这些来自房产交易最前线的细节，足以碾压市面上90%的中介。

这周我们的同事——梅虹老师为我们做了一次分享，内容涉及限购、税费、房产性质等。

切入角度非常基础，但由浅入深，梅虹老师讲出了非常多的交易细节。

这些细节来自于平时接触大量客户的积累，比如关于上海购房资格的几个特殊情况，以及上海房产赠予的一些细节。

这些内容在市面上并不多见，甚至大部分中介也只能给出模棱两可的回答。

今天，我将把这些内容分享给大家。

大家可以惠存，以备不时之需。

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第一个细节：

上海家庭，夫妻双方的任一方，与自己的父母在上海共有超过两套住宅的（比如共有3套）。

第3套计为夫妻双方名下独立房产。

怎么理解这句话？打个比方，小张与父母共有3套上海的房子。

小张找个了名下无房的女朋友，那么结婚后，小张家庭只能再买一套。

因为小张与父母共有的三套房子中的一套，已经算在小张夫妻名下了。

如果，小张找的女朋友，也和父母共有3套上海的房子，或者名下有房。

那么两个人结婚后，小家庭就一套也买不了了。

这里有一个特殊情况，2011年1月31日之前，与父母共有的房产（≤2 套），只要提供亲属关系证明，就可不计入限购套数。

具体的时间节点是根据房子预售合同里的时间来确定的。

以上这些告诉我们，房产证上，孩子的名字不要乱加。

02

第二个细节：

非沪籍带孩，社保满5年，可在浦东买房。

大家知道，非上海户籍在上海买房要满足两点条件，第一必须上海社保满五年（60个月），第二必须结婚以后买（以家庭为单位）。

简单说下社保5年问题，一个很多非沪籍购房者会问到的问题：

5年（60个月）中间有过断缴，还算数吗？

这里明确告诉大家，官方给出的口径是“在上海工作连续63个月内累计缴满60个月的社保（或纳税）”就行。

一句话总结，缴纳上海的5年社保过程中，容许有三个月的断缴期限。

再来是非户籍“婚后才能购房”的问题。

上海官方口径对家庭的定义，其实有两个：①夫妻、②单身+未成年子女。

夫妻这层关系不解释，“单身+未成年子女”这层关系是在说：

不管是离异带孩，还是非婚带孩，在都能在上海算作一个家庭。

话虽然是这么讲，但如果要买房的话，这种情况只有在浦东才行得通。

孩子为沪籍，必须上产证。

与大家的认知不同，非户籍必须以家庭单位购房这条“规定”其实不存在于任何官方文件中。

这一块，属于各区的房产交易中心可以灵活制定的政策。

而浦东现行的购房政策，明显要对非沪籍更友好。

一句话总结，只要社保满五，非沪籍带孩子（沪籍）的，可以去浦东买房子，其他区则不行。

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第三个细节：

上海的博士学位，是送一张上海房票的。

这个细节，属于知识改变命运的一条，用大白话解释就是，假设你在上海攻读博士。

那么在读期间，如果你已经结婚，而且在上海没有房子，就有资格在上海买房。

需要提供的资料有：“户口在该学校的户籍证明”、“学籍证明”、“婚姻证明”。

同样送房票的，不只是在上海就读的博士，还有在上海驻扎的军官。

原籍外地的驻沪部队的军官，只要已婚无房就可以在上海买一套房，不过需要由“团级以上部队出具的证明”。

证明内容主要是名下无房、验证军官证与身份证是同一人，以及配偶信息。

以上两种，共同点是他们的户口，是随学校或者部队一起，被迁到上海来了。

不同点是，原籍外地的驻沪部队的军官买房这种情况，真的非常少见。

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第四个细节：

家庭首套房，是非户籍独立上产证的唯一机会。

这里打个比方，沪籍的小王找了一个非户籍女友，组成了小家庭要买房。

他们的首套房，房产证上可以只写那位非户籍女友，只需提供5年社保即可。

他们的二套房，房产证上不可以只写那位非户籍女友，必须要加上小王的名字。

这样的规定，同样适用于沪籍+外籍的婚姻。

不过外籍单身也可在上海买房，只需提供在上海就业满一年且在有效期内的劳动合同原件，还需提供满一年的税单，并且留签注或许可为工作类的，限购一套。

另外还有比较细碎的几个点：

1、沪籍小朋友可以单独上产证，前提是所在家庭不限购，而且还要全款购房，但在小朋友成年以前，这套房子的交易是受到限制的，目的是为了保护未成年人的合法权益。

2、外地家庭的小朋友，以及外籍未成年是不可以单独上产证的。

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第五个细节：

上海房产赠予直系亲属的，不需要对方有上海购房资格。

很长一段时间，房产赠予的问题都是提问的热门，这里挑几个重点和大家讲讲。

首先，上海的房产赠予，受赠人是直系亲属的，不需对方有上海购房资格，而且理论上没有受赠数量限制。

打个比方，小李是新上海人，父母是江苏人，小李是可以把上海的房子无偿赠予给父母的，而且可以多次赠予。

注意，这里所谓的“直系亲属”，指的是配偶、父母、子女三种关系，其他均算旁支。

其次，办理赠予，交易中心会对房子估价，估出来的价格，要比市场价低很多。

这一点其实是为了确定交易税费，一套800万的房子，最后评估价可能是650万左右。

再次，赠予前房子是“满五”的，赠予后，这套房子还是“满五”的。

最后，上海1.22新政后赠予的，摇号积分上不能算上海无房，但是有上海买房资格。

打个比方，把名下的唯一住房赠予父母后，确实腾出一张房票。

但如果摇号买新房，你有买房资格，但不能算上海无房，不能+20分。

以上，希望这些内容对你有帮助。

这些内容来自我们接待了上百位客户的经验积累，看似细碎，但交易无小事。

这里也建议大家，尽量把买房中专业的事情，交给有实际买房经验的专家去做，提高效率，才能收获满意的结果。

最后，祝大家都能买到让自己满意的好房子，谢谢大家。