作者：二鸣
01
长安居，大不易
克而瑞前段时间，对全国12个大中城市的95后人群住房问题，做过一次调研，在买新房还是买旧房这个问题上，整体来看有61%的95后选择买远郊新房。尤其是4个一线城市，选择远郊新房的比例都超过了60%，深圳甚至达到了80%。
其实这并不难理解。
按照国际惯例，人均GDP超过8000美元后，我们的住房消费就开始进入到舒适性消费。这就不仅需要“户均一套房”，还要能做到“人均一间房”，孩子一间、老人一间，甚至保姆一间，才能实现“住得下，分得开”。
尤其是去年爆发的新冠疫情，更加速了这个进程。
疫情后，许多人需要居家办公，此时如果能有一间书房，是多重要啊。多一个房间就会多很多生活场景，生活方式也就得到了升级。
一个三居户型，对于小夫妻来说，可以多出一个房间做衣帽间；如果是三口之家，次卧可以是儿童房，还有一间书房可以用；如果是二孩家庭，那么两个孩子都会有自己的房间。
所以现在一线城市，买三房、四房逐渐成了一个主流的趋势。
但问题是，现在一线城市房价太高了。
今年前两个月，从统计局的数据来看，全国新房销售价格同比普遍呈现上涨的趋势，尤其是一线城市，环比涨幅最高。其实从去年6月开始，一线城市房价环比上涨的趋势一直延续至今。
从更长的时间角度来看，自2016年以来，全国房价均价整体保持5%以上的上涨幅度，其中，2016年、2018年和2021年前2月，房价涨幅均超10%以上。
一线城市的房价以肉眼可见的速度在飙升，但同时住房升级的速度也在加快。住房矛盾不断升级，现在一线城市刚需和改善的界限也越来越模糊了。
02
普通住宅，越来越小
如何理解这句话？
以前年轻人购买首套房，考虑更多的可能是地段，尽量选择一个面积不大，但是交通便利的房子，方便通勤。然后等将来有条件时，再置换一套面积更大，房间更多的改善型房子。
但是因为现在一线城市房价越来越高，限贷条件下的置换成本也越来越高，所以现在年轻人买房，更加倾向一步到位，在控制总价的前提下，尽可能选择房间更多的房子。
以往，在我们的印象中，三房、四房户型可能都需要110平米以上的面积。而现在因为购房者对房屋总价的承受力有限，开发商不得不设计出户型更紧凑，面积更小的三房、四房，来迎合市场需要。
其实，这种紧凑户型的鼻祖，最早出现在深圳和上海。早在2017年，深圳就有很多项目，设计成50平米两房或者70平米三房。如今这股紧凑户型风，慢慢刮到了北京和广州。
2018年北京首个限竞房项目，设计出89平米3房2厅2卫的“神户型”。
去年，北京石景山某项目的户型图刚刚发布，就震惊了业内。78平米的空间里竟然做出了三居室，而且明厨明卫，格局分布非常合理，除了必要的走道之外，基本没有空间浪费。
而广州，今年有个楼盘大火，79平方米做到了四房两厅两卫，实用率高达90%。
最近三年，开发商这种“螺丝壳里做道场”的现象越来越普遍，未来这种趋势也会持续存在。
根据克尔瑞发布的数据，2020年，一线城市100平米以下的三房户型成交占比，较2019年有比较明显的提高。
四房户型中，120~160平米依然是成交主力，但是，100平米以下的4房户型，成交占比从2019年的1.58%提高到2020年的3.89%。
小面积，多房间的户型设计，越来越受市场欢迎。
03
豪宅的空间尺度，更豪了
一线城市，刚需和改善的界限越来越模糊，户型设计越来越紧凑，但是顶级豪宅的户型设计的尺度却越来越大。
我一直保存着天津某顶豪项目的户型图，210平米的空间里，只做了一个卧室。300平米更夸张，只做了两个卧室。
同样在广州，一个名叫“明珠湾壹号”的项目，380平米的总面积却只做了两个卧室和一个影音厅，完全不追求更多卧室和房间数。
初看这个户型，觉得这样的设计太浪费了，这么大的面积怎么也得做个五房，六房，四世同堂住在这个大房子里。
但是仔细一想，这可能就是现在商界精英对于住房的需求。居住可能只是一小部分功能，更重要的是找到一个放松，私密的空间。
普通住宅讲究性价比，比的是卧室和卫生间的数量，追求的是对空间的极致利用，最好不要有一平米的面积浪费。
但是顶豪不一样，它必须要“浪费”一些面积，来达到极致的尊贵感、舒适感、仪式感。
04
分化，还在加剧
是什么原因造成了这个现象呢？
当然是收入的差距。
尤其是2020年以来，疫情加速了这个过程。
2020年我们遇到了史诗级的大放水，如今疫情拐点已到，经济恢复却并不是人们想象的那样V型反转，而是出现了K型复苏。
简单理解就是经济恢复并没有普遍展开，而是出现了急剧的分化。有的地方雨量充沛，而有的地方干旱枯竭，像字母K这样，有的向上，有的向下。
具体的资产来说，以科技、互联网、大型企业为代表的抱团股大涨，带动全球股指连创新高，房地产价格上涨，全球核心城市房价一再突破天花板，铜价这些大宗商品价格暴涨带动PPI指数上扬。
富人因为资产价格暴涨而财富剧增。
与此同时，中小微企业经营困难，普通人就业形势严峻，消费低迷，居民实际收入在普遍下降。比如，2020年广州城市人均可支配收入仅为6.8万元，但整体房价已达到3.2万/平。
普通人买房越来越小，开发商也追随这个趋势，户型也越来越紧凑。而富豪根本不会太在意房产的价格，对于他们来说，有一个能彰显自身地位、符合自己生活方式的空间，可能更重要。
香港是内地房地产市场的“老师”，虽然近两年学习新加坡模式的声量越来越大，但在未来，一线城市房价不可避免地会向香港趋近。
那时，房地产市场两极分化的趋势，会更加明显。