今年房价上涨的本质
高善文
我们先从房地产市场的短期问题来看，研究 2020年的房地产的数据，特别是把房地产的数据与其他大类资产的数据来对比，会发现2020年下半年房地产市场的数据是很反常的。
大概从2020年8月份开始，一直到12月，全国范围房地产行业都出现了销售量的放大与价格的走弱并存的现象。
一方面房地产市场的销售量在明显放大。
另外一方面成交的价格在逐渐走弱，这种组合在历史上是极其少见的，而且把这种情况与股票债券的走势放在一起来对比，就显得更加反常。
因为疫情期间，货币政策相对放松，股票总体上迎来大幅上涨，包括后来汇率升值、资本流入，在这个背景下来看，房地产市场的表现是比较反常的，我们高度怀疑这背后的原因是这样的——
首先，是因为在房地产开发和流通环节，出现了大量的集中抛盘、压库存的行为。
抛盘一方面把价格压下来了，另外一方面把交易量推起来了。但是为什么在流通和开发环节会出现普遍的抛盘行为呢？
另外一个比较大的嫌疑，我们认为跟当时的三条红线有关系，针对房地产的限制和督促它去降杠杆的政策，在去年下半年有了新的强化；
在这样的条件下，房地产企业会想各种办法降杠杆，包括把物业剥离出来单独上市、增发等等；
另外一种办法就是抛盘减持存货，放慢拿地的速度等等，以此调整自己的资产负债表。
三条红线的政策导致了抛盘，导致了去年下半年房地产交易相对不太正常的数据。
这种集中抛盘的调整对市场来讲是一个短期的冲击，短期冲击一旦消失以后，房价就会比较快地弹回去，反弹到它原来的趋势附近，甚至会一度打破它的趋势。
这种向它原来趋势回归的过程，我们也可以称之为均值回复。
因为集中的抛盘使得房价背离了长期的趋势，集中的抛盘消失以后，在均值回复的作用下，它就会快速向它的趋势回归。
在这个条件下，今年我们在越来越多的城市看到这个迹象，就是房价开始出现明显的上升苗头，地方政府也在进一步应对这个问题。
城市化加速造成城市房价上升
从长期来看，城市化加速，大量人口向城市去集中，就容易造成城市房价的上升。
2013年以来，大量人口开始向一线和头部的二线城市集中，最重要的原因是，在这些城市，生产效率更高，劳动生产率更高。
有一个非官方的数据，一个菲佣在中国香港的薪酬大概是4500港币，不超过5000港币，但是现在北京有一些菲佣，薪资在1万人民币左右，在菲律宾或者在中国的三线城市都不可能有这么高的价格。
他/她的年龄、受教育程度，工作的努力程度是一样的，但是只有在北京会有这么高的价格；
在深圳、在上海、在三四线城市、在菲律宾、在中国香港都没有这么高的价格，是因为在北京的劳动生产效率更高。
因为这样的原因，劳动力自然地向城市集中，特别是在2012年以后的中国，劳动力开始向一线和头部的二线城市集中，向东南沿海集中，向长江中下游和珠江中下游集中。
这是一个大的趋势，而这个趋势毫无疑问现在还没有结束。
从城市化率和其他的很多指标来看，还需要一些时间，泛泛地说大概到2030年这个过程基本上就枯竭了，或者比2030年更早一些。
在这个条件下，因为大城市提供了更高的报酬，更高的劳动生产率，所以劳动力愿意来，劳动力带来了对住房的需求，而且大城市劳动生产效率更高，很自然地能够支持相对更高的房价。
在这个时候，大城市住房供应的响应就非常重要；
供应能够快速增长，房价就涨得慢一些，供应的增长有困难，房价就涨得多一些。
供应受到很多因素的约束，比如在旧金山这是一个普遍的现象，旧金山一头是海，一头是山，可供居住的土地很有限，所以经济一加速增长，人口一流入，它的房价就很容易涨起来。
据我所知，首尔在一定程度上也存在这个情况，就是因为自然地理的原因，它土地的供应在一定的条件下很难非常快速地去响应，很自然就会带来房价的上升，这是一个原因，我还没有仔细研究过地形。
据说深圳在一定程度上存在这个问题，自然地理的原因使得它的供应在以后很难有大的上升。
中心城区居民和人口的抵制
限制了土地的供应
第二个，中心城区居民和人口的抵制。
因为中心城区的人口原来就住在这里，他居住的环境很宽松舒适，教育、医疗、购物资源都很方便，现在突然要提高人口的居住密度，要盖更高的楼，他会有强烈反对。
