款。因为老婆是直系亲属，你名下有房，你可以抵押贷款。
之后离婚，老婆名下无房无贷，可以首套首贷，且经营贷在你名下。
问题是，你做经营贷，需要结婚证和老婆作为共同还款人。
你老婆作为共同还款人，一把情况会上征信，所以以你名义做经营贷时，问一下银行你老婆会否以共同还款人上征信。
若上，名下会有一笔负债，可能会影响房贷审批。
以上供你参考。关于资金的其他腾挪的技巧，详见知识星球内部分享。
提问：
咏鑫，你好，老公婚前购买统建天成美景，目前贷款50万，月供3000，我名下无房无贷。
目前手中资产90，我们都是在光谷做IT工作的。
小孩半岁，想要买一套关山大道的房子，想买一个110左右的三房，以后自住投资都可以，想问一下
1.JLH买房，需要提前多久，离了立刻可以买吗？
2.买关山大道，首付三成，月供一万多，到时候利息付了很多，涨幅不够，会不会不划算？
3.如果买房成功，我的工资不够一个月月供，流水怎么准备？需要提前多久准备呢？
4.天成美景的房子需要卖吗？以后会有涨的空间吗？
咏鑫：
你好，2021年，现在离婚包括，申请、受理、冷静期、审查、登记(发证)五个步骤，一个月后，拿到离婚证。
房产投资的底层逻辑是什么？
1.二线城市房产的核心本质：是一种城市财富瓜分机制，谁占有二线城市核心地段的房产。
谁就占有了这座城市财富的二次分配权！
是一种征税权，是有房有产阶层对无房无产蚁族小蜜蜂阶层，赤裸裸的特别征税权。
2.房产投资的本质是做金融做大负债！
3.做房产投资，就是通过房产为背书和载体，以银行房贷为手段，通过不断地扩张做大总负债。
4.做房产投资的过程就是不断地扩张做大债务的过程！
5.做大总负债，静静地等待，稍稍的通胀和纸币的贬值！
6.让通胀慢慢稍稍地削减，吃掉你的负债！
7.做房产投资，本质是赚通胀，赚债务贬值的钱！
8.扩张不停步，负债永不休！流水需要提前半年准备，可以参考精华主题的技巧。
天成美景是跟涨区，可以继续持有。
提问：
咏鑫你好，看了你的很多文章，希望从中可以学习知识获得帮助。
我和妻子都是湖北广水农村的，低学历，现在我37岁，有三个孩子，大的下半年上初中，老二明年上小学，小的2岁。
15年16年分别在随州买了一套高层房子125平，和一间小区旁商铺97平，当时购买价格一起150多，现在都已付清。
18年在蔡甸买了一套高层131平115，贷款30多，现在手上有110，我们做电商夫妻店。
这几年稳定年入50左右，想去武汉定居发展，现在问题是孩子多要读书，我也想搞点投资，因为没有时间是最大问题，所以想投资房子。
请问一下，我该怎么样整合，规划下，我现在想在武汉主城买套房，想以后几年出手随州房子商铺。
我不知道是应该居住蔡甸还是住中心城区，而且对武汉不太了解，所以很乱，还请指导下!谢谢！
咏鑫：
你好，感谢付费！老家的房子和商铺都可以考虑出手，没有升值空间。
三四五线城市的房产以前分析过：毫不夸张的说，小城市楼市正在进行死亡冲锋，房价处于最后的疯狂。
目前区县房价的上涨是因为新房刺激，而新房价格上涨是因为各大开发商纷纷进区县拿地修建高档低密度住宅。
简单点说房价上涨的原因就是：地贵、房子新。
由于一二线的地价越来越高、土地开发难度越来越大，很多中小房企由于融资成本高，利润率无法达标。
只能选择去三四五线城市拿地修房子来弥补业绩空缺，而你恰恰应该趁大房企的进入而尽快卖房离开。
