提问：
咏鑫您好，最近在看二手房，家里的诉求主要有两个：
一是有学区满足孩子上学需要；
二是二娃快出来了买个四房满足家庭自住需求。
刚看上了光谷清江山水的一套房子，141平、总价335，单方2.37的小高层，2013年的房源。
目前的说法是小学对口光谷十小，初中对口光谷实验。
想问下：这个价格的清江山水是否适合入手？
前期这个楼盘对口的光谷六小，两年前转成对口新的小学光谷十小，目前最高到四年级。
中介答复说初中对口光谷实验，但是我了解的情况是没有毕业生初中还没有划片。
不知道该听谁的，而且东湖高新的房子在使用了学位以后下次使用要等六年。
大娃2023年入学，不知道学位使用和划片的情况哪里可查，中介的答复是否靠谱？
一旦入手了是否有可能还会被转学区？
今天的精选里边提到了学区房，光谷十小不晓得怎么样？
最近有消息说武汉在研究取消划片，学区房还有追的必要吗？
咏鑫：
你好，光谷十小和光谷一小都是武汉小学分校。
我们都知道，分校的师资大多和总校不共享，所以教育质量和总校并不可同日而语。
当然，分校的质量也是参差不齐的，有的对师资严格把控，非博士生不得进入，而有的，也就是挂个名称而已了。
但不管哪种，多数都是开发商与教育集团合作的
（当然，我们并不排除极少部分是区教委为发展当地教育而引进的直管分校，这样的分校价值相对大些）。
对于这类学校，其价值有多大，我们又该如何评判呢?
要看学校的性质，说白了也就是开发商与学校的合作方式。
合作方式有“托管”、“直属分校”、“挂个牌子”三种普遍的方式。
所谓“托管”，就是签订一个以几年为期限的协议，在协议时间内，名校派人全权管理学校的各项教育任务，学校成熟之后，名校合作方撤走；
所谓“直属分校”，就是这个学校的一切教育资源和总校共享，其中包括师资、课程等。
当然，这是最稀缺的、也是最优的合作方式；
而最没价值的，就是开发商直接花钱买个牌子，那也就是说，这个学校和总校没有半毛钱关系，只是打着名校的名头而已。
从价值上来看，永远是直属>托管>挂牌。
光谷十小和光谷一小都是由托管的。
2004年，武汉小学首次托管光谷一小，在武汉小学6年的托管下，光谷一小完成了托管目标。
7年之后，武汉小学在2017年重返光谷托管光谷十小，未来光谷十小应该跟光谷一小相差不大，但是光谷十小的硬件设施会好很多。
清江山水距离2个学校都比较远，不排序未来也会有划出风险。
如果孩子即将上学，可以买清江山水，如果孩子2-3年后才上学，建议尽量买学校附近的楼盘，比如知识星球内推荐的楼盘。
提问：
咏鑫，武汉已经买了3套了，还剩最后一张房票，是不是尽量买大户型？
咏鑫：
一直提倡大面积低单价，但是大家买房的时候最好尽量避开144平以上的大面积房子。
置换需求100-140平2-3房，现在新盘有很多开发商做160-180的3-4房，这种房型自住没有问题，如果后期考虑出手，会有很大的流通性差的问题。
大面积的一手房和二手房市场地位是截然相反的，一手房开发商可以营造大户型稀缺感，给大户型造势。
但二手市场是买方市场，作为营销能力为0，只能靠客户上门的房东，超大面积出手会有巨大挑战。
当然，如果是8折7折的大面积笋盘，也是可以接受的。
提问：
你好，咏鑫，我目前35岁，老婆31岁，可以操作首套房票，你懂的。
孩子3岁，目前一套2居自住，对口家门口普通小学，非常方便。
有纯公积金70万贷款20年，月供3900。
家庭税前年收入约50万左右。
目前手头有70万现金，做计算机行业，夫妻都在中型私企上班，有一定中年失业危机，现在想考虑上二套房，主要是改善，也想兼顾学区。
但是手头钱想改善和学区一起上的话不太够。想问你是建议马上入手还是再等等？
入手的话考虑总价多少的房子？
等等的话应该等到什么时机？
只考虑光谷片区，希望你从中年危机，家庭负债率，孩子上学帮忙分析下，谢谢。
咏鑫：
IT行业工作三五年之后很容易进入瓶颈，30岁开始进入中年危机，身体吃不消，加班拼不过年轻人，性价比高不过工作三五年的年轻人，危机感爆棚。
家庭年入50万，有房有家，外人看来富足美满，但是只有自己清楚。
虽然我们拼搏到中年，但是想要买一套关山改善型学区房300万预算依旧艰难。
房价早已翻了几倍了，妥妥的错过了早期最佳加仓房产增值的机会。
首套没能一步到位学区改善大三房，如今卖房置换心有不甘。
直接二套，压力颇大，上有老下有小中年危机也到了，纠结万分的心态我非常能理解。
我们年轻时候犯过的最大的错误就是勤勤恳恳上班，稀里糊涂买房，最后发现房产增值的速度是远超工作存钱的速度的。
多持有几套优质房产远胜于脚踏实地的工作。
所以当前的解决方案是什么，我个人的经验和经历建议就是用当前的资质、工资、房产、公积金筑基储备大额授信。
为买房投资加仓做防守，这样就没有了后顾之忧。
我们太多人早期买房就是因为有后顾之忧所以买的小房子，同样的涨幅跑不赢大户型，错过了绝佳的好机会。
所以授信做防守是非常必要的，多军甚至用授信在加仓的时候做进攻。
不清楚你们是婚内买房还是婚前买房，毕竟是公积金贷款，能够不截断是最好的。
腾出来房票可以适当加点XYK ，有助于一步到位改善型学区。
首套房流动性比较好的话，那么风险就更低了，只要有大额多核授信百万级以上，那么即便是失业了也可以顶几年，足够首套房出手了。
有了这个信心你才能把握住年底一步到位加仓的机会。
当然一般情况下我们是不出手优质资产的，会一直用XYK 顶着，除非是裂变需求。
不过授信也不是一日之功，需要提前几年储备和积累布局。
年底多数是买方市场，是比较适合加仓，不太适合卖房。
如果你们想要买入建议可以入手。
因为目前光谷片区地价上行太快，全球降息趋势也太明显，如果房产不能承载超发的M2 ，那么必然导致生活资料的上涨。
往期的经验，降息状态下，洪水还是进入楼市的。
具体的关山学区盘，双学区笋盘，见知识星球内部分享。