文|凯风
这一次，全国开始学深圳了。
01
2021年开年，深圳版二手房指导价横空出世，开了二手房限价之先河。
这是住建部督导之后，深圳千呼万唤始出来的大招：一众热门二手楼盘直接被打了7折，相比市场价缩水了3成，深圳楼市陷入僵局，市场博弈持续。
种种迹象表明，深圳版二手房限价，正在被广泛推广开来。
3月22日，同样是在住建部“上门”督导之后，成都立即出台了楼市新政，其中最受瞩目的一项是：建立二手住房成交参考价格发布机制。
无独有偶，前不久，也是被住建部督导的江苏无锡市，在升级的楼市新政里，有同样的表述：建立二手住房价格信息发布机制。
虽然各地的二手房指导价，未必都是一套模板。
但从这一政策被反复提及的频次来看，二手房指导价，业已成为新一轮楼市调控的标配。
从新房限价到二手房限价，标志着楼市全面进入“政府定价”时代。
02
二手房指导价，有多大用？
二手房指导价，相当于对二手房进行限价，与新房限价类似。新房限价虽然在统计上按下了房价，但一些城市滋生出“双合同”，一些摇号城市则诞生了万人抢房的热潮，“楼市打新”由此而来。
既然新房限价问题重重，为何还要力推二手房限价？
与新房相比，二手房更加随行入市，比新房相对市场化。然而，最近几年来，业主抱团涨价的出现，让二手房的联合操盘成了现实，这也是部分城市中心地块房价突然暴涨的原因所在。
我们看到，在北上广深一些小区，成交价只有五六万的小区，挂牌价已经动辄8万以上，业主在小区社群里更是高喊着“站上10万+”、“站上30w+”，楼市炒作之下，恐慌效应泛滥。
这背后的道理很简单。二手房虽然更加“市场化”，但每个小区都相当于独立的区域市场，这个市场盘子并不大，一个小区只要几套房子故意抬价，整个小区的均价就被抬起来了。
尤其对于一个豪宅小区来说，一年成交也就几套，只要一套成交价从10万飙升到20万乃至30万，就会给人以房价翻倍的印象，这就是“抱团涨价”为何容易制造恐慌的原因所在。
正因为这一点，二手房指导价就有了现实意义，遏制“抱团涨价”可谓立竿见影。
不过，二手房指导价，最大的要害并不在于限价， 也不在于遏制“抱团涨价”，而在于限贷。
这方面，深圳已经明确：
无论是住房按揭贷款，还是经营贷，一律按照指导价进行放款。
换言之，深圳通过二手房指导价，事实上完成了一波限贷式调控。
在深圳，大量热门楼盘二手房指导价只有市场价的7成左右，这意味着未来这些楼盘的贷款可能只有原来的5成左右，首付直接从3成提高到5成。
举个简单例子，一套市场价1000万的房子，政府的二手房指导价只有700万。原来按照3成首付最高可贷700万，如今只能贷490万，贷款额度少了200多万。
首付直接被抬到5成，这才是致命的。
凯风君多次说过，信贷是楼市的七寸。只要严打经营贷，同时限制加杠杆的幅度，房价想要暴涨并不容易。
03
二手房指导价，能不能降房价？
先说结论，无论是新房限价还是二手房限价，对于市场的实际作用都相当有限。二手房限价，如果不以限贷作为配合，效果可能更不理想。
但是，必须肯定的一点是，二手房指导价，给市场会带来新的预期，有助于降低恐慌、遏制抱团涨价、提升市场透明度，对于一些热门城市无疑有积极意义。
二手房指导价，以限贷作为配合，影响将会更为显著。
不过，这都是治标之策。想要降房价，更根本的政策在于信贷和土地。
长沙为何广受赞誉，正因为长沙有着天量的土地供应，又有着极其严格的限购、限贷及税费管控。
然而，对于大多数城市来说，房价背后关乎诸多利益，没有谁愿意主动革自己的命。一些城市把土地玩成了垄断游戏，甚至直接下场制造地王。
信贷也是如此。对于每年动辄几千亿的经营贷来说，最后查处的结果只有上亿资金回归，这显然也与日常感受相背离。（参阅《围剿炒房！下一个是谁？》）
所以，房住不炒，说易行难，不是哪个城市都能像长沙一样下定决心的，也不是谁都能坚持到底的。