2017年9月1日，名城地产以6.69亿竟得马宗地2017-05号地块，扣除竟配建后，实际可售楼面价高达22006元/㎡，也是目前马尾成交地块中，楼面单价最高的项目。所以，该项目自拍地之日起就受到广泛关注。未来究竟卖多少才能盈利，甚至保本？
当时正值福州楼市高涨期，楼面价屡创新高，但随之而来的限令，也让不少高位站岗的楼盘一度陷入窘境。纵观2016-2017年成交的高价地项目，有的为了高溢价率，价外加价；有的为了现金流，则断臂求生，保本甚至亏本销售，该现象在楼市中也屡见不鲜。
作为马尾单价地王，名城拿地3年半之久，终于有动静了，最近打出“首付6.6万买45㎡牛两房”的广告，该项目推广名为：名城悦郡。
45㎡两房、首付6.6万起、还是准新房、加上2.2万/㎡的楼面价，自然聚焦了不少业内外眼光，究竟是什么样的产品和价格？
项目详情：
项目地址：马尾区铁路西路以南
环线：三环外
占地面积：18577㎡
容积率：2.5
建筑面积：46643㎡
可售面积：32495㎡（竞配建：13950㎡回购，用于人才房）
楼面价：22006元/㎡
竞得时间：2017年9月1日
可售面积段：33-57㎡一至三房
户型如下：
（楼层平面图）
据了解，该楼盘首次开盘对外报价约2.2万/㎡，即与当初竟得的楼面价成本相当。如果按照正常首付计算（6.6万为首期支付），最小的33㎡，首付约为20万。
刚需值得上车吗？
坦白讲，无论从该项目所处的地段、价格、首付门槛来看，对于刚需来说，是一个不错的上车机会。但是具体来看该楼盘的户型设计，就值得仔细研究。
例如45㎡一房半户型，明显是单身公寓的面积，被强行隔成两个房间，其中一个房间的宽度不足3米，另一个房间面宽则不足2米（面积不足5㎡），从居住舒适度考虑，实在欠佳；另外，57㎡三房户型，则连两房都算不上，没有一个房间能达到3米的正常面宽，每个房间都相当局促，为了所谓的“功能齐全”牺牲了原本的居住属性。
在此，笔者有点不可思议，与其如此，为何不做成真正刚需的两房，例如60-70㎡的小户型，符合刚需需求，又不失人性化。
可能有人会认为：既然是刚需，那么就不用考虑太大，先上车再说。
但在笔者看来，购买这样房源，最好考虑好以下几个问题：
1、以上户型仅仅适合1-2个人居住，多则过于拥挤，如果购买后短期内考虑换房，该房源在二手市场是否好出售；
2、若想以房换房，判断该项目所在板块的升值潜力，如果是同样的20-30万首付，是否可以买潜力更好的地段，据CRIC数据统计，马尾的房价涨幅过去三年时间，处于全市低位值；
3、买来出租的购房者，计算下出租收益率，目前该板块1-3房的租金约为1200-2500元/㎡，而45㎡和57㎡并不能称为真正意义上的两房和三房，租金也会相应打折。
当然，如果是单身人士，或者新婚夫妻，短期内不考虑新增人口，想在福州落脚，预算有限，且在周边上班的购房者来说（例如马尾、或者金融街CBD），可以酌情考虑上车，以解燃眉之急。
在此，肯定有人要问，地价2.2万，房价也是2.2万/㎡，名城岂不是血本无归？
要知道，板块内的拿地时间相当的名城珑域和名城紫金轩，曾经一度卖到2.8万/㎡甚至3万/㎡的均价，名城悦郡的超高楼面价只是以上两个项目的“嫁衣”，利润早已经被提前收入囊中，所以，何来亏本之说呢？
本文完
文 | 克而瑞 福州
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