任何没有持续人口流入的区域或城市，高位的价格最终一定会崩掉，只是时间早晚的区别。
比如我们熟悉的鹤岗。
省会对周边城市的加速吸血正在来临，不断缩短的通行时间就是最好的证据。
能走的、可以走的会坐上高铁、坐上轨道交通去往武汉主城区，留下的，都是没办法走的。
半小时经济圈并不是你想象中的那么美好，资源越强的省会城市，对周边城市的虹吸效应约明显。
比如荆州高铁开通后，目前已成为湖北省人口外流最严重的城市。随州也不例外。
提醒一下：
所有的区县房产，从现在开始，只卖不买！
蔡甸可以暂时保留，剩余资产入手三环内主城区的潜力盘。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：
咏鑫你好，第一次提问，尽量描述清楚。
现有一套三环边楚天都市沁园125平的房产自住，属劣质资产。
对口小学和初中很差，小孩现在一岁半，家庭年收入25万左右，存款刚够提前还款，考虑购入学区房。
有几点疑问：
1.是卖了现有住房重新购买还是抵押贷款购买学区房，5号线今年年底即将开通应该会小浮动增值。
是否卖房决定购入学区的品质和面积，这个问题想不通，家人不想卖这个房子，而且手上有两套房才算是有资产吧？
2.中等学区有什么推荐，顶级的搞不起，能投资有学区的可以推荐一下么？
家里两人一个武昌上班一个江夏上班。
咏鑫：
楚天都市沁园1月25号高层备案价10800元，回迁团购不对外销售，下降了5391元/平。
相当于跌了50%，肯定是长期岗站，你说的没错，区位劣势太多。
但是考虑到你们上班生活，现在出售的话，不划算，价格起不来。
1.可以JDDY（提前还款做抵押） 加仓一套。
个人觉得利用这个机会腾房票为以后置换更好的房子储备潜力。
这样腾出来首付3成（JLH或者“二变首”）的机会加仓，同时也可以等待合适的时机。
楼市行情变好的时候出手首套房，为日后加仓做准备。
2.白沙洲5/12号线沿线新房。
比如万科城市之光、龙湖三千、中建壹品、中建铂公馆、万科云城，追求性价比 世贸云锦、锦绣 。
如果要学校的话就是东原启程二手房，目前未满2 ，有武珞路分校。
整体而言白沙洲属于价格洼地，属于洪山区学校比较弱，房价也就是这几年刚涨起来。
学区、医疗都才逐步引进很难期待有较好的教育资源。
3.南湖大华二期、金地格林小城 ，算是不错的改善型住宅。
大华一期，二期，三期对口的是自己专门的学校。
洪山区武珞路实验小学和英格中学，金地格林对口武珞路小学金地分校，英格中学，中学一般般。
4.偏重学区的考虑
武昌区南湖一小旁边，学区是六年一循环， 按房产证上的人户合一有六 而且学位还在才能上学，南湖一小学区是六年一循环， 按房产证上的人户合一。
南中的成绩在整个武汉市排名第16，武昌区排名第4，在武昌区公办院校中排名第2，仅次于武珞路中学。
南湖一小私立转公立，分松涛苑和华锦两个校区，学校硬件比较新，老师年轻些，伙食可以。
对口小区：松涛苑、江南庭院、风华天城、宁静苑、七里雪香;
属于南校区划片范围的小区有：华锦花园、都市桃源、水域天际
南湖二小原南湖中学附属小学，老校区，所以硬件在三所小学中相对逊色，老师年纪偏大，但经验也比较丰富。
对口小区：
宝安花园、金洋华源、阳光花园、马应龙宿舍(安六小区)、中央花园、康乐苑(含千秋别墅、金秋别墅)东方莱茵；
虹顶家园、博雅苑、沁康园、春天里、温馨苑、祥和苑、新世界宝安花园、新大地家园、机场老区、伟业佳苑，还有一些较老的社区。