他的反对也限制了土地的供应，这个现象具有普遍性。
在大城市，市中心的人口在政治上都会反对在市中心提高人口密度、在市中心大量地新建住宅，他们的反对使得这些地区的土地供应比较难快速去响应，这也造成了第二个原因。
当全世界的人口流入时，好多大城市的市中心都贵，市中心不见得是没有地，也不见得楼不能盖更高，但是当地原来的群众反对，就把房价推得非常高。
还有第三个原因，跟土地的批租制度等等有关系。
中国香港的劳动生产效率非常高，港岛的土地供应很有限，因为一边是维多利亚湾，另一边是太平山，但是它也不至于有限到那样的程度，以至于价格比伦敦、比纽约、比东京要贵得多。
不得不说土地的批租制度在中国香港有非常大的作用，批租制度后来被引入中国大陆，使得在土地供应市场上政府垄断了一级土地市场，总体来讲这个对土地的供应和响应过程可能有一些抑制作用。
另外，还有一些比较复杂的经济过程，这些过程都限制了土地的供应，使得需求和供应在城市化的过程之中的对抗特别强。
高房价有一个临界点
这种对抗总有一个临界点，树不会长到天上，这个临界点一定是当房价的上升、工资的上升严重损害了一个城市的竞争力；
因为劳动工资太高，营商成本太高，企业、制造业在这里活不下去，大量的外迁，到了这个临界点以后，这个过程就会崩塌下来，所以这个过程也有危险的一面。
比如中国香港的高楼价，最后把大量的制造业都迁到珠三角，跟这个过程是有关系；
所以中国香港后来只留下了一些高端的收入水平比较高的金融、会计、律师等等行业。
这个过程对一个城市来讲，当临界点过后，它相反的过程就会出来，企业都走了，人都走了，房价会跌，进一步的是很多市政服务跟不上，人进一步地走。
迄今为止，从中国的数据来观察，我们能够感受到很多的痛苦，特别是低收入人群，年轻人群的痛苦，但是不是这些城市逼近临界点了呢？我们不知道，也许一定程度上只有事后才能知道。
另外，在逼近临界点的过程之中，企业很痛苦，政府也很痛苦，因为政府看到企业都在外迁，就觉得税收之类的都会有问题，所以政府在这个过程中也会适当地想去缓解痛苦，形成一个很复杂的互动过程。
从中国迄今为止的情况来看，我认为在最近几年，面对房价上升所带来的各种压力，年轻人会有生活的压力；对于高层来讲就是金融风险的问题，政治上的压力；对地方政府来讲有竞争力下降的压力，有税源流失的压力，所以政府开始深入去缓解一些扭曲。
但我们要承认的就是，第一房地产市场有特殊性，即便是在旧金山这些地区，它市中心土地的供应、自然地理条件的限制，这个是很难克服的。
在矛盾比较突出的地区
完全依靠市场力量很难解决问题
另外，土地的批租制度以及与它相关的政治经济过程是很难克服的。
换句话讲，在矛盾比较突出的地区，完全依靠市场的力量是很难解决问题的，
因为市场存在一些扭曲，土地的供应、自然地理原因、当地居民的反对带来的扭曲等等，而市场自身没法克服扭曲，就必须由政府想办法去缓解扭曲。
到现在为止，政府采取了很多的措施，包括临时性的交易干预，对价格的直接干预，对贷款投放的干预，对购买资格的干预，对租赁房同住同权等等的干预。
这些干预在边际上逐步地缓解压力，但是我认为还需要更多的措施，更量身定制的，更差异化的，适应不同城市情况的措施。
这个过程也许我们不能够完全逆转，也没有人愿意逆转房价上升的过程，从来没有一个政府文件说要鼓励房价稳步下降，都是防止过快上涨，没有说鼓励房价稳步下降，政府也不愿意看到下降。
但是在这个条件下，因为很多供求力量的对抗以及扭曲，到现在为止，也不能够彻底地去补偿和纠正这个问题，所以这个问题仍然需要时间和更多的政策干预。
比如高端的人口在深圳可以支付起一平米100万的房，那就让他一平米100万去买，完了以后他可以交房地产税。
但很多中低端的劳动力也很重要，政府要考虑廉租房、经济适用房、租赁房、人才供应房，房地产商未来不得不面对高度定制化、高度碎片化的不同城市不同政策的一个市场。
有的城市可能还在鼓励人口流入，像西安，但有的城市就想方设法地把一些人口尽量疏解出去。
房地产是一个高度本地化的市场，它也需要很多本地化的政策。