文／李信
刚刚，成都公布了“3.22新政”，
内容很多，
李信特别摘录跟“刚需买房人”直接相关的
2条重大变化：
1、“熔断红盘”购买者，限售时间由3年改到5年！
（评：5年起步的换房周期，打击投资短炒，利好真刚需！）
2、主城+近郊的12个区域，首套房首付比例有变化！
1）无房无贷款记录
——首付3成
2）无房但有贷款记录、有房但无贷款记录、有房但已结清贷款，
——买普通住宅首付4成、买非普通住宅首付5成（过往定义：144平以下为普通住宅）
3）适用范围：锦江、青羊、武侯区、金牛、成华、高新、天新、龙泉、新都、温江、双流、郫都
（评：对于卖房腾资格、或者提前结清贷款的客户，有影响！）
这样的政策确实是利好“无房刚需”的，
而这2021年已经快过完四分之一了，
身边还有不少的朋友在询问，
作为成都的刚需客户，
今年怎么办？
有的人不了解市场行情，到底该不该买，还是再等等？
有的人不清楚资格细则，到底哪些情况可以算无房刚需？
有的人摇不中“网红盘”，又不想硬上“高价盘”，到底还有没有其他机会？
那么今天，李信就用一篇文章来集中讲解：
关于成都刚需客户、今年买房的“三认”——
“认识市场、认清定位、认准双限”
第一个要点是“认识市场”（=认识大盘），
炒股的朋友可能有概念，
不光得盯单只股票，
也要关心大盘的走势，
对于买房来讲是一样的道理。
李信暂且把最大众化、最广泛的刚需买房定义为：
“100-110平左右、三房功能”，
那么对于这个“大盘”，
有划重点的三个结论：
1、 新房大盘的特征是，“整体趋势以改善为主”（大成都60%的户型都是110平以上），
以及，“刚需往郊区走”（郊区50%的户型是110平以下的刚需，而主城只有20%的刚需），
且买且珍惜！
（两方面解读：
1） 市场化角度：越是主城、越是中心区，地价越高、土地开发成本越大，只有做更大面积的四房、只有针对“卖小房换大房”的改善客户，才符合市场逻辑，地价和房价的向上进程已经走不了回头路了，刚需产品的开发逻辑在主城区越来越难成立、也势必往外溢。
2） 城市化角度：中心区过度拥挤，而郊区新城却有大量的发展空间，从新修地铁的延伸，到各个名校的分校，再到风景秀丽的新区公园，都是行政力量在引导着人口到郊区去建设和发展。）
2、 大成都2020年的平均单套总价是164万，但其实是被整个低价天量的远郊板块“拉低了平均值”，
那么，真实的164万、能在哪里买到刚需3房呢？
——答案是“成都4.5环”，比如 温江光华新城、龙泉大面、双流东升、新都大丰
3、 刚需想买在主城？——起步门槛200万，主流范围是200-300万。
而且200万出头的楼盘、大多还不是重点发展的板块，只有预算上到250-300万、才能买到相对核心位置。
所以，关于第一点的“认识市场=认识大盘”，
李信希望刚需朋友们了解：
在成都想买新房，主城区的刚需产品将会越来越少，且买且珍惜！
而认识了市场和大盘，
每一个刚需买房人还需要“认清定位”，
具体来说，就是自己在成都买房资格排序里的地位，
刚1刚2，还是刚3刚4，亦或是普通？
（以成华区红盘为例，
刚1资格指：2016年10月后无房产交易记录、成华区户口+成华区社保
刚2资格指：2016年10月后无房产交易记录、成华区户口
刚3资格指：2016年10月后无房产交易记录、成华区社保
刚4资格指：2016年10月后无房产交易记录、其他主城区户口或社保
普通资格就是：2016年10月后有过房产交易记录）
刚1、刚2，优先去尝试“熔断红盘”；
刚3、刚4，一边尝试红盘，一边做多手准备；
普通股，请直接开始做买房攻略、无缘“熔断红盘”。
但这里李信希望刚1刚2的朋友们，
最多给自己半年时间或者3次摇红盘的尝试，
如果半年或者3次都不中，
建议尽早转向、避免损失太多时间成本，
房价不等人！
最后，除了之前李信有写过高新和三环的楼盘地图，
今天再给刚需客户专门推荐一个福利：
“认准双限地”！
何谓“双限地”？
就是地价限定，清水房价也限定的楼盘。
让人欣喜的是，
成都目前已出让的11宗“双限地”里，
基本都是主城或热点郊区、有发展潜力的高价值板块！
而且是 高水平开发商 为主！
比如，
成华-二仙桥-万科，
青羊-苏坡-德商，
龙泉-大面-保利，
并且限定是只能以清水住宅销售，
没有每平米至少3000+的精装，
总价至少省30万，
刚需客户就可以以更低的门槛进入主城核心区域了！
（下图重要，值得收藏！）
对于成都买房的刚需朋友们，
请珍惜政策红利营造的窗口期，
请认识和看清市场大盘的走势，
请把握和理解资格顺位的条件！
李信衷心祝愿各位年轻的朋友们，
无论是买到“主城福利的双限地”，
还是买到“成都4.5环的郊区新城”，
买了，就安心上车，
来了，就安家成都；
这个城市，还等着我们的大有可为！