最近，楼市戏剧性的“政策一日游”再次上演。有个省会城市想发布楼市调控政策，给楼市松绑，但只坚持了短短一天，就被住建部痛批驳回。
先来简单交代一下事件的背景。3月24日，南昌发布了《做大全市工业经济总量的若干政策措施》，并宣布政策将在4月20日起实施。
而在房地产方面的几个政策，引起了大众的关注。首先是“都市圈内部同权购房”，此前，南昌规定本地户籍人口才能在当地直接购房，外地人想要在南昌买房，需要连续缴纳24个月的社保。而“都市圈内部同权购房”意思就是包含在大南昌都市圈内的城市，不管有没有南昌户籍，都能相互买房。
那南昌都市圈包含多少城市呢？首先是南昌，再是九江、抚州的临川区、东乡区，还有宜春的丰城市、樟树市、高安市、靖安县、奉新县，上饶的鄱阳县、余干县、万年县等。根据2018年的数据，大南昌都市圈约1886万人，而南昌户籍人口约536万。南昌是省会，那周边县市的人到南昌买房的意愿肯定强烈，而一旦放开都市圈内部同权购房，意味着南昌立马获得了超过1350万新增的潜在房票。
此外，南昌还发布了一系列支持楼市的政策，包括大学毕业生购房不受社保限制、人才购房补贴、放松限价等。突然之间为这么多人同时降低了购房门槛，这对楼市来说，意味着什么不言而喻。
而在降低购房门槛的同时，南昌还对开发商进行了大松绑。在“完善商品房预售资金监管制度”一项，南昌称暂时放宽新建商品房预售条件，其预售资金监管比例由原来的50%、60%，分别调整为20%、30%，砍掉了一大半。我们知道，预售资金监管的存在，是为了防止开发商将资金挪作他用，从而出现烂尾楼的情况。一般来说，预售资金监管比例越高，政府对开发商的监管力度越严。而南昌大幅下调预售资金监管比例，形同于告诉大众，南昌放松了对开发商的监管，而在楼市调控不断加码、多地严查经营贷、严防房地产爆雷的当下，南昌的举动显得非常“异类”。
其实，南昌作为一个比较弱的省会城市，2020年的房地产市场是偏冷的。数据显示，南昌2020年新房、二手房成交量双双下滑，全年新房成交37887套，同比下降28.78%，二手房成交22027套，同比下降19.33%。南昌的表现，归根结底还是城市的实力不足，没有强劲的产业做支撑，需求也会跟不上。
在2015-2019年这5年的时间，南昌常住人口新增约30万，平均每年只有6万。对比一下隔壁的长沙，仅仅2019年一年的新增人口就高达23万，2020年新增超过40万，常住人口已经到达880万人。南昌的人口量级和新房销售面积也明显不成正比，长沙880万人口，2020年新房成交面积是2379.90万平，而南昌560多万人，去年的销售面积只有598万平米。如果按照长沙的水平，南昌一年新房销售面积至少也要上千万平米才算正常。所以只能说明南昌这个省会的吸引力是不够的。
其实，长期以来，无论在省内还是省外，南昌的地位都相当尴尬。在南昌周边，武汉、合肥、长沙、福州、杭州、合肥均已迈进万亿门槛，而南昌GDP还不到6000亿，在全国排名40位左右，因此坊间也有了“环南昌万亿城市群”的说法。所以，江西不无做大南昌及南昌都市圈的想法，甚至当地还表达了竞逐国家中心城市的意图。
不过，南昌想做大其都市圈，却搞错了方向，不仅创造出了巨量的房票，
还放松了对开发商的监管。而前几天，成都、西安才刚刚收紧调控，住建部也正在调研房价上涨过快的城市，所以南昌如此高调出头，一经媒体报道，
立刻就引起了住建部的注意。
正所谓枪打出头鸟，到了3月25日，官媒发布报道称：
南昌的新政文件将被收回。住建部已赴现场督导并指出，南昌将于4月20日实施的若干政策，其中有的条款与稳地价、稳房价、稳预期的要求不符。责令南昌市立即纠正，消除负面影响，确保市场稳定。
南昌市政府也非常识相的表示：将深刻吸取教训，
立即收回文件。最后住建部表示：已经南昌市列入房地产市场监测重点城市名单，
将加强对南昌房地产市场的监督管理。
正所谓得不偿失，南昌的政策还没来得及执行，就已经成了监管的重点
监测对象。其实，最近除了南昌之外，
廊坊北三县和青岛都有放松落户的举措。
后来北三县的政策有所反复，但青岛的仍然在执行中。而南昌的新政一日游
，意味着：目前这个阶段，只能通过放宽落户、吸引人才的方式增加需求，
而不能继续放宽尺度。
南昌的新政，等于给周边城市实际不在南昌生活工作的居民赋予了购房权，
这就带有了投资性质，而不是自用属性。而且，国内有着许多的城市群和都市圈，如果都跟风放开“都市圈同权购房”的话，
这无疑会增强省会城市的上涨动力，而现在
国内害怕的就是房价暴涨。因为全球货币政策恰好到了退潮的前夜，防范资产泡沫、防范金融风险
被放在了比较重要的位置。
所以监管层也倾向于降杆杆、而不是继续加杠杆。例如在3月26日，银保监会、央行、住建厅三部门发布文件，将联合开展一次经营用途贷款违规流入房地产问题专项排查，并定于2021年5月31日前完成排查工作。
这里，我们提炼了文件的重点。首先，将会交叉验证借款人资质。尤其强调对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核
。比起过去只是企业提供资料，以后要对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证。
再是，
加强贷款期限管理。对期限超过3年的经营用途贷款，要进一步加强风险管理，建立健全内部管理制度，建立专门统计台账，逐笔登记并定期进行核查，确保贷款期限与借款人生产经营周期、资金收支规律相匹配，真正用于企业经营。
还有将会加强银行内部管理。在之前被查处的经营贷中，就存在银行和中介诱导客户办理的情况，现在要内部严令禁止，并建立中介“黑名单”，违规中介机构一律不得进行合作。
同时严防银行员工内外勾结，对相关违法违规人员依法严格问责。
最后明确，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的，将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。
国内这一轮房价上涨，先是从深圳开始，然后蔓延至上海、广州和北京，
从高端住宅市场蔓延至普通住宅市场。
其实这轮房价上涨，驱动因素是货币，不是什么经济基本面。我们从房租和房价的关系就能看出来：正常情况下，经济向好，房价和房租同步上涨。流动性泛滥情况下，只有房价上涨，房租不涨。根据国家统计局和中国房地产研究协会的相关数据，从2017年至今，35个重点城市房价指数与住房租赁价格指数呈现明显的背离走势，即房价不断走高，累计上涨了21%，但房租价格指数却基本稳定。
其实背后的道理很简单：
房价靠有钱人、房租看普通人。
这一轮房价上涨还有一个特征，高端楼盘涨价特别凶猛
。2020年11月-12月，144平方米以上的二手房价指数环比涨幅在1%左右，明显高于中小户型。问题是，怎么那么多资金？有钱人就这么多吗？不可否认，一线城市有钱人确实很多，但是这一轮房价上涨，还有一个很重要的因素就是经营贷违规流入楼市引起的。
而现在除一线城市外，加大力度严查的范围扩大到了全国，不仅以后经营贷用于炒房的路径将被严防，
之前违规操作的也有被发现的风险。一场对经营贷违规进入楼市的“绞杀”
正在轰轰烈烈的进行。原来是“杀一儆百”，现在很可能会变成“杀十儆百”。