今天是3.15——国际消费者权益日。
每年的这一天，各行各业对于消费者权益保障的问题都会再度升温。
房地产行业也不例外。
对于多数人来说，拿着辛辛苦苦挣来的血汗钱，满怀期待的买了一套属于自己的房子，本来是一件很开心的事情。
但现实中却往往事与愿违，在交房之前都向在坐过山车一般，起起落落，总是要历经波折才算完。
房产证办不下来、交房质量差、公摊面积小、规划承诺落空…
倾其所有买来的房子却问题重重，从而不得不踏上艰难的维权路！
今天，房太子教大家如何在买房前做好准备，从而避免日后的“是非！”
01
购房合同大家应该都知道，那么你有没有听过补充协议呢？
我们一般签署的购房合同，内容都包含两部分：房管局备案的正规合同+补充协议。
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补充协议其实也就是合同附件，它虽然是个附件，但你可千万别小瞧他。
因为可能一不小心，你就掉进了开发商专门为你挖的一个大坑。
上个月，我的一个朋友看中了一套房，并且他已经与开发商签订了《认购协议书》，以及5万元定金。
一切准备就绪后，没过几天，他就被开发商通知去售楼部签署《商品房买卖合同》，在过程中，他突然翻到《补充协议》。
在他翻阅时他发现，补充协议中有一些内容与《商品房买卖合同》相悖。
比如，关于逾期交房的约定，补充协议上写的是，开发商在收到购房者解除合同正式书面通知。
且由购房者配合开发商完成配合注销合同备案登记义务后的90日内退还款项，但在合同中，这一日期仅为30日。
他还发现，在补充协议上有这么一条：如果公摊面积与买卖合同存在差异，房价没有变化，双方互不追责。
很明显，补充协议中的大部分内容，都规避了开发商的风险。
02
我那个朋友当场就不乐意了！
要求与售楼部重新协商并制定新的补充协议，不然的话就准备退定金，房子不要了。
但得到的回复是公司统一要求故无法修改《补充协议》，最终双方磋商未果，未能签订正式的商品房买卖合同。
再到后来，开发商的人向我朋友表示，因为他在规定期限内没有签订购房合同，所以5万元定金不予以退还。
大家看到这，是不是为我那个朋友忿忿不平。
但最终还好他拿回了定金。
其实他拿回定金是意料之内的事，只要我们没有盲目签订，我们就是占理的那一方。
因为补充协议本就隶属于商品房买卖合同的内容之一，严格来讲无法签署商品房买卖合同系因双方无法形成有效的合意，这不是购房人单方面的错。
而且无论是《商品房买卖合同》还是《补充协议》，都是开发商提供的格式合同，当双方磋商达不成一致意见时，开发商就能借此获利。
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他们双方在订立合同时的地位极不平等，这显然违背公平、诚信原则，与法律相违背。
购房者有权与开发商协商修改补充协议。
因此，到最后，要么修改补充协议，要么开发商就只能老老实实退回定金给他。
03
开发商是怎么利用补充协议给我们挖坑的？
很简单
因为如果发生纠纷，违约责任首先按照补充协议处理，如果补充协议中没有约定，那么才会按照合同处理。
因此，很多开发商正是抓住了这一点，来规避自身的风险。
那么补充协议应该怎么写才能避免之后的各种是非呢？
我们只要在补充协议中明确这七点。
1、贷款办不下来的责任认定
这类情况也建议大家在补充协议中提前约定好。一般来说，贷款失败原因有三种：
开发商原因：购房者可以要求开发商退房，而且不用承担违约责任，甚至可要求开发商承担责任；
银行、政策等原因：购房者可无责解约；
购房者自身原因：可与开发商重新协商付款方式，无法缴纳余款的，购房者要承担违约责任。
2、房产证办理时间
通常来说，在购房合同中不会注明房产证的办理时间，如果大家想要确保万无一失，可以在补充协议中约定房产证的具体办理日期，并注明赔偿责任。
比如：在交房一年内不办好房产证，赔偿房价的百分之几等等。
3、退房后的责任归属
可补充协议中做详细规定，比如一旦退房是由于开发商原因，开发商需要承担什么责任，什么期限内把房款退还。
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4、交房标准
如果大家是购买的精装修的房子，那么就交房标准这一块一定要特别的明确。
具体到装修材料的品牌、型号、颜色等等，最好是能够避免出现高级、进口等模糊的词语，以免开发商偷换概念。
5、公摊面积比例和位置
很多开发商在购房者咨询公摊面积的时候，只会给出一个大概的数字，并且不会明确写入购房合同，后期却很可能在这上面做文章。
所以购房者最好能在补充协议中约定清楚公摊面积的具体大小和位置，而且还要注明如果公摊发生变更的情况，该如何解决，避免日后因此而发生购房纠纷。
6、明确物业问题
一般的房子的物业管理都是由开发商承包的，这样就很容易出现责任不明的问题，所以在补充协议中应该对物业的责任和具体物业费标准进行约定。
7、把开发商的口头承诺写进补充协议
很多开发商为了促进销售，会通过口头介绍、广告宣传等方式对小区环境、会所、托幼、学校、医院、停车位、物业管理等方面做出的承诺。
如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣，我们可以在补充协议注明这种情况。
房太子在最后想告诉大家的是：
由于很多时候买房合同是无法修改的，所以补充协议某种程度上，就成为了购房者掌握主动权的唯一方法。
所以大家要看看以上几个方面的内容在补充协议中是否都有，没有的话要及时和开发商沟通是否可以增加补充协议。