当前的市场下，青岛买房最纠结的一群人，并不是手握重金的土豪，也不是只能认命的刚需，而是不肯将就的改善客。
特别是预算在400万总价的群体，距离一步到位的改善还差口气，委屈到刚需项目中又不甘心。最近，有买房人找到我大倒苦水：总价预算400万，想在青岛买套改善好房自住兼顾投资，真的好难！
可以说青岛的改善群体正面临着尴尬境地！
面临的尴尬1：市区改善盘高容积率，郊区低密产品配套不足
近几年算是青岛改善盘爆发的时期，各区不断涌出100㎡以上的新盘，对于改善群体来说，选择不外乎两种：
一个拥有区位和配套优势的主城新盘；另一个是郊区大平层或者低密度产品，洋房或别墅。
但是，目前市区地段好的项目，其高容积率是绝对的短板，而且周边的小环境通常都不是加分项；而郊区的低密产品，配套跟不上也严重影响生活的舒适度。
就拿目前市区非常火的改善楼盘“远洋万和城”为例。该盘目前在售户型面积119㎡和143㎡，价格约34500元/㎡带装修。119㎡的房源虽然勉强属于预算400万改善群体的需求，但紧密的楼间距以及高达4.75的容积率，确实让付得起首付的改善望而却步。
那郊区的楼盘改善盘呢？就拿鑫江合院来讲，这个新盘的周围环境确实很好，绿化覆盖率高。
150-185㎡的叠拼单价约22000-24000元/㎡，无论在价格和面积上都适合改善。但交通的不便，以及缺乏生活配套，又不禁让改善一族纠结起来。
面临的尴尬2：青岛真正的改善片区太少
青岛目前的改善片区（算上二手房），被400万预算群体、市场认可的仅4个。
浮山后，原本拥有众多老破小的浮山后很难跻身于改善行列，但近几年无论在学区还是交通上都有迅猛的改变，这为它加码不少。
新都心，商业地铁的加持，让这片区域成为最热门的区域之一，而且相对比浮山后，新都心的楼盘普遍较新。
东李，主要依靠环境和处于主城内的优势，但在商业配套上以及交通上，相对于其他几个片区较为失色。
灵山湾，价格以及交通是这个片区的优势，让许多热爱一线海景，又承担不起崂山房价的改善群体都汇聚于此。
为什么青岛改善片区这么少？
1、主城已经几乎无供地。今年主城供地主要在市北和李沧，一些供改善可选的楼盘容积率很高，不满足改善楼盘的需求。
2、新区的改善前景有着极大的不确定性。高新区、古镇口、白沙河、上合示范区、蓝色硅谷等都不乏改善大盘，但一直以来因为人气等、内购等问题，质疑声不断。
3、除了地缘硬件，心理上的不认同非常强烈，比如古镇口，规划上来看非常宏大，坐拥大学城。但改善群体为了保险起见，一般会买配套肉眼可见的区域。
面临的尴尬3：主城区新盘涨幅高，置换房子的改善人群透支大
从去年开始，青岛主城区一直保持着稳中有升的步伐，
比如位于浮山后的保利大国瑾，从刚开盘的27000元/㎡涨到7月的30000元/㎡，如今价格为31000元/㎡。
这致使市区换房的改善群体财力透支，老破小房源持续供应增多，同时也使近郊成为了外来人口的聚集地。
面临的尴尬4：以旧置换新，要面对二手房房价回温慢的行情
随着二手房的行情一路走低，改善置换群体陷入了是“先卖后买”还是“先买后卖”的两难境地。
倘若“先卖后买”房主就要果断降价，拿卖旧房的钱作为首付，再撬动一点杠杆，更换一套环境、学区更好、更大的房子；如果“先买后卖”，那就得提前准备二套房的首付，也许得过上一阵勒紧裤腰带的日子。
400万的改善人群，到底应当如何选择？
1、主城优质地段依然是优先选择，但最好既有学区又有地铁的加持，这样才能保值增值性。目前主城既有学区又有地铁，可供预算在400万的人群选择的楼盘有：
2、改善外溢一定要寻找有地铁穿过的改善聚集的片区，但是也一定要看供应量以及价格；远郊改善不建议购买，毕竟一般改善人群，提前布局的很少。
3、如果同一片区，因为品牌溢价、产品规划、地块位置等相差2000左右的差价，建议后者，毕竟后者不管是居住还是升值潜力，会更大一点。
文：青岛楼市