提问：
咏鑫你好，我的基本情况如下，武汉有一套万科的房子自住，短期内不会变动。
另外有两套房子闲置，一套在汉阳钟家村，锦绣江山，200平；一套在光谷，加州香山美树，120平米。
我的问题：
1、两套闲置的房子今后也不会住，纯从投资的角度，是否值得长期持有?
还是应该现在卖出置换新的房子?
2、纯做投资的房子，买多大面积的户型，比较容易出手变现?
3、二七滨江的万科、武汉天地是否值得投资?谢谢
咏鑫：
你好，升值角度上，拉长时间轴，遇上大涨的年份，极大概率是大面积投资回报率会更高。
然而，小面积永远比大面积的变现能力更强，流通性更好，小面积可以穿越牛熊。
而在需求被抑制的熊市，大面积必须折价换量，很可能等不到风来，就要割肉止损大甩卖了。
所以每个人的底仓不一样，现金流不一样，并不是人人都适合买大面积去长持。
一艘200平的航空母舰必须配几艘89平矫健轻便的潜艇。
这样万一资金断裂的时候，可以灵活变现80 ，90来养着200平，才能安全抵达彼岸，不至于倒在黎明前。
投资有时候讲究的不是收益最大化，而是我们怎样赚最适合最安全的钱。
底仓充足可以继续持有锦绣江山，等待下一波行情来了再出手裂变。
加州香山美树，紧邻三环线，如果未来有9号线的通车是利好，会微涨一点，但是板块没有太多规划利好，未来的风口在光谷东。
香山美树建议出手裂变。
目前武汉市区住宅的之前畅销面积段，是2房80平。
但我们前瞻性地认为，伴随着二胎化进程，未来的甜点面积段应该是3房90-130平。
因此提前布局可以吃到认知差异的红利。
具体到某个板块、某个楼盘的客户画像，以及导致的各个区段产品供求关系的分析。
万科，武汉天地这类CEO盘，价格贵，但是未来涨幅不一定能跑赢低价刚需盘。
之前有分析过，武汉天地这种顶豪，是阶层的象征，买那边的人，大部分也不靠这个房产赚钱。
因为涨幅没有跑赢大盘。
建议多开发几张房票，入手我们星球内推荐的潜力盘。
提问：
咏鑫你好，最近因为房子很纠结，看到你的公众号问答加入星球希望能得到专业指点：
一家三口户口都在武汉，我在武汉工作，老公常住北京交多年社保一直租房，儿子已成年在多伦多工作，未来极有可能回国到深圳。
武汉三套小房：
1.2004年购入名都花园131平自住房在我和儿子名下共有，无贷款，儿子正在办理委托售房和贷款公证，有客户看房想马上签协议；
2.关山2009年买57平小房无贷款，过户已办理，等银行放款；
3.限购前购入群光上苑85.5平精装修新房，买入单价2.2万，目前涨幅一般，还有一百万贷款。
手里有3-400在股市和基金震荡，年底应该有200入账。
最近想换房自住，也希望新入手房产保值增值，首选地铁加学区。
看了百瑞景六期和复地东湖国际四期，感觉溢价已高。
百瑞景整体环境不如从前，复地房东4.3万毛坯还不太想卖。
看了融创壹号院，样板间做得诱人，家人都比较喜欢那个位置，单价和二手房比起来不算太高。
但二期只有54层的大户型215和245，总价800万往上，感觉压力有点大。
并且最最近政策频出，不知道这种精装修大户型将来会不会跌会不会很难出手。
担心以后儿子回国没钱给他买房。
有朋友推荐金沙泊岸，但是户型奇葩，房子涨幅小，有点不敢入手。
所以想听听你的意见和建议，我应该怎么置换房子呢？
手里房是都卖掉吗？
有推荐的房子吗？
深圳现在没法买房，北京买房意义也不大啊，困惑纠结中，急盼指点。
咏鑫：
你好，百瑞景学票溢价1万，复地东湖国际学票溢价1.5万+，从你提供的信息看，学区对你来说并不重要。
如果是投资角度，学区溢价多 学区划片政策变动大，不算好的投资产品。
融创壹号院就是单纯的CEO盘，没有学区支撑，只适合土豪自住，投资反而不如华侨城。
武汉总价超过500万，流动性会非常差。
金沙倒是个不错的选择。
纯自住建议沿着东湖，沙湖，长江沿线挑产品，单价价格最好控制在3万内。
剩余资产可以关注星球内推荐的板块，投资回报率更大一点。
提问：
