文／李信
昨晚的成都3.22新政，
着实让所有买房人都激动了一把，
特别是利好刚需的政策（回顾链接），
让“无房刚需”更有机会顺利上车。
而新政中，大家咨询和关注最多的是，
“成都即将实行二手房成交指导价？”
到底相关部门会以什么作为指导价依据？
到底这个指导价是约束谁？
到底现在是该买卖，还是再等等？
成都具体的做法还需要时间验证，
但因为国内重点城市之间、时常互相学习参考调控政策，
那么今天李信就借用最近的“深圳经验6大问”，
来带大家提前推演下“可能的情况”：
问题1:深圳相关部门是根据什么制定参考指导价？
回答：三大参考指标——
1） 楼盘近一年的网签价为基础
2） 通过调查实际成交
3） 综合银行放款情况
分析：成都年均挂牌房源约11-13万套，这个工作量是巨大的，所以目前官方通知是首先建立“热点板块和热门小区”的二手房指导价，然后再逐步扩大、形成网格化的价格参考体系。
问题2:二手房成交参考指导价主要是约束谁？
回答：两大角色和作用——
1） 中介机构（高于指导价的房源不能挂牌上网，这就隔绝了“天价房”的宣传途径）
2） 银行机构（按照指导价进行贷款审批，如果高于指导价的部分、银行贷款可以不支持）
分析：因为个人财产权的不可侵犯，所以深圳的指导价不能直接要求二手房业主或者买家，而更多是作用于外部的宣传途径、银行的房贷端口。
问题3:深圳的参考价到底是高还是低？
回答：根据数据显示
1） 62%的二手楼盘，价格都和近一年网签价格一致
2） 10%的二手楼盘，过去一年连成交价格都没有（说明成交冷门、不活跃，也就没有指导意义）
3） 27%的二手楼盘，市场价格严重偏离参考价格，主要来自南山、福田、宝中等热点区域，存在价格虚高、投机炒作的成分
分析：深圳相关部门出台指导价，其目的既不是为了压低广大房源的真实成交价，也不是为了给某些楼盘“抬轿子”，所以不用担心指导价会高还是会低，基本上都是与实际成交价一致的；
而成都如果也要做这套大数据的价格参考体系，主要目的是要让市场大量的、真实的成交价格显露出来，而不能让极少数、极个别的“天价房”来成为舆论炒作的主流。
比如，成都二手房连续5年都是刚需的基本盘，套均面积97平、总价124万，年均涨幅不足5%；
比如，成都二手房77%的成交都是150万以内的刚需产品；
这些才是二手房市场的真相，而不是那些动不动4w、5w、6w的“个别天价”。
问题4:指导价出台后，深圳的二手成交量发生了什么变化？
回答：根据市场显示
1） 深圳是2月8日（大年二十七）出台的指导价，也就是春节前3天
2） 整个2月春节期间，深圳二手房成交4166套、环比下降40%，成交量对比1月份，接近腰斩
3） 3月份，第一周二手成交991套、第二周二手成交1643套，半月合计2634套，成交量相比2月份，开始回升（但相比于正常月均8000套的成交量，依然是相对低位水平）
分析：这段数据变化，要透视其背后的本质来看——
1） 今年春节，在深过年的人并没有购房潮，也是传统二手淡季，再加上指导价新政让市场仍在观望期间，所以成交量“腰斩”是必然的；
2） 3月份，二手成交的回升，有两方面因素，一方面是新房预售的“零供应”，也就是春节后没有新开盘的项目，造成了阶段性的市场供应短缺，另一方面，随着市场对于指导价的了解，该买的、该卖的都还是重新开始行动。
问题5:“捆绑天价家具”等方式，是否真的出现在深圳二手房交易中？
回答：并没有，网络谣传的“房子300万，捆绑400万的家具“等这些都只是段子。
实际上，如果要高于指导价成交，那么高出部分的首付都会一并进入银行监管账户，也就是说，可以高于指导价，但超出的部分就没法贷款，相当于增加了买家的首付比例和购买门槛。
分析：依然是那句话，个人财产权不可侵犯，买家或者卖家可以高于也可以低于指导价成交，但是多的部分得不到银行贷款支持，这个确实也会影响到一些急售业主的心态，进而调低“虚高”报价、回落至普遍性的市场报价。
问题6:对于成都二手房来说，该行动，还是再等等？
回答：建议买卖双方都再等等，至少等到4月中旬。
分析：一方面等等成都的指导价细则出来，毕竟3.22新政已经即日生效，腾挪资格或者首付比例都回不到从前了；
另一方面，指导价只是大数据的参考，更值得参考的是——
马上到来的4月中旬，成都预计将会实现今年的第一次集中供地！
参考“地价房价联动”的机制，建议大家多关注楼盘周边的土地拍卖情况，
才能进一步细致地知道，到底自己要买卖的二手房价格如何。
以上就是李信分享的“深圳二手房指导价的先行经验”，
希望能让担忧“成都二手房市场不确定性”的朋友们，