提问：
咏鑫，您好！！！王家湾十里铺一带纽宾凯繁华里，在十里铺地铁站建一个24层的纽宾凯五星级酒店，从地铁站可以直接去酒店。
分小户卖40年产权，签包租合同8年，2021年1开始返租，租金年收益是房价的6%。
比起市面的租金收益高些。但如果酒店没有预期收益，肯定也没有6%。户型有50，70，90，100平，房价1.7万。
感觉是开发商卖出去回笼资金，然后盈利了返租金给业主。
第一， 如果买，会有哪些坑？
第二， 其中90平这种公摊35%，值不值得？
第三， 如果不值得，汉阳这边有没有什么可推荐的？
咏鑫：
开发商每年给你返5-8%，连续返5年。
5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？
因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？
很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？
这种商铺在定价时，就已经把满足成本做进了销售价格当中。
俗话说自己的羊毛出在羊身上，不出意外的话，不到5年，返租就会中断。
当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。
提问：
咏鑫，你好，30岁才转行写代码(前端)，现在两年了。
但是基本上算下来实际只有一年的工作经验，现在处于待业中，不敢找工作，因为年龄偏大，和刚毕业一两年经验的比没有任何竞争力。三十多了，技术还处于初级阶段。
怕公司不会要年龄大，技术又菜的。
不知道何去何从，忘咏指点一二，多谢。
咏鑫：
谁的人生，没有灰暗过！
赢家是把精力用在球场上的人，不是把眼睛盯在计分板上的人。
人生能否有成就的真正门槛在于，集中所有精力和资源，数十年如一日积累优势，你欠缺的只有对自己人生的自负盈亏。
当你真正面对人生孤旅，一切性格中的怯懦，软弱，逃避，自欺欺人，都会在这时候被无限放大，唯有自律自愈自燃。
公道人间惟白发，贵人头上不会饶。
有空在这自怨自艾，何不把大把时间拿来提升自己的水平，踏踏实实的提升自己的技能，你
是在乎的自己的面子，那能当饭吃么？
提问：
咏鑫您好，我在武昌螃蟹甲上班，感觉武汉保利星耀不错，说是三环最便宜，1.3万。
还有地铁4号线，感觉3至5年这块4块边应该能发展起来，等小孩上小学了也就差不多刚好到时间点了。
请问这块是否合适入手？
咏鑫：
你好，我怕你是喜欢座地铁吧，才考虑保利星耀，你住螃蟹甲。
如果不是周边上班建议很谨慎考虑。
要想有人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区太远。
传统人口过千万的大区中心、强二线城市一般在15-20公里。
一般省会城市不要超过15公里。城市重点开发方向2公里每年，一般方向1公里每年向外围拓展。
超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。
这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。
如果你和我说我买入是为了长线，是为了未来，以十年为期的未来，真的值得等待么？
真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：
距离老市中心不超过15公里 干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又与老城区无缝连接，单单隔条大马路） 。
学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在建 。
拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路，最好是双线、三线换乘。
你如果在保利星耀附近上班，自住在附近可以买，或者说，你特别喜欢座地铁，那也不拦你。
但是我想不明白，你有那个保利星耀的首付，为什么不考虑白沙洲的二手房次新？
提问：
咏鑫好，我工作稳定，目前月均收入12000。爱人月收入6000，但年终奖不确定，行情好10万+。
目前金银湖融创观澜一号一套房，出租，租金2200，月供7800，未满2年。
现在想投资四新海格公馆的102的户型，1月21号拿到了预售证，认筹50万。
目前单价18000，送一个车位抵用券，因为我有50万公积金额度可用。
想问这个四新海格公馆有投资价值么（单价18000），公积金这次用完以后就用不了了，而且被限购。
纠结要不要继续攒这首付买大一点的房子，两套房都无居住需求。
咏鑫：
买房，主要关注金融增值属性、房产流动性以及自住属性。
只要我们能力允许，大概率我们在买房过程中会经历买房，换房或者成为楼市多军投资房产。
16年的行情闭着眼睛买房普遍暴涨增值百万，17-18年延续16年房价上行趋势。
考虑到金融形势加息趋势，所以武汉持续打压新房备案价，另外资金成本很高降低了收益。
同时因为利率高，二手房也被利率上浮打压了出手的价格，所以这几年呈现“房住不炒”的状态。
房产投资也走向2/8定律，选筹位置和微观楼盘性价比决定了投资收益。
17-18年融创观澜壹号单价比较低，也算是比较火的盘。
但是你月供7800买的是大户型吗？
东西湖环境不错，不过目前人气还不足，附近上班自住可以选择。
但是不在附近上班，区位弱+大户型流动性相对差一些，年底不太能卖出好的价格，6号线二期兑现的话应当才是卖的最佳时机。
你们的情况现在有一定的资金，选筹学区小户型投资会是很多人的选择。
因为首套房行政区的原因，有一个学区房对小孩比较有利。
但是都不太适合自住需求，因为工作行业多数在三环区位+光谷东，所以你首套房自住属性弱也比较正常。
如果你们买了这个二套房虽然是学区照顾了小孩的读书需求，但是小户型自住又不太方便，最终你们还是会继续加仓换房。
同时这样做房票明显没有用好，而且家庭二套，首付5成，限制了杠杆。
房贷利率会上浮到20%以上，同时家庭也限购了，后续出手任意一套房又被限贷政策限制，买房换房持续被掣肘。
个人建议把首套房贷结清，而且18年的房贷利率本身就比较高。
可以在做JLHXC 腾房票贷票的时候把房贷转为JYD 降低房贷的资金成本。
这样你们就有超过50万的资金按照SFSD 的资格去加仓。
如果是我的话，我高概率会用储备的XYK 授信去做资金防守和应急。
包括给首套房全款垫资也走XYK 的渠道降低成本。
这样的打法就可以满足加仓一步到位，同时规避资金不足的风险，也给首套房出手腾了时间。
所以如果大家买房需要关注增值金融属性，也要考虑流动性，再就是你们工作地在哪里呢？
建议加仓考虑自己的行业，现阶段楼市投资进入白金时代，选筹考虑工作地，这样保证了金融增值+自住属性。
如果说考虑自住的话，四新海格公馆没问题，如果纯投资1.8万单价在四新，属于跟涨，不建议，武汉目前还有倒挂楼盘可以选择。