3月30日，市政府办公厅发布了《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》。这是继2018年“3·30”、2019年“6·20”、2020年“11·30”楼市调控之后，西安在3年时间内出台的第四次调控加码的政策。
3月31日，对于大家关心的共性问题，市住建局作了进一步解释说明。
Q
《通知》涉及住房交易政策有哪些？
为遏制投资投机购房需求，在加强住房交易管理方面，《通知》规定：
①进一步加强“限购”，政策发布后，要求“从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。”
②延长了“限售”年限，对于政策发布后新购买的住房，要求“住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。”
③将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求，由原规定“2017年1月1日起”调整为购房前48个月。
Q
我在2021年3月30日之前已落户西安但落户时间不满一年，前期社保（或个税）已缴纳满一年，是否还有购房资格？
本次新政涉及限购政策调整方面，主要针对政策发布之后（3月31日及以后）的“市外迁入本市户籍的居民家庭”，即：3月31日及以后从市外迁入本市户籍的居民家庭，购房时应按照“须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税”政策执行。
3月30日及之前已落户的居民家庭，不受本次政策调整的影响，仍按照2019年确定的“应落户满1年，或在本市连续缴纳12个月的社会保险（或个人所得税）”执行。
Q
我看中了一套《不动产权证书》已满2年，但不满5年的二手住房，考虑近期购买，该房屋是否受到限售延长到5年的影响？
本次新政涉及限售政策调整方面，主要针对政策发布之后（3月31日及以后）新购买的商品住房及二手住房，即：3月31日及以后办理网签备案的商品住房及二手住房，再次上市交易时，应按照“商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易”执行。
3月30日及以前，已办理商品房、二手房网签备案以及《不动产权证书》的住房，不受本次政策调整影响，仍按照2018年确定的“房屋产权人取得《不动产权证书》满2年，或商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，方可上市交易”执行。
因此，本次政策不影响已具备上市条件的房屋，您可继续完成购买程序，但购买该房屋后，您的住房再次上市交易时，《不动产权证书》须办理满5年。
Q
非本市户籍家庭连续缴纳5年社保或个人所得税，还可以购房吗？
《通知》中的限购政策调整未涉及非本市户籍居民家庭。非本市户籍居民家庭仍按照2019年6月20日我市下发的《关于进一步加强住房市场调控管理的通知》“非本市户籍居民家庭在本市住房限购区域范围内无住房且能够提供5年以上（含5年）个人所得税或社会保险证明的，方可购买1套商品住房或二手住房”规定执行。
据公开报道，国家住建部相关负责人曾在会议结束后带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作，强调要保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。
成都、西安两市也作出表示，要切实扛起房地产调控主体责任，增加住宅用地供应，强化二手房交易管理，坚决打击投机炒房，对苗头性、倾向性问题果断出手，确保房地产市场平稳健康发展。加大保障性住房建设力度，多渠道筹集租赁房源，下力气解决新市民特别是青年人住房困难问题。
不久之后，西安市住建局先于3月15日发布《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》，从加强购房资格核验、加强购房资金核验、规范商品房销售秩序、规范存量房交易秩序、规范涉房信息发布行为、加大检查监督力度等六方面，进一步完善西安楼市监管。
其中还重点提到了严厉打击购房人通过“代持”等方式来规避限购政策，违者将列入西安市购房失信人员名册，5年内不得购房。
再至3月30日深夜，西安发布通知提出扩大限购范围，同时对土地供给、二手房交易加大管控，以遏制今年以来热度居高不下的楼市。
西安市人民政府办公厅关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知
各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：
为坚决贯彻落实党中央、国务院“房子是用来住的、不是用来炒的”决策部署，进一步稳地价、稳房价、稳预期，切实促进我市房地产市场持续平稳健康发展，经市政府同意，现将有关事项通知如下：
一、建立完善房地联动机制
（一）结合城市发展、人口流入、住房库存等因素，合理确定年度住宅用地供应规模，科学调节供地节奏。每年一季度，发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息，稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。
（二）除蓝田县、周至县以外，全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让，住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定，竞买人严格履约。
（三）每年按季度集中发布住宅用地出让公告，集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。
二、加强住房交易管理
（四）从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。
（五）住房限购区域内，商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。
（六）将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。
三、严格住房金融监管
（七）关于房地产贷款集中度管理、防范经营性贷款违规流入房地产领域等问题，各金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。
四、整治规范市场秩序
（八）加强商品住房项目销售方案管理，优先满足居民家庭首套住房需求。
（九）逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。
五、加大住房保障力度
（十）加大保障性住房供给，完善长租房、共有产权住房体系建设，单列租赁住房用地计划，积极推动住房租赁试点工作，满足新就业家庭等群体合理住房需求。
六、夯实调控主体责任
建立健全房地产市场调控工作评价考核机制，夯实工作责任。各区县政府、各开发区管委会要落实好属地管理责任。市级相关部门要切实履行指导监督职责，市住建局要充分发挥统筹协调作用，履行“稳房价、稳预期”指导责任；市资源规划局要履行“稳地价、稳预期”职责，保证商品住宅用地供给；市发改委、市市场监管局、市金融工作局等部门要履行好“一城一策”房地产调控相应职责，确保将房地产调控城市主体责任落实到位。
本通知自发布之日起实施，原有关规定与本通知不一致的，以本通知为准。
西安市人民政府办公厅
2021年3月30日
法律顾问 / 宋亚锋 赵文娟
陕西大秦律师事务所