文／李信
成都近半年来房产调控政策不断，
网红盘熔断、认房认贷等等，
让很多等不及、摇不到、买不起新房的朋友，
陆续进场二手房，这里面，
有预算150w、急着上车的新婚小年轻、，
有小孩3岁、房子小了、想卖小换大的改善置换，
有看遍南门摇不中、果断“平行保值”的新中产，
今天，李信就跟大家聊聊这3位朋友的买房故事。
第一个故事：150w买3房，成都哪里找？
朋友A，北漂3年，去年刚回成都，找了个在报社的稳定工作，
也终于跟女朋友结束异地恋、幸福新婚。
他们小两口其实收入都不错，
但是不想月供压力太大，
给自己定的预算在150w左右，
3房是基本要求，
加上工作地点都在大东门，
看房的范围就两个圈圈，
天府新区的网红盘，或者东门的锦江、成华、龙泉。
去年开始摇号，
从天新神盘的“川发展”，到锦江神盘“华熙528”，
屡屡陪跑；
今年好不容易等到了成华的新盘，
雅居乐IN天府（超预算）、源滩麒麟荟（刚4没戏），
简直心塞；
现在也开始勤勤恳恳地跑二手房市场。
最初我听到他这个预算，
就给他推荐了“北湖国际城”，
中铁建开发、三环边，开发商和地段位置都不错，
周边有商场、有公园，
虽然道路和街区面貌看起来稍显破旧，
但150w买在三环边耶，
真的是价值洼地。
而且这个板块除了北湖国际城，还有华宇、恒大、绿地的楼盘，
只是绝大部分二手房都没有“满5年”（需要多交增值税），
真要买的话，还得算下细账。
当然“洼地”也有两方面的缺点，一个是学校不亮眼，一个是暂时没地铁，
但8号线二期已经在修了（最近的是龙潭寺站），
总的来说还是三环边性价比很高的板块了。
然后他们自己又看到了“世茂城”，
龙泉大面、绕城旁边、挨着北大附小，
成龙大道也是东门主干道，交通便利，
整个区域的居住氛围也浓厚。
而且很幸运地也看到了符合预算的房子，
楼层朝向都不错，
可惜装修太辣眼睛了，
而且房东有点挑剔、想要“全款客户”，
像朋友A这种还想“公积金+商贷”的组合贷客户，
就只有在漫漫看房路上继续磨练了。
（预算150-200w可以买哪里？李信之前有讲过，点击回顾）
第二个故事：卖小换大的改善置换，是怎样环环相扣？
朋友B，小孩3岁，家里85平三房不够住了，
也眼看着成都这房价的节奏，生怕以后“换不起”，
就想卖掉位于天府新区南湖板块的“佳兆业君汇上品”，
再去买同片区的“德商御府天骄”，140平四房。
幸运的是，他遇到了愿意全款的买家，
顺利地把这个小套三卖了，
满了5年，税费不高，实收近200w。
但他最近也遇到了三个意料之外的事儿：
一是，他当年买的车位，
因为小区车位量大、负二楼很多都没卖，
而全款买家又不接受车位，
最后他可能只有“原价”卖给邻居。
这个“坑”也是李信要提醒大家的，
如果小区是以刚需户型为主，车位量又大，
比如像君汇上品这种6600户人家、9100个车位，
很多人更宁愿租车位，
那么买房的时候，最好也不要买车位，
像这样七八年下来原价转让，
血亏啊！
二是，3月22号房产调控新政出来，
他本来之前可以还清房贷、再买按首套三成来，
结果一夜之间，
换房的首付从30%变成了40%甚至50%，
活生生要多拿40w甚至80w，
直接打乱了资金计划和安排，
让人无语。
三是，他才了解到，
天府新区从2020年开始就实行“大片区学位摇号”，
就算学校在家门口，也不敢保证100%入读了，
那么他想要去买的“德商御府天骄”，
本来因为靠近天府三小和天府四中，
再加上改善户型多、品质好，
二手房报价基本都在2.7w以上，
但现在，他又有点担心“学位的不确定性了”。
可眼看着3月16号，
佳兆业在附近新拍的地（地价12897元／平，再加无偿移交41%，成本至少翻倍，房价不上4w、开发商都是亏），
他又深深觉得等不起，
该下手的时候，还是得下手。
第三个故事：被嫌弃的普通资格，何去何从？
朋友C，住在高新区的中洲锦城湖岸，76平两房，
去年一直想换大点的房子，几乎把南门的新盘都看了个遍，
中海观园、首开云著、中建锦澜1号等等，
最幸运的一次，摇到了锦城湖岸的新房，
结果进去之后，心仪的房源都卖完了，
稍微犹豫了一下，就卖光了。
某一天突然心血来潮，
就在小区里去看了套二手房的106平三房，
各方面都挺满意，
果断就定了，
虽然中间遇到房东差点想毁约，
但还是幸运地以330w（另加30w税费）买到了，
据说同户型现在已经报价420w了。
而且她的时间节奏踩得太准了，
去年10月正式签合同，然后就出了“网红盘熔断政策”（普通更加无缘），
再在11月底拿证，而今年1月银行就放款了，
比很多贷款拖了大半年的人都快速多了，
整个过程行云流水，舒畅极了。
而她这次，最让我佩服的就是“平行保值”的思路！
一直摇不到合适的改善新房，钱揣在手上也心慌，那干脆果断买二手！
新买的106平三房不算太大，刚好比原来的76平更舒适一点，兼顾了改善和总价！
现在呢，就计划搬到106平三房去住，原来的76平就拿来放租、过阵子看情况再卖掉、作为大户型置换的杠杆！
其中，因为76平是以前买的房子、不受限售政策影响，随行就市、待价而沽的灵活性也更高！
整个过程中，居住空间得到了改善、资产恐慌得到了保值、再次置换也有了灵活杠杆，真是值得夸赞的房产思路！
而朋友C之所以果断下手也是因为，
中洲楼盘对口的小升初有保障，
而且石室天府中学锦城湖校区的学习抓得紧，
家长们去考察了都觉得放心靠谱，
所以就算房价不便宜，也咬咬牙先买了，
改善环境可以等，但孩子的教育和成长不能等。
以上三个成都二手房故事，都是李信身边的真人真事，
在这座城市，为了安家、为了孩子、为了改善，