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首付6.6万起,买马尾快安两房,值得上车吗?

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福州地产资讯 2021-03-19 10:24

2017年9月1日,名城地产以6.69亿竟得马宗地2017-05号地块,扣除竟配建后,实际可售楼面价高达22006元/㎡,也是目前马尾成交地块中,楼面单价最高的项目。所以,该项目自拍地之日起就受到广泛关注。未来究竟卖多少才能盈利,甚至保本?

当时正值福州楼市高涨期,楼面价屡创新高,但随之而来的限令,也让不少高位站岗的楼盘一度陷入窘境。纵观2016-2017年成交的高价地项目,有的为了高溢价率,价外加价;有的为了现金流,则断臂求生,保本甚至亏本销售,该现象在楼市中也屡见不鲜。

作为马尾单价地王,名城拿地3年半之久,终于有动静了,最近打出“首付6.6万买45㎡牛两房”的广告,该项目推广名为:名城悦郡。

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45㎡两房、首付6.6万起、还是准新房、加上2.2万/㎡的楼面价,自然聚焦了不少业内外眼光,究竟是什么样的产品和价格?

项目详情:

项目地址:马尾区铁路西路以南

环线:三环外

占地面积:18577㎡

容积率:2.5

建筑面积:46643㎡

可售面积:32495㎡(竞配建:13950㎡回购,用于人才房)

楼面价:22006元/㎡
竞得时间:2017年9月1日

可售面积段33-57㎡一至三房

户型如下:
(楼层平面图)

据了解,该楼盘首次开盘对外报价约2.2万/㎡,即与当初竟得的楼面价成本相当。如果按照正常首付计算(6.6万为首期支付),最小的33㎡,首付约为20万。
刚需值得上车吗?

坦白讲,无论从该项目所处的地段、价格、首付门槛来看,对于刚需来说,是一个不错的上车机会。但是具体来看该楼盘的户型设计,就值得仔细研究。

例如45㎡一房半户型,明显是单身公寓的面积,被强行隔成两个房间,其中一个房间的宽度不足3米,另一个房间面宽则不足2米(面积不足5㎡),从居住舒适度考虑,实在欠佳;另外,57㎡三房户型,则连两房都算不上,没有一个房间能达到3米的正常面宽,每个房间都相当局促,为了所谓的“功能齐全”牺牲了原本的居住属性。
在此,笔者有点不可思议,与其如此,为何不做成真正刚需的两房,例如60-70㎡的小户型,符合刚需需求,又不失人性化。

可能有人会认为:既然是刚需,那么就不用考虑太大,先上车再说。

但在笔者看来,购买这样房源,最好考虑好以下几个问题:
1、以上户型仅仅适合1-2个人居住,多则过于拥挤,如果购买后短期内考虑换房,该房源在二手市场是否好出售;
2、若想以房换房,判断该项目所在板块的升值潜力,如果是同样的20-30万首付,是否可以买潜力更好的地段,据CRIC数据统计,马尾的房价涨幅过去三年时间,处于全市低位值;
3、买来出租的购房者,计算下出租收益率,目前该板块1-3房的租金约为1200-2500元/㎡,而45㎡和57㎡并不能称为真正意义上的两房和三房,租金也会相应打折。

当然,如果是单身人士,或者新婚夫妻,短期内不考虑新增人口,想在福州落脚,预算有限,且在周边上班的购房者来说(例如马尾、或者金融街CBD),可以酌情考虑上车,以解燃眉之急。

在此,肯定有人要问,地价2.2万,房价也是2.2万/㎡,名城岂不是血本无归?
要知道,板块内的拿地时间相当的名城珑域和名城紫金轩,曾经一度卖到2.8万/㎡甚至3万/㎡的均价,名城悦郡的超高楼面价只是以上两个项目的“嫁衣”,利润早已经被提前收入囊中,所以,何来亏本之说呢?

本文完

文 | 克而瑞 福州

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