在上篇《》我们谈到，每一个板块都存在着一个“领涨楼盘”，它们以很好的居住品质比较高或者是很高的附带的附加价值，成为这个板块的标杆楼盘。从楼盘列表中，我们也发现，2009年以后的次新房、好口碑的开发商以及名校的学区加持，成为了标杆中的标杆的必备条件。
与之对应，每个板块都会有一个楼盘，它持续成为这个板块的最低价，是板块的门槛。很多资金有限的购房者，会考虑这些楼盘作为进入板块，享受地理位置带来的附加值，然而我们必须考虑到一个问题：这个楼盘为什么这么便宜？这一期，我们来一探究竟。
我们仍旧以透明售房网最新的数据，去除特殊产品，如排屋、别墅、公寓等，取每个板块的最低近六个月成交均价的楼盘，将楼盘投射到杭州地图上，圆点大小代表挂牌的数量，颜色的深浅表示成交均价的高低。得到一张杭州各板块的入门门槛地图。需要注意的是，我们这里取得是透明售房网近6个月的成交均价作为价格，实际挂牌价通常会比这个价格高。
门槛楼盘分布地图
从深色的圆点分布中，我们发现，高门槛的区域板块主要在西湖区的文教区、江干区的采荷以及上城区的湖滨。在学军板块，即使是板块最低单价的楼盘（崇文公寓），单价也超过了6.5万/㎡，而崇文公寓也仅仅是由于房子面积大，稀释了一定的学区溢价。而采三学区房采荷人家单价较低，同样是因为房子面积较大。
标杆楼盘中，2009年以后建成的小区占了三分之二，而门槛楼盘中，2009年以前的楼盘超过三分之二，因此老的房子，更加容易成为板块最低价，这也是常理，老房子的设计常常早已过时，而随着时间的推移，房子变老小区变旧，没有好的物业公司，维护变得更加困难，这些房子逐渐不再具备好的居住品质，如果没有特别好的附加价值，价格也就很难上去。
门槛楼盘建造年分布
以板块小区价格中位数作为标准，我们对每个板块的门槛楼盘价格与标准价的差距进行排行，可以看到很多热门板块的门槛楼盘远远赶不上标准价，如上城区的望江和南星、拱墅区的申花、西湖区的紫金港都是非常热门的区域，但望江的价差达到了惊人的4.7万。我们来看看为什么会有这样的价差。
门槛楼盘标准价价差
作为“拆迁概念房”的永昌坝小区在近六个月的成交均价不到2万，以4.7万的板块中位数差价遥遥领先，它位于热门板块望江板块，距离高价豪宅如上品、壹品、滨江园都不远，400米就是“网红安置房”海潮雅园。
永昌坝小区区位地图
从地图上看，永昌坝小区紧贴铁路，由于贴沙河和铁路的割裂，永昌坝小区显得尤为孤独。而从实景看（百度街景），永昌坝小区的居住环境看上去的确很差，甚至很难让人相信，这可是杭州的望江门附近，而我们也相信，在灯光秀掩饰下的杭州，仍旧藏着很多这样的老破小，然而，这不就是一个城市的趋势吗？魔都上海，即使在外滩附近，也藏着无数的老破小。
永昌坝小区实景（百度街景）
中位数差价第二名也位于上城区，属于南星板块的江城路小区，1998年建成的江城路小区的环境比永昌坝好很多，当然价格也会比永昌坝高许多，近六个月的成交均价是2.68万/㎡，从实景看（百度街景），这样的小区几乎是杭州众多老小区的翻版：拥挤的街道，绿色塑料的挡雨棚，外挂的空调外机。
江城路小区街景（百度）
上城区的南星板块是杭州著名的豪宅区，但江城路小区距离南星核心的板块较远，并且没有占到像胜利小学这样的学区，这也导致了江城路小区不具备板块高价的条件。而杭州老小区的小区界面，也正在将这样的小区推向边缘化。
因此对于一个板块来说，保持高价的秘诀是居住品质、学区。而陷入低价的陷阱同样是居住品质和学区，同时需要特别小心的是小区是否会被“割裂”，被割裂的小区更加容易陷入差的居住品质。随着杭州近几年新房建造速度的加快（杭州2019年推出6.2万套新房，2020年推出7.8万套），“老破小”假如没有学区加持，就显得尤为危险，随着小区渐渐被人们边缘化，小区环境也会趋于更加破旧，即使占据了很好的地理位置，仍旧有很大可能性沦为杭州灯光秀下的黑暗处。
最后，小熊猫附上杭州板块门槛小区的全列表，再次提醒大家，这个价格并不代表我们购房者能够以这个价格能够买到。
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