我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
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1.提问：合叔你好，我目前的投资思路是想买学区房投资，我认为中山路板块的学校都挺不错的，合叔觉得这个板块有哪些值得关注的呢？
合叔：你好，中山路板块主要有实验中学滨湖校区与中山路中学。（1）实验中学滨湖校区划分学区较多，成交均价在1.92万，房价涨幅较小，去化周期32个月。总体来说，实验中学滨湖校区的学区房总价不高，升值率也不高，但是上涨空间较大，板块升值率较高、流动性较好的小区，自住和保值不成问题，详见内部分享。
（2）中山路中学的学区。成交均价约2.3万，去化周期较短，涨幅大，板块热度较高。中山路中学板块各功能配套成熟，优质资源较多，房产投资价值较高，但存在一定的风险，建议谨慎选择价值投资。
2.提问：合叔您好，最近手上有一点闲钱，不知道用来投资买房好还是去买基金，我想问合叔如果在合肥买房投资的话，买什么样的房子效益最大？什么时机买最好？
合叔：你好，地铁房是投资购房的较好的选择。地铁房能够提高房产的流通性，增加房产价值。小区到地铁口距离在2千米以内，则可以称为地铁房，超过2千米为非地铁房，以离地铁距离500m、1km、1500m为节点，可由小到大分为4档。第1档与第2档地铁房（ 即小区中心离地铁口距离小于1km），房价受地铁利好影响较大，有不错的升值潜力，更加推荐购买。虽然地铁房升值潜力较大，但选择投资购买地铁房的时机也十分重要。由以往的数据推断，地铁在通车当年价格会有较大的涨幅，但开通后一两年升值潜力变小，因此在地铁开通当年，地铁房宜卖不宜买。
3.提问：合叔您好，我觉得合肥的薪资跟不上房价涨的速度，我工作5年了，虽然也存了一些钱，但是还是不够在合肥买房付首付，今年回家打算跟家里商量去借点钱买房子，想问合叔是不是以后在合肥买房会变的简单一些，还是会更加困难了？
合叔：你好，毋庸置疑，会变得困难。首先，确实工资的涨幅赶不上房价的涨幅，去年平均薪资略有下降，购房门槛却不断提高。第二、热销楼盘的首付比例提高，一些地段较好、价格较低的项目首付比例提高。第三、刚需盘不断清盘，高价盘越来越多。合肥低价盘不多，而且其中还有一些高首付或低价房源售罄的楼盘，刚需上车机会越来越少。第四、二手房楼市分化严重，地段较好、有优质学区的房子，即使是老破小也有高昂的单价，房价持续上涨，而普通房源无人问津。第五，合肥限购政策加紧，为打击炒房客实施的禁止补缴社保买房与假离婚买房，限制了有迫切买房需求的刚需购房。第六，合肥楼市调控严格，贷款买房利率较高，居全国第三位。第七，为降低资产流向房地产总数量，银行加大贷款限制，2021年买房贷款额度会越来越小，而二手房贷款额度限制将会更大，未来二手房出手将很困难，所以要买房的话趁早上车。
4.提问：合叔你好，本来家里打算去年就在合肥买房的，但是感觉房价高了就没买搁置了，现如今合肥房价越来越高了，那还能不能在合肥买房啊？买房需要注意哪些问题呢？
合叔： 你好，能不能在合肥买房，我们可以从合肥的政策土地人口三个方面进行分析。从政策上来看，合肥的限购政策越来越紧，对楼市的调控越来越严格，正说明了合肥楼市的火热，合肥房价涨幅较大，新房与二手房都有较为不错的涨幅。从土地市场来看，合肥2020年土地供应量下滑幅度较大，新房存量不足，土地供应量也不够，热门区域房产稀缺性更强，供需关系不平衡，会导致房价进一步上涨。从人口来看，随着合肥经济发展逐渐成熟，外来人口流入较多，带来了更大的购房需求，而较多的购房需求则会促进房价升高。因此综合三点，合肥楼市还将处于稳步上涨状态。合肥近年来发展迅速，经济发展水平较高，城市实力不断增强，属于国家重点规划布局区域，有较多规划利好，融入长三角、安徽自贸区落地等，都会不断推进合肥发展，吸引更多人口流入，合肥发展前景广阔，房产升值潜力较大，因此建议在合肥买一套房。在合肥买房时，如果预算有限，可以重点考虑瑶海新站等价格洼地区域。建议刚需买房重点关注房产性价比，如房屋户型、空间利用率等，还要结合个人需求考虑交通教育、商业配套等综合因素，地铁房学区房保值增值潜力最高，而商业配套丰富的房子可以更好的满足生活需求。
5.提问：合叔你好，想要在新区买房投资的话，怎么做比较好呢？
合叔：你好，想要购入新区，首先需要注意的是新城区的规划，级别越高的新区未来发展越有确定性。其次需要分析新区产业配套，各种落地项目和人口流量的真实数据，最后就是看新区的配套是否完善。关于入手时机，作为刚需自住的话当然任何时期都是入手时期，但对于投资客来说，如果有一定的把握并且足够大胆的话当然越早入手，未来收益理应会越大。但是对于保守类投资者来说，可以等到一定量的自住购房者买入后再入手。至于新城会在何时起来，这就需要时间的考验，作为新城，需要很长一段时间真实的人口产业导入并稳定运作后才是起势的开始。 作为新城，需要很长一段时间真实的人口产业导入并稳定运作后才是起势的开始。
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