提问：
咏鑫你好，我的情况如下：
1、儿子研究生毕业，想去外地工作。定为长三角或珠三角，具体地点未定。
2、目前在街道口有家庭自住160平的商品房，还有一套单位房（房龄长，且不能出售）。
3、闲钱100。
请问：目前建议在武汉购房吗？如果可以，建议二手房还是新房？哪个地段的房屋流动性更好？
（最近看了中建福地星城的90平新房，所剩不多了。还看了中建南湖一号、光谷汇景和朗诗里城的二手房。）
请给出专业的建议，不胜感激！
急！！！
咏鑫：
你好！在武汉购房，未来20年用优质资产跑赢大市没有问题的。
为什么我们坚定不移的看多房地产?因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。
10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。
因此，TOP20 城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。
普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。
我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。
在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。
闲钱100，可以说错过了武汉3轮涨幅，当然现在也不迟，只是不能瞎买。
你说的流动性，其实非常正确，如果没有流动性不佳的房产，其实就是一堆钢筋水泥。
判断这个片区的房产有没有流动性，短期看政策，中期看人口，长期看经济。
武汉几个片区，东湖高新区人口净流入这几年一直排名第一，毋容置疑。
中建福地星城从之前的2.7万精装改毛坯，收割了不少韭菜。
2020年下半年所推的户型， 小面积居多，学区也不占优，当前2.4万的价格，有什么优势可言？
中建南湖一号次新房，和大盘跟涨。
光谷汇景，小开发商，规模小，虽说挂牌万科物业，但是巧妇难为无米之炊。
对口光谷一小西校区， 这个小区其实和一小关系不大，整体不如东校区，典型的刚需盘，值得说的，就是地段还行。
朗诗里程，目前光谷东最热的次新房小区，5年之间，5000涨到现在1.9万，多少人为此后悔死。
你说的四个楼盘，除了中建南湖壹号和朗诗里程，值得淘一淘笋。
手持100万，儿子即将研究生毕业，家庭毫无压力，如果说目前没有更好更稳投资渠道，入手武汉优质地段房产，没问题。
是二手房还是新房， 当然对于像我们这种，把房产作为一个投资的渠道的群体， 其实更倾向二手房，就是多花时间。
如果说等到一套性价比极高的房产，其实不是特别容易。
新房就简单些，但是持有周期，交房2年，证满2年，4年。
方案一：中建南湖壹号和朗诗里程，优选朗诗里程，淘一淘的二手房，到手即可出租。
方案二：还有就是新房，目前还有二手房倒挂的区域，比如说，长投绿城兰园1.2万，即将加推。
还有最近一些，2017-2018年，被政府团购的房源，目前流出了部分，比如保利新武昌，江城雅居。
其次，就是中建星光城，光谷悦城新房，不过持有的周期长些。
提问：
咏鑫你好，计划年后做房产经营贷。
目前有三年期的先息后本4.5月息，和20年期的等额本息也是4.5月息，选择哪一个更划算呢还有贷款金额是越多越好吗？
中介说可以贷150我准备贷100。
想听听老师的意见。
咏鑫：
当然是二十年的等额本息好。尽量多贷，可以留手里做个防备。
如果不贷，之后再贷的话，可就没有机会了，因为房子已经抵押了，除非解押后再重新申请。
关于资金的其他腾挪的技巧，详见知识星球内部分享。
提问：
目前手上50w，人在湖北下面的城市，gwy，三环外不限购的房子有投资价值没？
还是等1年社保满了买三环内限购盘？
请咏鑫指导一下未来2年武汉房价会怎么走？
咏鑫：
资产50以上，建议破限购买。
目前有8种破限购方式，详见知识星球内部分享。
从经济学角度分析，现行政策短期促跌，长期促涨。
房住不炒是个口号，因为“炒房”二字不受zf喜欢，限购政策客观上会减少交易，放慢我们资源优化配置的速度。
我们都是长线投资，不会频繁交易，所以我们跟炒房没关系。
zf和我们职业多军的利益是一致的：房价涨是事实，改变不了。
但是要慢慢涨，不要太明显，尽量让刚需客留足时间上车。
所有政策都是为了抑制过程，而不是改变结果。
提问：
咏鑫你好，之前提问不够详细，现整理如下：
本人工业行业，在家办公，老婆做电商在广埠屯上班，现南湖有一套三房自住。
门口是12号线，有一个一房出租，准备把一房卖掉置换一套三房用来投资加自住。
五六年后小孩大了有可能要和老人分开住，故想在12号线沿线白沙洲区域买房，白沙洲有潜力，12号线方便。
一房卖掉有资金100万，可承受100万贷款，有公积金，还请推荐合适楼盘。
另外，现住房屋贷款利率6.86，想转为抵押贷款降低利率，请问费用大概几个点？谢谢！
咏鑫：
我觉得可以利用这个极好的机会做JLHXC 腾房票贷票，同时把你的房贷6.86 做成JYD 4.85 非常适合。
100万资产全款结清你的贷款的房子，这样做一抵利息比二抵更低，直接操作了。
JDDY 可以贷出来7成资产加仓，全款也方便做析产和腾房票，具体利息看资质和是否有营业执照（可包装），价格看具体的资质。
提问：
之前向你提问了关于光谷二小+实验中学的学区房的问题，。
想追问一下，之前有消息说光谷13小选址就在现代森林南面，但也可能重新选址目前网上还没明确消息。
请问下版主是否有了解，如果买现代森林拿几年是不是有风险，现代森林和当代优选哪个？
咏鑫：
说到当代国际花园，我第一份工作就是在这个项目。
最早开盘是3000多一点，卖不出去，在楼盘附近发传单，遇到一个人发一张，好多人都说，这是什么狗屎位置。
到2016年，也才7000多，不过已经是高层，到2017年，通了地铁之后，二手翻倍不止。
018年，巅峰，高潮了，可以卖2.5万，当初3000啊，2021年1月数据2.4万，这也是当期的“涨幅之王”。
所以很多人一说那个楼盘涨的多，就说保利时代，复地东湖国际，真正的涨幅之王，很多人还真是不了解。
如果平均年涨幅，武汉这么多楼盘， 当代国际花园说第二，估计没人敢说第一。
如果够得着当代的话更推荐当代，从我了解的情况看森林小镇的物业问题比较多，当代武汉整体还可以，所以综合品质而言推荐当代多一些。
如果以后小孩要上学，虽然短期内，13小因为环评的问题19年没有建设完成，不过目前已经在建设了，金融港小学和中学一起。
只是说两三年后才能建成，建成后就会有小区划出去了。
孩子今明两年上小学的不影响，以后不好说。
整体而言光谷这边人口持续流入，小孩子特别多，学校装不下了，所以一直在不断建学校。
隔壁万科城市花园1月份有套成交3.1万，也算破了记录。
如果森林和当代，两个楼盘对比，选当代。