文丨西部菌
本篇为房企年报观察系列之二
房企年报观察的第二篇，我们关注旭辉。
之所以关注旭辉，有几点原因。
一是在2020年的成都地产市场上，旭辉的存在感不低。
根据中指数据，旭辉去年在成都拿地金额超过20亿，拿地面积超过30万平方米，均位居前20强。
二是，旭辉在成都乃至整个西部地区的深耕倾向日益显现。比如，这个月初，旭辉就发布组织变革最新动作：
决定将成都事业部更名为华西区域事业部，负责四川、新疆的开拓和业务经营与管理工作，原新疆城市公司划入华西区域事业部。
西北事业部更名为西北区域事业部，负责陕西、山西、宁夏、甘肃、青海五个省市的开拓和业务经营与管理工作。
从最新的业绩报告来看，曾经以激进著称的旭辉，在2020年的刹车痕迹非常明显，多项核心指标均出现下降。
在内外环境都充满更多变数的今天，旭辉能否以减速换取行稳致远，依然无法太乐观。
01
销售额增速腰斩，排名下降
先看整体数据。
2020年，旭辉确实有几个突破。
一是，净利润首破百亿，达到119亿，同比增长29%。
二是，融资成本有所下降。2020年末，加权平均融资成本5.4%，较2019年末下降0.6个百分点。
不过，除净利润增速较2019年的27%增加了2个百分点外，其余的营收增速从2019的29%回落到27%；归母净利润增速从25%滑落到16%；销售额增速更是从32%腰斩至15%。
——整体刹车痕迹非常明显。
虽然销售额增速还算压线达到预期目标，但根据中指研究院的数据，旭辉的销售额排名出现下滑，从2019年的第14名下降到第15位。
虽然稳健很重要，但前提得是不掉队。在稳健和不掉队之间，旭辉的平衡术显然还需要好好修炼。
另外，负债方面，在行业整体把降负债当作主旋律的2020年，旭辉的有息负债总额还是略有上升，达到1047.15亿元。
目前，对比“三道红线”指标，旭辉剔除预收款后资产负债率仍踩线。在“三道红线”紧箍咒生效后，这对旭辉后续融资的影响将仍是一个重要变量。
如成都日前就明确规定，超出“三道红线”的房企将不得参与拿地。这个很可能在2021年成为一二线城市的普遍操作。
02
重仓一二线，会否成为双刃剑？
熟悉西部菌的朋友都应该知道，房企的区域布局，我们非常关注。因为它能直观反映出一座房企的野心和发展战略变迁。
2020年，旭辉继续重仓一二线城市和重点区域的战略坚持并没有变。
一是，合约销售来源于一二线及准二线城市的占87%。
二是，大本营长三角依然是绝对的重心。其中，销售额中的43%都由长三角贡献；环渤海、中西部和华南分别为24%、22%和11%。
2020年旭辉部分区域销售数据
拿地数据也能够反映出旭辉对重点区域的青睐。
2020年，旭辉在长三角城市群新增货值616亿，京津冀城市群、粤港澳大湾区、成渝城市群、长江中游城市群分别新增货值187亿、134亿、154亿、387亿。
重仓一二线城市的大逻辑当然没错。
但是，一方面，这个被视为安全区域的市场，竞争日益激烈。
来自中指研究院的数据就显示，2020年旭辉平均拿地成本已从2019年的4898元/平方米猛升至7612元/平方米，增幅达到56.5%。未来继续扩储的压力不容小觑。
另一方面，随着一二线楼市调控的普遍收紧，以及融资环境的变化，房企“高周转”模式一去不返，去库存压力也势必上升。这对房企的资金考验将更明显。
颇为巧合的是，去年旭辉控股CEO林峰就曾公开表示，“土储不再是房地产公司发展的发动机，而是一把双刃剑，它既可能推动你前进，也可能是勒在你脖子上的绳索”。
那么，如何避免土储成为“绳索”，同样是旭辉的必答题。
03
爽约“小目标”，新赛道能否开拓新空间？
在“大鱼吃小鱼”的时代，除了拼命做大，其实别无他法。
旭辉也深谙此道。2020年的大手笔之一，就是拿下“广西一哥”彰泰65%的股权。
但即便如此，旭辉自身的规模化压力并没有完全解除。
其一，根据最新透露的目标——旭辉2021年销售目标为2650亿元，同比增长15%，增速与2020年持平。
这基本上“官宣”其2017年喊出的2021年销售额破3000亿元的“小目标”落败。
其二，“虚胖”的老毛病依然如旧。
去年的业绩会上，林峰曾表示：努力提升土储权益比重，未来持续稳定在65%-70%。但是，2020年，旭辉新增土储的权益比仍只有63%，远低于行业平均水平。
2021年，旭辉预计新开盘项目超过69个，其中单盘货值超10亿的纯新项目就超过46个。
如此多面开工，旭辉的质量管控能力跟得上吗？而近几年，旭辉恰恰在多地都出现质量纠纷。
另一个值得关注的地方是，旭辉近几年开始逐步告别纯住宅开发，而进入商业综合体和TOD开发等新赛道。如短时间内，就在成都城南、城西连落两座TOD项目。
这个客观说，确实符合地产行业转型和城市发展需要的方向。
但是，相比传统主业的住宅开发，这类新业务对开发商的资金、经验等的要求都要高得多。
综合开发经验不及万达、龙湖等房企的旭辉切入这个新赛道，是机遇，也是不小的挑战。
经历激进扩张之后的旭辉，能否在新赛道上拓展新空间，这可能是决定旭辉“转型”成败的关键一步。
一方面要维持好速度和安全的平衡，一面要探索新业务，旭辉的真正考验或才刚刚开始。
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