咏鑫，你好。目前打算建仓光谷东，有几个选筹请咏鑫帮忙看一下。
可用资产270，计划开发2张老人票接力贷入一个两百万出头的，再入一个小面积的全款。（因为已经抵押贷入了中建大公馆，还款受限）
1.朗诗里程26楼，131 满二，总价240。
单价1.82 小区刚需气质太浓，怕不抗衰老。
2.北辰优家22楼，111满二，总价217。
单价1.95了。小区环境好一些。
3.绿地国际理想城18楼，141不满二，总价230。
单价1.62，有12万增值税。小区更新。
这几个麻烦姐姐看一下，期待回复。
咏鑫:
你好，关豹高速如同一道墙一般，将东湖高新区“南北切割”，当下的价格能买关豹北，不买关豹南。
朗诗和北辰对比，地段朗诗胜，品质北辰胜。
其实朗诗的品质也没有大家想象中的那么差，只是周边都是改善盘，朗诗的品质略显逊色了。
你看的这几套对比，投资优先朗诗里程，自住优先北辰。
整个光谷东成交量最大的以90-120之间的紧凑3居为主，超过130的大户型，尽量把价格往下压。
提问：
咏鑫老师，你好！我的老小区一套房子终于卖出去了，只卖了126万。
现在我们在外面租房住，下一步准备买房。
现在有两个问题想问一下——
1.到底是买新房还是买二手房？
如果买新房，起码得两年才能交房，装修，再放一段时间，差不多快三年了。
也就是说我们还得支付三年的租金，差不多十万。
而新房的优点是肯定比旧房设计的更好点，各方面更完善，住起来也更舒服。
以后万一想出手也比老房子更容易一点。
想考虑均价2万左右的，如果超过太多，感觉压力太大。
但是新房也有一个问题，现在好点地段都要强迫精装修，完全是坑人，到处都在维权。
如果买二手房，最多过个大半年就可以搬进去住了，关键是我们就不用再支付三年的租金了。
但是老房子毕竟是别人住过的，而且设计也不一定有现在好。
我们主要考虑江岸，或者江汉和四新。
老公一年20多万，我每月3500。
这套老破旧的房子卖了，我们就算首套了。
另外还有一套拆迁房，快交房了，预计出租一个月2000。麻烦给点建议，谢谢！
2.用我们夫妻的名义买，还是用儿子（读大四）的名义买？
用夫妻名义买，可以用上公积金，但是不能算刚需，有的就不能买了。
用儿子的名义买，可以算刚需，但是用不上公积金。
咏鑫：
首先恭喜你把的老破旧给处理掉了。
目前没有买点的25年以上的老破旧基本上属于垃圾资产，每年折价5%以上。
老破旧也就三类有价值：
1、学区房
2、马上拆迁
3、有赠送面积（如：大露台，大花园，复试等）
如果没有特点的老破小，尽早出手为妙。
资产135万，目前租房住，刚需为主，买新房还是二手房？
第一、显然是优先买5年内新房，然后是次新房，按照顺序为好，尽量不碰15年以上的盘，
第二、另外关于租房的账，这个你算的很对，3年小十万租金。
2021年二手房持续走低，看到满意的可以出手。
第三，关于新房维权，质量的问题，概率问题，挑选开发商口碑比较好的。
再回答你的首套名额如何用？
具体在哪里买的问题。
你能接受的单价在2万左右，那么江岸区，江汉区，四新哪个区，哪个盘适合你？
用你们的名字，部分楼盘刚需不能参加摇号，只能选择大面积的。
你儿子成年，只写儿子名字，不能用公积金，除非你儿子加上有公积金的父母一方。
建议，用儿子名义购买。
因为公积金最多也只能用70万，现在一套房怎么样也要贷款100-200万。
必须需要组合贷款，公积金部分在一套房的贷款比例中占比不大，所以选择儿子做首套。
如果考虑新房，这个是最佳选择。
可以参加刚需摇号，选择好楼层，买中概率高。
如果考虑二手房，当前可以看江岸区：后湖区选择余地大，各类二手次新房都是你的选择。
比如越秀星汇君泊，中海万锦江城，海赋江城，汉口城市广场等10多个盘可选。
如果不考虑生活半径和工作范围，单价2万左右的，选择余地也不少。所
以你的问题答案应该是：买5年内品牌次新房优先，用儿子名字首套购买，区域以江岸区＞江汉区＞＞四新。