文章来源：新华社客户端
3月17日，当代置业（01107.HK）发布了2020年度业绩报告，报告期内，实现合约销售约422.1亿元。值得注意的是，当代置业2020年全年毛利约为37.8亿元，同比增长约2.1%，此外，归属股东净利润为7.39亿元，同比仅增加1.14%。
与净利润增长缓慢形成对比的是，2020年，当代置业负债245.93亿元，同比增长33%。盈利跑不过负债，导致年报发布后，当代置业股价持续下跌，从3月17日最高的0.98港币/股跌至18日的0.9港币/股，跌幅超7%。
毛利率、净利润率双下滑 盈利能力现短板
值得注意的是，2020年除了房地产销售业务，当代置业其他业务营收均出现不同程度下滑。具体来看，投资物业收入约5350万元，同比下滑约5.8%；代理代建服务收入约2.02亿元，同比下滑约45.5%；酒店经营收入约5140万元，同比下滑约27.7%；其他业务收入约3100万元，同比下滑约12%。
资料显示，近年来当代置业的毛利率及净利润率均出现不同程度下降。净利润率为7.09%，较2019年同期的7.55%下降约0.46个百分点。与此同时，当代置业2020年10224元/平方米的销售均价较2019年的10554元/平方米下滑了3.13个百分点。
另外，在土地获取方面，2020年当代置业在重庆、长沙、太原等城市共新获取24个项目，新增计容建筑面积约462.6万平方米，超过全年406.9万平方米的销售面积。从拿地布局来看，当代置业2020年除在广东获取1幅地块外，其他新获取地块均位于非一线城市，特别是其重仓的重庆、长沙等城市，因近年来供地充足，房屋销售均价一直保持低位运行。
当代置业年报销售额明细显示，其重仓城市重庆，当代置业旗下项目销售均价为7928元/平方米，长沙、太原等城市旗下项目房屋销售均价也只是刚刚破万。即便在一线城市北京，当代置业项目销售均价仅约为47792元/平方米，低于北京五环外限竞房的销售均价。
业内人士认为，销售均价低位运行直接导致当代置业利润率出现下滑，而产品力存在短板、营销能力欠缺、品牌溢价不足等或是导致销售均价下滑的重要因素。另外，一线城市的购买力、利润水平、发展前景，都远优于其他城市，当代置业2020年重庆、长沙等非一线城市土储“余粮”过于充足，战略布局失当或将导致当代置业盈利能力进一步下降。
净负债率直逼监管红线 融资成本高企
在负债方面，报告显示，截至2020年年底，当代置业总借款账面余额约245.93亿元，同比增加约33%，明显高出公司业绩增速。净负债率上升为95.7%，较2019年末82.7%上升了约13个百分点，逼近“三道红线”中“净负债率不得大于100%”的红线。
数据显示，2018年当代置业净负债率为81.9%，2019年净负债率为82.7%。根据融资新规“三道红线”的标准，当代置业净负债率的连续攀升进一步加大了其踩线的风险。业内人士认为，高负债率成为当代置业近年来融资成本高企不下的重要因素。
据同策研究院监测，2020年40家典型房企中共计34家披露融资利率，整体融资成本区间为2.2%至12.38%。其中招商蛇口、保利、金茂、中海等房企以2.2%、3%、3.1%、3.2%的最低利率在债券融资方面优势突出。而当代置业的融资成本一直处于高位，业绩报告显示，截至2020年12月31日，当代置业融资成本为4.1亿元，加权平均借贷成本约9.9%，与2019年基本持平。此前，其2020年发行的债券票面利率分别为11.8%、 11.95%、 11.5%。早在2019年2月，当代置业额外发行一笔金额达2亿美元的绿色优先票据，票面利率高达15.5%，创下当年房企发债利息之最。
业内人士分析，当代置业2020年净利润率为7.09%，融资成本却高达9.9%，其盈利能力跑不赢借贷成本，持续攀升的借贷成本使其陷入债务高、盈利差的循环，如借贷成本进一步上升超过10%，当代置业将面临较大的融资风险。