今天不谈青岛房价的走势，只说一说高房价会给青岛带来哪些影响。
首先想一个问题：青岛房价到底高不高？
下表是2021年3月的全国房价50强城市排行榜：
由于义乌、瑞安、昆山等县级市特殊的位置和较高的房价，也作为一个城市参与排名。
青岛二手房均价为16693元/平，排全国第22名。
乍看此表，我们会为“青岛房价高”的传言叫屈：青岛作为GDP万亿城市，作为计划单列市，房价竟然还不如义乌、瑞安、昆山等县级市，也不如厦门、三亚、温州、珠海、金华、绍兴等GDP远低于青岛的城市，青岛的房价能叫高吗？
其实房价不是这么比的。GDP高于青岛很多的成都，房价只排到34名；贵为直辖市的重庆，竟然还榜上无名；晋升为国家中心城市的郑州、西安房价也排在青岛后面。
这至少说明，房价和GDP、城市级别没有必然的关系。
那房价和什么有关系？我认为和经济结构息息相关，和市民的薪酬水平息息相关。经济结构好的城市，像深圳，即使房价涨到七八万依然有人接盘；经济结构一般的城市，像青岛，房价即使降到了一万六七依然支撑困难。
而且，经过细细分析后会发现，高房价会对青岛的城市发展造成一系列的问题，这些问题又会反过来影响房价，最终造成恶性循环。
01 人口结构失调
青岛的人口虽然还在增长，但增长已现颓势。根据青岛相关部门的介绍，2018年青岛户籍人口增长率为17.90‰、增加14万余人，2019年增长率为13.27‰、增加10万余人，2020年增长率为9.75‰，增加8万余人，人口增长率和净增长数量连续两年下滑。我想这和青岛2018年的房价疯涨有一定关系。
在日常工作中感受更加强烈。我周边很少有985院校毕业的学生，多数都是省内一般院校的学生，并且一些人积累了工作经验后还走了。一个重要的佐证是，青岛的男女比例小于1，女人比男人多了7万。我们都知道男人有着买房的压力，男人们的离开正说明青岛的高房价让他们吃不消了。这几年青岛实施了人才奖励和人才公寓政策，吸引了不少的优秀研究生，但愿能改变这种状态。
近十年青岛的人口虽然每年都在增加，但年轻人口的数量却是下降了。根据青岛统计局的统计，青岛已婚有生育能力的人数自2009年达到最高点162万后，已经连续下降了11年，而这11年正是青岛房价起飞的11年。
高房价也是最好的避孕药。青岛2016年、2017年每一年的出生人数接近12万人，2018年、2019年出生人数出现了明显下降，每年不到9万人。这固然主要是因为二胎高峰期的落幕，但也与青岛2018年的房价上涨不无关系。而且随着70后、80后的妇女退出生育旺盛期，90后成为生育主力，90后生育意愿明显不如70后、80后，未来青岛的出生人数恐还会下降。
以上几点，会造成青岛年轻人口占比下降、老龄化加强，不利于青岛的城市发展，需要有足够的警惕。
02 老城区空心化
房价上涨，房租也会跟着上涨，企业运营成本就会增加，员工在市区买不起房，租房成本也大大增加。“穷则思变”，一些企业和员工就会往郊区或别的城市转移。
青岛前几年实施的老工厂“腾笼换鸟”也加剧了这种现象。青钢、双星、青岛港、中车四方、碱业、海晶化工等老厂区纷纷远迁郊区，带走了大量的年轻员工。
我不知道你有没有这种感觉，这几年市南、市北、李沧的西部年轻人口明显减少了，他们或者去郊区买新房了，或者跟随企业转移了。
这种现象对楼市造成了几个反噬的后果，一是市区的老房子卖不上价，二是市区西部的房租已经近十年没有上涨了，三是市区西部的中山路、台东、小村庄、海云庵、沧口等商圈明显落寞了。
这，就是老城区的空心化。
03 城市更新缓慢
高房价不仅让买房者心情浮躁，也会使拆迁户对补偿款充满期待。
青岛房价在2017年之前还不算太高，村庄拆迁成本不像现在这么高，开发商还有得赚，那几年新都心、东李的大片村庄都拆迁了，整个青岛简直成了一片大工地。
几年的时间，新都心、东李就崛起了一片新城，政府也有余钱搞了重庆路、金水路等主干道的重修，青岛的城市面貌焕然一新。
这几年则明显慢了下来，很少听说市区有哪一片村庄拆迁的，当然不是没有村庄可拆，这一点我在《谁说青岛市区没有土地可卖了？我来打脸了！》一文中就做了说明。不止市区，就连红岛那边的村庄拆迁也是异常缓慢。
究其原因，不是不想拆，而是拆不起了。
市区不拆迁就没有地可卖，所以我们看到青岛2021年第一次集中供地中，市内四区没有一宗住宅用地。不卖地自然也没有收入，所以这几年市区多是小缝小补，城市面貌鲜有大的改变。
04 郊区空城化
我在昨天的文章《怪不，青岛荣膺北方顺差之王，却利好青岛楼市！》讲了通胀的事，这对于郊区的楼市同样适用。
经过上面的分析，市区高房价看来是利好郊区的，市区溢出的人口、资金都去了郊区，会给郊区带来繁荣，可结果并不是这样。
市区高房价把人口、资金溢出到郊区，就和美国大印钞票向发展中国家放水是一样的。
市区的人口、资金溢出到郊区，会推高郊区的房价，郊区一看房价涨了、地好卖了，就会疯狂的卖地、疯狂的建新区，最终这个气球越吹越大，待到市区房价一下降，资金就会向市区回流，郊区房价就会止不住的下跌了。
2018年以来，胶南、胶州、即墨等几个郊区是青岛房价降价最狠的，到现在也没有止住。而且胶南、胶州、即墨、黄岛、城阳新区遍布，新房如海，部分区域的新房库存去化周期竟然高达48个月。
青岛这么多新区，我想没有哪个新区敢说自己的人口、产业是充实的吧？
05 消费经济没活力
国家提出了内循环为主的发展格局，青岛也在致力于提升夜经济、老商圈的活力，这都离不开市民的生活消费。
高房价挤兑了日常生活消费的空间，背负高房贷的年轻人都选择了更加便宜、方便的某宝某多，没有额外的钱去逛街了。
高房价，会使市民低欲望，多加班、少花钱，这对于青岛的消费经济危害很大。所以，想要经济内循环，首先要抑制房价。
以上就是我总结的高房价对青岛带来的五点影响。下一步，我感觉青岛可以适当减少郊区、远郊区的供地，想法提高市区、近郊区的供地，高房价的大气球和经济关系太密切，既捅不得，也不能让它膨胀的太多，只能慢慢着陆。
文：青城山说